Bản chất và nguyên tắc hoạt động thẩm định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam

TÓM TẮT:

Thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp là một vấn đề hết sức quan trọng trong quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp của Việt Nam. Chính vì vậy, việc tìm hiểu bản chất cũng như nguyên tắc hoạt động của thẩm định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường có một vai trò to lớn. Trong phạm vi bài viết này, tác giả muốn giới thiệu đến người đọc bản chất và nguyên tắc của hoạt động thẩm định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay.

Từ khóa: Thẩm định giá tài sản, kinh tế thị trường, doanh nghiệp, Việt Nam

1. Bản chất hoạt động thẩm định giá

Từ khi xuất hiện trên thế giới với vai trò là một hoạt động chuyên nghiệp vào những năm 40 của thế kỷ XX, đã có khá nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau về “thẩm định giá”.

Trong ngôn ngữ tiếng Anh, thẩm định giá được trường phái của Mỹ dùng từ “Appraisal”, còn trường phái của Anh thì dùng từ “Valuation”; cả 2 từ này đều có cùng một nghĩa là ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một tài sản nhất định. Thuật ngữ Valuation xuất hiện vào năm 1529, còn thuật ngữ Appraisal đã có trước đó, vào thế kỷ XV.

Cho tới hiện nay, có nhiều cách hiểu hoặc định nghĩa khác nhau về thẩm định giá. Sau đây là một số định nghĩa nổi bật được thừa nhận:

Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn nhất định và cho mục đích nhất định”.

Theo ông Greg Mc.Namara - nguyên Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế, hiện là Chủ tịch của Hiệp hội Thẩm định giá Australia (AVO): “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà thẩm định giá thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.

Theo ông Jon Dunckley - Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá của New Zealand, là thành viên trong Ban Giám đốc của Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế: “Thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản. Xác định giá cả là tìm ra giá trị của một tài sản trong một tập hợp giả định các điều kiện của một thị trường nhất định, tại một thời điểm nhất định”. Theo cách hiểu này, thẩm định giá là một dạng đặc biệt của việc xác định giá.

Theo Giáo sư W. Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: "Thẩm định giá là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể, bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ".

Theo Giáo sư Lim Lan Yuan - Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Singapore và là Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN (AVA): "Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường".

Đôi khi thẩm định giá được coi là một nghệ thuật và đôi khi lại được coi là một công việc có tính chất khoa học vượt trội hơn, nhưng không bỏ qua tính nghệ thuật. Trong thực tế nó là sự kết hợp của cả hai và trong một số trường hợp khác thẩm định giá lại gần như là một nghệ thuật. Tính chất khoa học của thẩm định giá được thể hiện qua việc phân tích những dữ liệu và tính toán giá trị thông qua các phép tính toán học. Còn tính chất nghệ thuật của thẩm định giá nằm ở kỹ năng nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trình hình thành các quan điểm và quá trình thẩm định giá. Thẩm định giá còn được định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm thông qua toán học để đạt được giá trị nhất định của một tài sản, bất động sản tại một thời điểm cụ thể”. Thẩm định giá có xu hướng diễn đạt quan điểm dưới dạng toán học, tìm kiếm các thông tin liên quan đến tài sản, bất động sản và khu vực có tài sản, bất động sản đó, xem xét các thông tin này để thẩm định giá.

Kế thừa kết quả nghiên cứu của các nước trên thế giới và khu vực, vận dụng vào điều kiện cụ thể của Việt Nam, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh Giá năm 2002 và trong phần quy định về thẩm định giá có đưa ra khái niệm về thẩm định giá như sau: “Thẩm định giá là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế”.

Như vậy, thẩm định giá không đơn thuần chỉ là một quá trình toán học. Phần lớn quá trình thẩm định giá phụ thuộc vào những quan điểm của người thẩm định giá (Thẩm định viên về giá). Thẩm định viên về giá phải có cái nhìn bao quát về thực tế và phải có dự đoán tương lai, phải cân nhắc tất cả các thông tin trong một hoàn cảnh cụ thể và thông qua đó hình thành cho mình quan điểm để thẩm định giá. Hầu hết các quan điểm, các định nghĩa về thẩm định giá của các nhà nghiên cứu thẩm định giá và các thẩm định viên về giá đều thống nhất và đều đề cập đến nội dung cơ bản nhất của thẩm định giá, đó là xác định hoặc ước tính giá trị của tài sản hoặc quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ.

Trong thời gian qua, tại Việt Nam đã có nhiều tên gọi khác nhau về thẩm định giá như là: Định giá tài sản, đánh giá giá trị tài sản, xác định giá trị tài sản, thẩm định giá hay thậm chí có nơi, có lúc còn được gọi tắt là định giá. Dù là tên gọi như thế nào thì tất cả đều được hiểu là quá trình xác định giá trị bằng tiền của tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm, địa điểm và theo một chuẩn mực nhất định.

