Tóm tắt:
Việc ban hành Luật Đất đai 2024 với nhiều thay đổi mang tính cấu trúc đặt ra yêu cầu đánh giá lại tư cách pháp lý của hộ gia đình khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bài viết phân tích các cơ sở lý luận, làm rõ bản chất pháp lý của “hộ gia đình sử dụng đất” và phân tích các quy định điều chỉnh vấn đề này của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015. Trên cơ sở đó, bài viết chỉ ra những bất cập trong thực tiễn áp dụng và đề xuất giải pháp hoàn thiện nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch chuyển quyền.
Từ khóa: hộ gia đình sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015.
1. Đặt vấn đề
Luật Đất đai 2024 đánh dấu bước chuyển quan trọng trong chính sách đất đai, với nhiều quy định mới về chủ thể sử dụng đất, điều kiện giao dịch và giao dịch chuyển nhượng. Trong đó, tư cách pháp lý của hộ gia đình khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành một trọng tâm nghiên cứu cấp thiết, bởi lẽ từ khái niệm, trách nhiệm đến quyền tham gia giao dịch đất đai của nhóm chủ thể này còn nhiều chồng chéo, thiếu rõ ràng và gây khó khăn trong thực tiễn áp dụng.
Về mặt lý luận, việc làm sáng tỏ tư cách pháp lý của hộ gia đình sử dụng đất giúp hoàn thiện khung khái niệm chủ thể sử dụng đất, làm rõ phạm vi, điều kiện và trách nhiệm pháp lý của từng chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ). Về thực tiễn, khi hộ gia đình là chủ thể tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không rõ tư cách pháp lý sẽ dẫn tới bất ổn về mặt pháp luật như hợp đồng vô hiệu, tranh chấp quyền sử dụng đất, gây thiệt hại cho các bên và khó khăn cho cơ quan quản lý đất đai. Bởi vậy, nghiên cứu này mang ý nghĩa thiết thực trong việc đảm bảo an toàn pháp lý giao dịch, góp phần nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của hộ gia đình.
Từ những phân tích trên, bài viết sẽ tập trung nội dung chính sau: (i) Phân tích cơ sở lý luận về hộ gia đình sử dụng đất, đặc điểm pháp lý khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng; (ii) Phân tích những quy định pháp luật hiện hành về tư cách pháp lý của hộ gia đình trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt dưới Luật Đất đai 2024; (iii) Đề xuất kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về tư cách pháp lý của hộ gia đình khi tham gia các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Cơ sở lý luận về hộ gia đình khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1. Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất
Trong khoa học pháp lý đất đai, hộ gia đình sử dụng đất được nhìn nhận là một chủ thể pháp luật đặc biệt của quan hệ đất đai và dân sự. Khác với pháp nhân hay cá nhân, hộ gia đình không có tư cách pháp nhân độc lập mà là một nhóm người có quyền lợi chung đối với thửa đất. Nhiều chuyên gia cho rằng, tính “đặc thù” của hộ gia đình thể hiện ở chỗ các thành viên hộ (đồng chủ sử dụng đất) gắn bó với nhau bởi quan hệ gia đình và cùng chia sẻ quyền tài sản đối với đất. Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.” Theo định nghĩa này, một hộ gia đình sử dụng đất hình thành khi đáp ứng 3 yếu tố: (1) các thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng hợp pháp; (2) các thành viên đang cùng chung sống tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận hoặc khi hộ nhận chuyển nhượng đất; (3) các thành viên cùng có quyền sử dụng đất chung đối với thửa đất đó.
