Tóm tắt:
Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025. Luật có nhiều điểm mới, phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất, trong đó có những tác động tích cực đến lĩnh vực nông nghiệp, tạo động lực thúc đẩy kinh tế, xã hội phát triển theo hướng ổn định, bền vững… Bài viết này sẽ bàn về một số quy định mới trong quản lý và sử dụng đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024.
Từ khóa: quản lý, sử dụng đất, đất nông nghiệp, Luật Đất đai 2024.
1. Đặt vấn đề
Việt Nam với hơn 70% dân số sinh sống tại khu vực nông thôn và phụ thuộc vào nông nghiệp, đất đai không chỉ là nguồn lực phát triển mà còn là nền tảng gắn kết cộng đồng và đảm bảo trật tự xã hội. Trong bối cảnh phát triển kinh tế hiện nay, những vấn đề về hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp, sự phân hóa lao động và biến động nhu cầu sử dụng đất đã đặt ra yêu cầu cần đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý đất trồng lúa.
Trên cơ sở bám sát tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, thể chế hóa các quan điểm của Đảng, Luật Đất đai năm 2024 đã có những sửa đổi quan trọng về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp, trước hết là mở rộng đối tượng và phạm vi tiếp cận đất nông nghiệp. Theo đó, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp. Quy định này đã thúc đẩy các cá nhân có nhu cầu đầu tư vào sản xuất nông nghiệp góp phần đa dạng hóa thành phần tham gia lĩnh vực nông nghiệp, nâng cao năng lực, trình độ giai cấp nông dân. Bài viết sẽ phân tích một số quy định mới nổi bật về quản lý đất nông nghiệp tại Luật Đất đai 2024; những thách thức trong quản lý đất nông nghiệp; cùng một số đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả thực thi Luật mới vào cuộc sống.
2. Luật Đất đai 2024 - Siết chặt quản lý sử dụng đất nông nghiệp
Luật Đất đai 2024 đưa ra nhiều quy định mới nhằm siết chặt quản lý việc sử dụng đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp. Một trong những điểm mới đáng chú ý là việc bỏ khung giá đất và ban hành bảng giá đất mới sẽ được ban hành từ ngày 01/01/2026. Điều này có thể giúp phản ánh chính xác hơn giá trị thực của đất đai theo nguyên tắc thị trường, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ và gom đất không hợp lý.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng có nhiều sửa đổi liên quan tới quyền nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, hạn mức nhận chuyển quyền sở hữu đất nông nghiệp của cá nhân và quy định đối với các tổ chức kinh tế khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp - những nội dung đóng vai trò chủ chốt trong việc giải quyết triệt để tình trạng thu gom đất nông nghiệp rồi bỏ hoang, không thực hiện dự án.
Theo đó, Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, trong khi loại đất này có thể coi là khá phổ biến trong nhóm đất nông nghiệp. Điều này đã dẫn tới việc nhiều tổ chức, doanh nghiệp “lách luật” bằng cách thuê hộ gia đình, cá nhân khác đứng tên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, những tranh chấp nảy sinh khi thực hiện việc làm này là không thể tránh khỏi, từ đó gây ra tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang. Trong khi đó, tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 đã có những thay đổi, xóa bỏ bớt quy định về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, qua đó cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Điều 191 Luật Đất đai 2013 cũng có những hạn chế khi quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa để thực hiện dự án sản xuất nông nghiệp. Quy định này được cho là làm hạn chế việc đầu tư, chưa khuyến khích phát triển sản xuất nông nghiệp và huy động các nguồn lực đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp phù hợp với sản xuất nông nghiệp hàng hóa tập trung, quy mô lớn. Các nhà làm luật đã có những hướng đi rất đúng đắn khi xây dựng Luật Đất đai mới theo hướng loại bỏ những hạn chế nói trên. Những thay đổi này có ý nghĩa rất lớn trong việc tạo điều kiện cho các tổ chức kinh tế chủ động hơn khi đầu tư vào đất để thực hiện dự án, hoạt động kinh doanh, sản xuất, giảm bớt những tranh chấp về quyền sử dụng đất dẫn tới đất nông nghiệp bị bỏ hoang.