Như vậy, tuy khái niệm, tên gọi về thẩm định giá có lúc có nơi còn có khác nhau nhưng để thống nhất về cách hiểu, cần thiết phải xây dựng một khái niệm phản ánh đầy đủ, toàn diện và đúng bản chất của thẩm định giá. Luật Giá năm 2012 (thay thế Pháp lệnh Giá) đã đưa ra khái niệm thẩm định giá như sau: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”.

Từ khái niệm như trên, có thể rút ra những đặc điểm cơ bản của thẩm định giá như sau:

Thứ nhất, thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản. Tài sản thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tài sản theo quy định hiện hành của pháp luật;

Thứ hai, việc xác định giá trị của tài sản phải do các cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá thực hiện;

Thứ ba, giá trị tài sản thẩm định giá được biểu hiện bằng hình thái tiền tệ;

Thứ tư, việc xác định giá trị đó phải được đặt trong một địa điểm, thời điểm nhất định gắn với những điều kiện thị trường nhất định (kinh tế - xã hội, quan hệ cung - cầu... ). Vì vậy, các dữ liệu sử dụng cho quá trình thẩm định giá đều trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường;

Thứ năm, thẩm định giá được thực hiện theo những yêu cầu và mục đích nhất định;

Thứ sáu, việc thẩm định giá phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn thẩm định giá.

Từ những đặc điểm của thẩm định giá trên đây, có thể thấy rằng hoạt động thẩm định giá là một quá trình xác định giá trị của một tài sản. Đây là một công việc hết sức khoa học, phải dựa trên những tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, những tiêu chuẩn về mặt chuyên môn đã được quy định. Kết quả hay sản phẩm cụ thể của việc thẩm định giá là một báo cáo cụ thể, với một mức giá cụ thể phục vụ cho mục đích nhất định.

2. Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá

Thẩm định giá là một loại hình dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp do tổ chức có chức năng thẩm định giá đảm nhiệm trên cơ sở bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá, đồng thời tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động thẩm định giá.

Việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải được triển khai theo những nguyên tắc riêng nhất định của nghề này, đó là:

Thứ nhất, tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Cụ thể: (i) Tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Giá mới được hoạt động thẩm định giá; (ii) Cá nhân không được hoạt động thẩm định giá độc lập; (iii) Hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ quy định về thẩm định giá của Luật Giá.

Thứ hai, chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật. Thẩm định viên về giá hành nghề có nghĩa vụ: (i) Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và quy định khác của pháp luật có liên quan; (ii) Thực hiện đúng và đầy đủ hợp đồng thẩm định giá; (iii) Ký báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, Tổng giám đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá; (iv) Giải trình hoặc bảo vệ kết quả thẩm định giá do mình thực hiện với khách hàng thẩm định giá hoặc bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá không phải là khách hàng thẩm định giá nhưng có ghi trong hợp đồng thẩm định giá khi có yêu cầu; (v) Tham gia các chương trình bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá do cơ quan, tổ chức được phép tổ chức; (vi) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá; (vii) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Doanh nghiệp thẩm định giá có nghĩa vụ: (i) Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và Luật doanh nghiệp; (ii) Cung cấp Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết; (iii) Chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả thẩm định giá; (iv) Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp; (v) Bồi thường thiệt hại cho khách hàng theo quy định của pháp luật do vi phạm những thỏa thuận trong hợp đồng thẩm định giá và trong trường hợp kết quả thẩm định giá gây thiệt hại đến lợi ích của khách hàng do không tuân thủ các quy định về thẩm định giá; (vi) Quản lý hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên về giá thuộc quyền quản lý; (vii) Thực hiện chế độ báo cáo; (viii) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá; (ix) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá. Để thực thi nguyên tắc này, Luật Giá cấm doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được thực hiện các hành vi sau: (i) Tranh giành khách hàng dưới hình thức ngăn cản, đe dọa, lôi kéo, mua chuộc, thông đồng với khách hàng và các hành vi cạnh tranh không lành mạnh khác; thông tin không chính xác về trình độ, kinh nghiệm và khả năng cung cấp dịch vụ của thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá; (ii) Thông đồng với khách hàng thẩm định giá, người có liên quan khi thực hiện thẩm định giá làm sai lệch kết quả thẩm định giá; (iii) Nhận hoặc yêu cầu bất kỳ một khoản tiền hoặc lợi ích khác từ khách hàng thẩm định giá ngoài mức giá dịch vụ đã được thỏa thuận trong hợp đồng; (iv) Giả mạo, cho thuê, cho mượn; sử dụng Thẻ thẩm định viên về giá trái với quy định của pháp luật về giá; (v) Gây trở ngại hoặc can thiệp vào công việc điều hành của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá khi họ thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ theo quy định của pháp luật. Đối với thẩm định viên về giá hành nghề, không được “thực hiện thẩm định giá cho đơn vị được thẩm định giá mà thẩm định viên về giá có quan hệ về góp vốn, mua cổ phần, trái phiếu hoặc có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột là thành viên trong ban lãnh đạo hoặc kế toán trưởng của đơn vị được thẩm định giá”. Đối với tổ chức, cá nhân có tài sản được thẩm định giá và tổ chức, cá nhân liên quan đến việc sử dụng kết quả thẩm định giá không được “mua chuộc, hối lộ, thông đồng với thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá để làm sai lệch kết quả thẩm định giá”.