Quy định trên về cơ bản kế thừa khái niệm hộ gia đình sử dụng đất từ Luật Đất đai 2013. Cụ thể, khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 cũng giải thích hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng hợp pháp, cùng sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao, cho thuê, công nhận hoặc khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, so với khái niệm trong Luật Đất đai 2013, khái niệm hộ gia đình sử dụng đất trong Luật 2024 có bổ sung mốc thời gian “trước ngày Luật này có hiệu lực”. Tức là, theo quy định mới, Luật Đất đai 2024 chỉ công nhận hộ gia đình sử dụng đất đối với các trường hợp đã phát sinh quyền trước khi Luật 2024 có hiệu lực, còn từ ngày 01/01/2025 trở đi sẽ không hình thành thêm hộ gia đình mới với tư cách người sử dụng đất. Theo Điều 4 Luật Đất đai 2024, “hộ gia đình” không còn là một trong các đối tượng sử dụng đất. Sự thay đổi này nhằm khắc phục vướng mắc lâu nay trong việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất từng gây nhiều tranh cãi và rủi ro pháp lý khi trên Giấy chứng nhận chỉ ghi tên chủ hộ nhưng quyền lại thuộc về chung cả hộ. Tuy nhiên, đối với những hộ gia đình đã được giao đất, cho thuê đất, công nhận hoặc nhận chuyển nhượng trước 2025, pháp luật vẫn bảo lưu quyền sử dụng đất của họ.
2.2. Đặc điểm pháp lý của hộ gia đình khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, hộ gia đình không phải một pháp nhân độc lập mà là tập hợp các thành viên cùng có quyền sử dụng đất chung nên chủ thể tham gia giao dịch trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là nhóm người có chung quyền. Theo khoản 1 Điều 101 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp hộ gia đình (hoặc tổ chức không có tư cách pháp nhân) tham gia quan hệ dân sự thì chính các thành viên của hộ là chủ thể giao dịch, trừ khi họ có văn bản ủy quyền cho người đại diện tham gia. Nói cách khác, toàn bộ các thành viên có quyền đối với thửa đất đều được coi là bên chuyển nhượng trong hợp đồng. Trên thực tế, giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ thường chỉ ghi tên “Hộ ông/bà…”, nhưng về pháp lý mọi thành viên đủ điều kiện của hộ đều là đồng chủ sở hữu tài sản. Vì vậy, bước đầu tiên khi hộ gia đình tham gia chuyển nhượng đất là xác định đúng tất cả các thành viên thuộc diện có quyền sử dụng đất chung. Việc xác định này căn cứ vào thời điểm và điều kiện hình thành quyền chung của hộ.
Thứ hai, do quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của các thành viên hộ gia đình nên pháp luật đòi hỏi sự đồng ý của tất cả các thành viên khi định đoạt quyền này. Cụ thể, khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình phải thực hiện theo phương thức thỏa thuận; nếu là định đoạt tài sản là bất động sản cần có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ hoặc ủy quyền cho một người đại diện ký thay mặt hộ gia đình, việc ủy quyền phải được tất cả thành viên đồng ý và lập thành văn bản có công chứng/chứng thực. Trong trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên hoặc mất năng lực, người đại diện theo pháp luật của những người này sẽ tham gia ký kết thay cho họ.
Thứ ba, về hệ quả pháp lý khi hộ gia đình không đáp ứng đầy đủ điều kiện về tư cách chủ thể. Nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình thiếu sự tham gia hoặc chấp thuận của một hoặc nhiều thành viên có quyền, giao dịch đó có nguy cơ bị tuyên bố vô hiệu. Thực tiễn cho thấy, nhiều giao dịch đất đai của hộ gia đình đã bị Tòa án tuyên vô hiệu hoặc hủy bỏ do không xác định đúng, đủ thành viên đồng ý.[1] Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (bên mua trả lại đất, bên bán trả lại tiền), việc sang tên trên sổ đỏ (nếu đã thực hiện) bị hủy bỏ và bên gây lỗi có thể phải bồi thường thiệt hại. Ngoài ra, cơ quan công chứng hoặc đăng ký đất đai có quyền từ chối thực hiện dịch vụ khi phát hiện việc vi phạm điều kiện về tư cách chủ thể trong giao dịch đất đai có một bên là hộ gia đình. Như vậy, pháp luật yêu cầu rất chặt chẽ đối với hộ gia đình khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nếu không, giao dịch sẽ không được pháp luật công nhận, nhằm bảo vệ quyền lợi của từng thành viên trong khối tài sản chung của hộ gia đình.
