Tóm tắt:
Theo quy định, xây dựng khung giá đất phải “phù hợp với giá phổ biến trên thị trường” nhưng thực tế lại khác xa. Tại nhiều địa phương, khung giá đang chỉ bằng 30- 40% giá đất thị trường. Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng vừa được ban hành, đã có đến 9 nội dung đổi mới cần sự nỗ lực rất lớn để luật hóa được trong lần sửa Luật Đất đai 2023. Một trong những điểm đáng chú ý của Nghị quyết 18 đó là xác định “bỏ khung giá đất”, nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế “bảng giá đất”, được thực hiện trên cơ sở xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Từ khóa: Nghị quyết số 18-NQ/TW, khung giá đất, bảng giá đất.
1. Đặt vấn đề
Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều nội dung đổi mới trong công tác quản lý giá đất, nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá thị trường, xây dựng bản đồ giá đất, hệ thống thông tin dữ liệu giá đất… Điều này đã tạo ra sự chuyển biến lớn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và giá đất, đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động ổn định và phát triển, góp phần hạn chế tiêu cực trong quản lý, sử dụng đất. Nhờ đó, các chính sách tài chính đất đai cũng hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, để đất đai thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc áp giá đất cho các mục đích cụ thể vẫn còn nhiều bất cập. Giá đất theo quy định của Nhà nước vẫn chưa phản ánh theo biến động của thị trường, chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách Nhà nước, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai.
2. Những hạn chế khi áp dụng khung giá đất theo Luật Đất đai 2013
Điều 113 Luật số 45/2013/QH13 - Luật Đất đai quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Điều 114 Luật Đất đai quy định căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Khung giá đất cũng mang lại một số lợi ích khi làm căn cứ tính giá đất, mỗi khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, việc áp dụng khung giá đất trong cả định kỳ 5 năm và nếu thay đổi phải trình qua các cấp ít nhất 60 ngày khiến giá đất do các địa phương xác định xa rời biến động giá thị trường đang thay đổi từng ngày và từng giờ. Theo nhiều chuyên gia bất động sản, giá trên bảng giá đất hiện nay được xây dựng rất thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường. Nhiều năm qua, cơ quan thuế biết rõ thực trạng khai 2 giá của người dân, nhưng do quy định như trên, nên giá kê khai chỉ cần cao hơn bảng giá đất là được.
Bên cạnh đó, khung giá đất không theo kịp biến động giá đất trong thực tế, chưa điều chỉnh kịp thời, biên độ quá rộng. Một số địa phương đề nghị cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá, có địa phương đề nghị bỏ khung giá đất. Còn những địa phương vẫn tiếp tục áp dụng thì hầu hết các giao dịch mua bán đất đai chủ yếu là áp dụng khung giá đất thấp so với giá thị trường, gây nên thất thoát thuế, góp phần tạo ra trục lợi, tham nhũng đất đai. Thực tế cho thấy, việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung, nhân với hệ số 1,5 - 2, giá đất giao cho nhà đầu tư vẫn chỉ chiếm 60% giá thị trường. Đây là một trong những kẽ hở dẫn đến thất thoát nguồn thu ngân sách. Không những vậy, các kỳ điều chỉnh khung giá đất còn tạo điều kiện để môi giới, cò đất tung tin thất thiệt, thổi giá, tạo sốt ảo. Do vậy, việc đổi mới thể chế, bỏ khung giá đất là bước đột phá để đưa đất đai về giá trị thực, ngăn ngừa tham nhũng về đất.
Hơn nữa, theo quy định hiện hành, việc định giá đất cụ thể áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Các phương pháp này đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng. Đồng thời, việc tổ chức thực hiện định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn chậm, kéo dài, chưa đáp ứng kịp thời về tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường. Nhưng hệ số ở tất cả các tỉnh chỉ từ 1,5 - 2. Hay nói cách khác, nếu giá đất trong khung chiếm 30% giá đất thị trường, nhân 2 lần thì cũng chỉ chiếm 60% và phần còn lại bị thất thoát.
Bên cạnh đó, một số dự án bị chậm tiến độ do người dân không đồng tình với giá trị đền bù khi giải phóng mặt bằng. Trên thực tế, giá nhà đất được bán trên thị trường rất cao so với giá khung mà Nhà nước đưa ra. Điều này sẽ gây không ít khó khăn cho người dân có đất nằm trong quy hoạch. Người dân bị thu hồi nhà đất và được áp giá bồi thường theo khung quy định, nhưng số tiền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không đủ để ra ngoài mua lại căn nhà ở khác, vì giá thực tế luôn ở mức cao.
Tại Hà Nội, không ít dự án trọng điểm, như đường vành đai 2, vành đai 2,5 bị chậm tiến độ do một số hộ dân không chịu giải phóng mặt bằng, vì giá trị đền bù thấp. Hiện nay, rất nhiều nhà tập thể được xây dựng từ thập niên 50, 60 của thế kỷ XX đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều tòa nhà còn trong tình trạng xuống cấp nhưng không thể cải tạo được vì người dân cho rằng chi phí đền bù thấp. Sự ra đời của Nghị quyết 18-NQ/TW với việc bỏ khung giá đất, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, như thế sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và giá trị ảo. Bên cạnh đó, đưa thị trường bất động sản về cơ chế thị trường sẽ giúp Việt Nam có thêm dòng thu ngân sách từ thuế giao dịch bất động sản. Chủ trương bỏ khung giá đất rõ ràng đem lại nhiều ưu điểm, tuy nhiên cũng khiến không ít chuyên gia, nhà đầu tư lo ngại có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án đội lên, đẩy giá nhà tăng theo. Bởi, có một thực tế là các doanh nghiệp bất động sản hiện đang phải chịu vô vàn sức ép, từ việc vốn vay bị siết chặt đến gánh nặng chi phí, pháp lý, nhân công, giá vật liệu xây dựng tăng… Nay gánh thêm chi phí liên quan đến giá đất có thể khiến doanh nghiệp khó càng thêm khó.