Thứ tư, bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật. Theo quy định của Luật Giá hiện hành, đối với doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá không được “tiết lộ thông tin về hồ sơ, khách hàng thẩm định giá và tài sản được thẩm định giá, trừ trường hợp được khách hàng thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật cho phép”.

Dịch vụ thẩm định giá xuất phát từ nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường, góp phần làm minh bạch hóa giá của các loại tài sản, thúc đẩy thị trường vận hành một cách hiệu quả. Với phân tích nêu trên, bài viết này tập trung làm rõ các nguyên tắc hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật hiện hành về thẩm định giá, bao gồm các vấn đề sau:

- Dịch vụ thẩm định giá cung cấp thông tin về giá trị tài sản trên cơ sở hợp đồng thẩm định giá, trong đó quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người cung ứng và người sử dụng dịch vụ.

- Chủ thể cung ứng dịch vụ thẩm định giá phải là tổ chức, theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đó là các doanh nghiệp thẩm định giá thuộc mọi loại hình, có thể là công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân và công ty cổ phần. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đối với các loại hình doanh nghiệp trên có khác nhau song có 2 điều kiện “cứng” nếu doanh nghiệp đáp ứng được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới cho phép hoạt động. Hai điều kiện “cứng” đó là: Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp và người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp. Đối với chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá, phải có ít nhất 02 thẩm định viên về giá, trong đó Giám đốc chi nhánh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá đã thành lập chi nhánh đó.

- Đối tượng sử dụng dịch vụ thẩm định giá là cá nhân, tổ chức đang sở hữu hoặc được giao quản lý tài sản thẩm định giá. Ngoài ra, đối tượng sử dụng dịch vụ thẩm định giá còn có thể là bên thứ ba có liên quan đến tài sản thẩm định giá. Các đối tượng này sử dụng dịch vụ thẩm định giá vào rất nhiều mục đích khác nhau. Tuy nhiên, tất cả các bên chỉ được sử dụng kết quả thẩm định giá theo mục đích đã được ghi trong hợp đồng thẩm định giá.

- Dịch vụ thẩm định giá luôn đòi hỏi kiến thức và kinh nghiệm của người cung cấp dịch vụ. Quá trình thực hiện cung ứng dịch vụ thẩm định giá phải bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá để cung cấp những thông tin cần thiết về giá trị tài sản với mục đích đã được xác định trước. Tổ chức cung ứng dịch vụ thẩm định giá cũng đồng thời chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về mức giá tài sản mình đã đưa ra. Thẩm định giá là hoạt động mang tính độc lập cho nên tổ chức cung ứng dịch vụ thẩm định giá không được có bất cứ ràng buộc nào về hành chính hoặc tài chính với người sử dụng dịch vụ để làm sai lệch kết quả thẩm định giá.

Dịch vụ thẩm định giá là một dịch vụ mới trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, sự tiếp cận của Việt Nam trong lĩnh vực này còn ít cả về lý thuyết và kinh nghiệm. Trên thực tế, như trên đã đề cập, ngay cả về tên gọi ở Việt Nam vẫn có thể còn khác nhau nhưng đều được hiểu là quá trình xác định giá trị bằng tiền của tài sản tại một thời điểm, địa điểm, theo một chuẩn mực nhất định. Công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm, có tính trung thực nghề nghiệp thực hiện. Nói cách khác, thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả thẩm định giá do các tổ chức có chức năng thẩm định giá đưa ra là cơ sở để các tổ chức, cá nhân tham khảo trong việc ra quyết định cho những mục đích nhất định.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Luật Giá năm 2012.

2. Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá.

3. Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá.

4. Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16/4/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá.

THE PRINCIPLES AND THE NATURE OF VALUATION ACTIVITIES IN THE CONTEXT OF CURRENT VIETNAM’S MARKET ECONOMY

Master. TRAN DINH THANG

Faculty of Valuation, University of Finance and Business Administration

Master.  PHAM VAN TOAN

Faculty of Valuation, University of Finance and Business Administration

ABSTRACT:

Valuation plays an essential role in the equitization process of Vietnamese enterprises. Therefore, it is important for Vietnamese enterprises to deeply understand the principles and also the nature of valuation activities in the context of a market economy. This study is to introduce the principles and also the nature of valuation activities in the context of current Vietnam’s market economy. 

Keywords: Valuation, market economy, enterprises, Vietnam.