3. Quy định pháp luật về tư cách pháp lý của hộ gia đình khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.1. Khái quát pháp luật về tư cách pháp lý của hộ gia đình khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua từng thời kỳ
Trải qua các thời kỳ lập pháp về đất đai ở Việt Nam, quy định về tư cách pháp lý của hộ gia đình trong các giao dịch đất đai nói chung và trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng đã có những thay đổi đáng kể. Trong giai đoạn trước năm 1987 đến khi Luật Đất đai 1987 ra đời, pháp luật Việt Nam vẫn chưa coi “hộ gia đình” như một chủ thể sử dụng đất. Mãi đến khi Luật Đất đai 1993 được ban hành và có hiệu lực pháp luật, thuật ngữ “hộ gia đình” mới lần đầu được ghi nhận như một chủ thể sử dụng đất, bên cạnh các chủ thể khác như tổ chức và cá nhân[2]. Tuy nhiên, suốt giai đoạn từ năm 1993 cho đến trước năm 2013, pháp luật đất đai chưa đưa ra định nghĩa cụ thể thế nào là “hộ gia đình sử dụng đất” cũng như tiêu chí xác định thành viên của hộ có chung quyền sử dụng đất. Sự thiếu rõ ràng này dẫn đến lúng túng và không thống nhất trong thực tiễn áp dụng pháp luật.
Để khắc phục tình trạng đó, Luật Đất đai 2013 đã xây dựng khái niệm cho thuật ngữ “hộ gia đình” và tiếp tục công nhận tư cách chủ thể sử dụng đất của hộ gia đình. Cụ thể, khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, đến năm 2015, Bộ Luật Dân sự 2015 đã loại bỏ tư cách chủ thể của “hộ gia đình” khi tham gia các giao dịch dân sự và cho phép chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013[3]. Điều này dẫn đến tình trạng thiếu thống nhất giữa pháp luật dân sự và Luật Đất đai về tư cách pháp lý của hộ gia đình. Vì vậy, Luật Đất đai năm 2024 đã có những sửa đổi căn bản về địa vị pháp lý của hộ gia đình trong quan hệ đất đai, đặc biệt là trong giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 đã không còn ghi nhận hộ gia đình như một chủ thể độc lập trong các giao dịch quyền sử dụng đất nữa, mà coi hộ như nhóm người sử dụng đất. Sự thay đổi này nhằm phù hợp với tinh thần Bộ luật Dân sự 2015, loại bỏ tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong áp dụng pháp luật đất đai.
3.2. Pháp luật về tư cách pháp lý của hộ gia đình khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, tư cách của hộ gia đình khi tham gia vào các giao dịch đất đai nói chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Luật Đất đai 2024 không còn xem hộ gia đình như người sử dụng đất nữa, mà chỉ quy định chuyển tiếp cho các trường hợp hộ gia đình trước khi luật này có hiệu lực. Theo đó, Điều 259 Luật Đất đai 2024 đã quy định những hộ gia đình đã được giao, thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực được xem như một nhóm người sử dụng đất chung theo quy định tại Điều 27 Luật Đất đai 2024. Đồng thời, hộ gia đình vẫn được pháp luật công nhận là một nhóm người có quyền sử dụng đất chung, qua đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên trong hộ. Cụ thể, trong trường hợp các thành viên hộ gia đình muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình (như chuyển đổi, chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất) thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Ngược lại, trong trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình.[4] Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã dần cá thể hóa thành viên trong hộ gia đình, chuyển từ hình thức “hộ gia đình” sang “nhóm người sử dụng đất chung”.