Do đó, cần thiết phải xây dựng hệ thống giải pháp đồng bộ và có lộ trình cụ thể nhằm thực hiện mục tiêu bỏ khung giá đất, hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo Nghị quyết số 18-NQ/TW.
3. Giải pháp hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo Nghị quyết số 18-NQ/TW và Dự thảo Luật Đất đai
Thứ nhất, về phương pháp xác định giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tham mưu với Chính phủ để sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật. Trong đó, quy định giá đất theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư không được thấp hơn giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; hoàn thiện quy định về nguyên tắc định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường; bổ sung chế tài, xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn xác định giá đất đối với trường hợp kết quả định giá đất không bảo đảm tính trung thực, khách quan. Giá đất phải được công khai và mọi giao dịch sẽ thông qua sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt.
Thứ hai, để tránh tình trạng đầu cơ đất đai, cơ quan thuế cần đưa ra giải pháp nhằm áp mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều đất đai, hay bỏ hoang đất. Đây sẽ là một trong những công cụ điều tiết cho quá trình phát triển và nâng cấp đô thị. Thuế sẽ đóng vai ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản nhưng để hoang hóa, đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả. Khi kiểm soát được đầu cơ, giá nhà đất sẽ giảm, người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận nhà ở.
Thứ ba, nắm rõ quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW trong việc bỏ khung giá đất nhưng trên cơ sở Nhà nước vẫn sẽ quản lý việc thành lập, thiết lập bảng giá đất tại địa phương thông qua quá trình kiểm tra, giám sát của các cơ quan ngoài Chính phủ, các tổ chức chính trị xã hội như Quốc hội, Mặt trận Tổ quốc, người dân. Nghị quyết đã nêu rất rõ ràng không phải bỏ khung giá đất, có nghĩa là bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương. Thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính Trung ương, của các tổ chức chính trị xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất của các địa phương.
Cần phải xây dựng hệ thống quản lý quy hoạch thống nhất từ Trung ương đến địa phương để đảm bảo nhà nước có thể kiểm soát được quá trình lập, thực hiện, thẩm định và điều chỉnh xây dựng quy hoạch trong thời kỳ mới. Điều quan trọng là xây dựng được bảng giá đất đến từng thửa đất trước khi có quy hoạch và sau khi điều chỉnh quy hoạch; trước và sau khi có hạ tầng. Việc định giá các thửa đất này phải dựa trên cơ sở mục tiêu sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau khi thực hiện quy hoạch, cũng như trước/sau khi có hạ tầng.
Thứ tư, cần phải hoàn thiện chính sách pháp luật về giá đất, sửa đổi bổ sung các quy định pháp lý, tạo hành lang pháp lý đồng bộ và đầy đủ nhằm đảm bảo tính nhất quán và thực tiễn trong quá trình thực hiện và triển khai công tác xác định giá đất, đảm bảo nguyên tắc giá đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Đồng thời, nghiên cứu đề xuất mô hình và hoàn thiện các phương pháp định giá đất nhằm đảm bảo xác định giá đất sát với giá thị trường…
Thứ năm, để giải quyết sự bức xúc của người dân đối với việc giải tỏa, đền bù do quy hoạch, cần đổi mới cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất bằng cách lập bản đồ giá đất trước khi lập quy hoạch, sau khi lập quy hoạch, sau khi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng giao thông, kinh tế - xã hội, chỉnh trang đô thị, thực hiện thu hồi đất vùng phụ cận, điều chỉnh đất đai, dồn điền, đổi thửa tại đô thị để tăng thu ngân sách nhà nước, đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi.
Thứ sáu, cần xây dựng hệ thống đăng ký giá đất có nguồn từ những giao dịch đúng giá thị trường của người dân. Hệ thống đăng ký giá đất phải được thực hiện để trước mắt đăng ký khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể, giá đất đấu giá, đấu thầu, giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng… để xây dựng cơ sở dữ liệu bảng giá đất quốc gia, từ đó có thể triển khai định giá đất đến từng thửa đất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, số 45/2013/QH13.
2. Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2022), Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao
Developing the mechanism of land price determination in accordance to Resolution 18-NQ/TW
Master. Ha Dieu Hang
Faculty of Political theory and Law, University of Economics - Technology for Industries
Abstract:
According to current Vietnamese regulations, the development of a land price bracket must be consistent with the market price but the practice is far different. In many localities, the price of the land price bracket is only equal to 30-40% of the market price. Resolution 18-NQ/TW of the Central Committee of the Communist Party of Vietnam, which has just been promulgated, consists up to 9 innovative contents about the land price. It need great efforts to legislate these innovative contents in the revision of the Land Law 2023. One of important content of Resolution 18-NQ/TW is the removal of the land price bracket but it still use the land price list mechanism. The development mechanism of the land price list is based on the determination of land price according to market principles.
Keywords: Resolution No. 18-NQ/TW, land price bracket, land price list.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 6 tháng 3 năm 2023]