Thứ hai, về xác định thành viên có quyền sử dụng đất chung trong hộ gia đình. Luật Đất đai 2024 đã tiếp tục kế thừa định nghĩa về hộ gia đình trong Luật Đất đai 2013 và đưa ra 3 tiêu chí xác định thành viên trong hộ gia đình: Thứ nhất, họ phải có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; Thứ hai, họ đang sống chung; Thứ ba, họ có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực pháp luật. Tùy vào hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất, việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất cũng khác nhau. Nếu là trường hợp Nhà nước giao hoặc cho thuê đất cho hộ gia đình, thì căn cứ vào quyết định giao hoặc hợp đồng thuê đất để xác định người có đủ điều kiện về quan hệ và cư trú là thành viên sử dụng đất chung. Với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng chung sẽ là người có công sức đóng góp, người nhận thừa kế chung hoặc nhận tặng cho chung. Riêng đối với việc được công nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào công sức tạo lập, quá trình sử dụng đất ổn định để xem xét xác lập quyền của các thành viên trong hộ gia đình.
Thứ ba, về năng lực hành vi dân sự của các thành viên có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình khi xác lập hợp đồng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo khoản 4 Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015, người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được phép tự mình xác lập và thực hiện giao dịch dân sự nếu có tài sản riêng, tuy nhiên bị hạn chế trong các giao dịch liên quan đến bất động sản, tài sản phải đăng ký và các giao dịch dân sự khác theo quy định của pháp luật và những trường hợp này cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Như vậy, đối với các giao dịch định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thành viên từ 15 đến dưới 18 tuổi không thể tự mình ký hợp đồng, trừ khi được đại diện hoặc ủy quyền hợp pháp. Mặt khác, khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định khi hộ gia đình thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai phải có sự đồng ý của các thành viên thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Điều này cho thấy, pháp luật hiện hành ghi nhận vai trò định đoạt của những người thành niên trong hộ, trong khi chưa có sự thống nhất về quy cách xử lý với thành viên chưa thành niên nhưng có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. Kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về tư cách pháp lý của hộ gia đình khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, cần ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết về quy trình cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến động đối với phần đất của thành viên trong hộ gia đình. Cụ thể, để đảm bảo tính hiệu quả trong thực thi Luật Đất đai 2024, cần có văn bản hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ tục, mẫu đơn, mẫu hồ sơ và trình tự thực hiện đăng ký biến động hay tách thửa dành cho từng thành viên hộ gia đình. Văn bản này cũng nên quy định rõ trách nhiệm của cơ quan cấp Giấy chứng nhận trong việc cập nhật thay đổi tên người sử dụng đất khi hộ gia đình tách sổ. Như vậy, việc cá thể hóa thành viên trong hộ gia đình sẽ được thực hiện thống nhất, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho các thành viên khi tiến hành chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình.
Thứ hai, cần cụ thể hóa quy trình xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất. Để tránh sự lúng túng và mâu thuẫn giữa các cơ quan và giữa các thành viên hộ gia đình, cần ban hành hướng dẫn chi tiết về minh chứng, chứng từ cần thiết cho từng trường hợp. Ví dụ, khi xác định thành viên thông qua quyết định giao đất, hồ sơ phải đính kèm bản sao các quyết định giao đất, tờ khai đăng ký hộ khẩu chứng minh sinh sống chung, giấy chứng nhận kết hôn hay giấy khai sinh chứng minh quan hệ huyết thống… Tương tự, việc xác định người có quyền chung do nhận thừa kế hay nhận tặng cho cần có di chúc hay hợp đồng tặng cho và giấy tờ chứng minh sự đóng góp của các thành viên trong hộ. Văn bản hướng dẫn như vậy sẽ giúp việc xét duyệt hợp đồng chuyển nhượng được thống nhất, chính xác và minh bạch theo đúng quy định của Luật Đất đai 2024.
Thứ ba, cần hướng dẫn cụ thể về năng lực hành vi dân sự và sự đồng thuận của các thành viên khi thực hiện giao dịch. Cụ thể, cần bổ sung quy định hướng dẫn soạn thảo văn bản hoặc mẫu văn bản đồng ý giữa các thành viên trong hộ khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung. Ví dụ, đối với thành viên vị thành niên có tên trong sổ hộ khẩu, cần hướng dẫn rõ thỏa thuận của người đại diện về việc giao dịch thay mặt. Đồng thời, hướng dẫn cần nhấn mạnh việc thu thập và lưu giữ văn bản đồng ý của tất cả thành viên thành niên đầy đủ năng lực trong hộ để tránh tranh chấp về lâu dài.
5. Kết luận
Hộ gia đình không mang tư cách pháp nhân độc lập, nhưng lại là tập hợp các cá nhân cùng sở hữu và định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng đất, tạo nên một chủ thể đặc thù trong hệ thống pháp luật đất đai. Dù Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ vai trò “người sử dụng đất” của hộ gia đình, pháp luật vẫn ghi nhận và bảo lưu vai trò của hộ gia đình như một nhóm người sử dụng đất chung trong các quan hệ chuyển giao quyền sử dụng đất. Đây là bước chuyển mình đáng chú ý trong tư duy lập pháp, phản ánh xu hướng cá thể hóa quyền tài sản nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu hoàn thiện hơn nữa về mặt lý luận và hướng dẫn thi hành, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên trong hộ gia đình khi tham gia các giao dịch dân sự quan trọng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tài liệu trích dẫn:
[1] Nguyễn Huy Cường (2019), Bất cập trong quy định hộ gia đình sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013, truy cập tại https://danchuphapluat.vn/bat-cap-trong-quy-dinh-ho-gia-dinh-su-dung-dat-cua-luat-dat-dai-nam-2013-1832.html#:~:text=h%E1%BB%99%20gia%20%C4%91%C3%ACnh%20r%E1%BA%A5t%20ph%E1%BB%95,kh%C3%A1i%20ni%E1%BB%87m%20v%E1%BB%81%20h%E1%BB%99%20gia.
[2] Điều 1 Luật Đất đai 1993
[3] Khoản 3 Điều 101 Bộ Luật Dân sự 2015
[4] Điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
Quốc hội (2015), Luật số 91/2015/QH13: Bộ luật Dân sự, ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015.
Quốc hội (1987), Luật số 3-LCT/HĐNN8: Luật Đất đai, ban hành ngày 29 tháng 12 năm 1987.
Quốc hội (1993), Luật số 24-L/CTN: Luật Đất đai, ban hành ngày 14 tháng 7 năm 1993.
Quốc hội (2013), Luật số 45/2013/QH13: Luật Đất đai, ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013.
Quốc hội (2024), Luật số: 31/2024/QH15: Luật Đất đai, ban hành ngày 18 tháng 1 năm 2024.
Nguyễn Huy Cường (2019), Bất cập trong quy định hộ gia đình sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013. Truy cập tại <https://danchuphapluat.vn/bat-cap-trong-quy-dinh-ho-gia-dinh-su-dung-dat-cua-luat-dat-dai-nam-2013-1832.html#:~:text=h%E1%BB%99%20gia%20%C4%91%C3%ACnh%20r%E1%BA%A5t%20ph%E1%BB%95,kh%C3%A1i%20ni%E1%BB%87m%20v%E1%BB%81%20h%E1%BB%99%20gia>
Ngày nhận bài: 6/10/2025
Ngày phản biện đánh giá và sửa chữa: 20/10/2025
Ngày chấp nhận đăng bài: 9/11/2025
Legal status of households in land use rights transfer contracts
Tran Quang Sang
Khanh Hoa Province Department of Finance
Abstract:
The enactment of the Law on Land 2024, which introduces significant structural reforms, calls for a reassessment of the legal status of households in land use right transfer contracts. This study examines the theoretical foundations and clarifies the legal nature of “land-using households,” while analyzing relevant provisions of the Law on Land 2024 and the Civil Code 2015. The analysis identifies practical shortcomings in the implementation of these regulations and highlights areas of legal ambiguity that may affect the security and certainty of land use right transactions. Based on these findings, the study proposes recommendations to strengthen the legal framework, enhance regulatory clarity, and ensure the protection of households’ rights in land use right transfers, contributing to a more predictable and secure land market.
Keywords: land-using household, land use right transfer contract, the Law on Land 2024, the Civil Code 2015.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 33 năm 2025]