Tiếp đó là sự điều chỉnh trong quy định về hạn mức đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024. Cụ thể là việc tăng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp, cao hơn tương đối so với quy định trước đó của Luật Đất đai 2013. Quy định này được kỳ vọng sẽ có những tác động tích cực đến việc sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả, đồng thời thúc đẩy hình thành các vùng sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn hơn, từ đó giảm bớt tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang và không được sử dụng cho các dự án sản xuất. Tập trung và tích tụ đất nông nghiệp không chỉ giúp tối ưu hóa việc sử dụng đất mà còn tạo điều kiện cho việc áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất, từ đó góp phần nâng cao năng suất và hiệu quả kinh tế.
Tại khoản 5 Điều 116 của Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng gom đất nông nghiệp để xin điều chỉnh quy hoạch sang các chức năng khác. Việc siết chặt bằng quy hoạch đất đai là một công cụ hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng thu gom đất nông nghiệp sau đó phân lô bán nền như thời gian qua.
Theo khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024, các tổ chức kinh tế khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất được UBND cấp huyện chấp thuận. Điều này đòi hỏi phải có kế hoạch cụ thể và khả thi cho việc sử dụng đất, qua đó giảm tình trạng tích trữ đất không mục đích. Quy định mới cũng giúp quá trình chuyển nhượng đất diễn ra minh bạch hơn, khi mà mọi giao dịch đều phải dựa trên một kế hoạch được chính quyền địa phương đồng ý. Điều này không chỉ góp phần vào việc quản lý đất đai có trách nhiệm hơn mà còn thúc đẩy việc sử dụng đất nông nghiệp một cách hiệu quả, đồng thời ngăn chặn các hoạt động đầu cơ đất đai không dẫn đến phát triển dự án thực tế. Những thay đổi này phản ánh một bước tiến tích cực hướng tới việc quản lý đất đai bền vững, bảo đảm nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế mà không gây lãng phí và bất cập trong việc sử dụng đất.
Tại Điều 47 Luật Đất đai 2024 cho phép được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi để người nông dân chủ động chuyển đổi vị trí canh tác, chủ động trong công tác dồn điền đổi thửa hạn chế sự manh mún của đất sản xuất nông nghiệp, tạo ra khu vực sản xuất tập trung, thuận lợi để áp dụng các công nghệ, kỹ thuật hiện đại vào việc canh tác trên đồng ruộng.
Luật Đất đai 2024 cũng cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được linh hoạt chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi để sử dụng đất kết hợp đa mục đích, được sử dụng một phần diện tích đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại Điều 178. Cùng với các quy định về sử dụng đất đa mục đích tại Điều 218 cho phép đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu và ngược lại một số loại đất cũng được sử dụng kết hợp mục đích nông nghiệp đã tạo nên cơ chế thông thoáng hình thành các mô hình sử dụng đất kết hợp nâng cao hiệu quả sử dụng đất, gia tăng nguồn thu nhập cho người nông dân.
3. Những thách thức trong quản lý đất nông nghiệp khi thực hiện Luật Đất đai mới
Đất nông nghiệp chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của đất tại các vùng nên độ phì nhiêu và màu mỡ của đất nông nghiệp giữa các vùng cũng khác nhau. Tuy nhiên, Việt Nam là một trong những quốc gia có mức độ phân mảnh đất đai cao nhất so với khu vực và thế giới. Sau mỗi chu kỳ hai mươi năm, tình trạng phân mảnh tăng gấp đôi. Sự phân mảnh còn dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai được sử dụng làm ranh giới, bờ bao. Con số này không dưới 4% diện tích canh tác. Quỹ đất nông nghiệp tiếp tục suy giảm do công nghiệp hóa và đô thị hóa. Theo số liệu của Tổng cục Quản lý đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), bình quân mỗi năm, đất nông nghiệp giảm gần 100 nghìn hécta, đặc biệt năm 2007 giảm 120 nghìn hécta, trong khi mỗi năm số lao động bước ra khỏi ruộng đồng chỉ vào khoảng 400 ngàn người.
Như vậy, phát triển nông nghiệp quy mô nhỏ trong những năm qua đang làm cho đất đai bị khai thác cạn kiệt, chi phí sản xuất cao, khó áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật. Do đó, việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp theo hướng quy mô lớn và hiện đại đang thúc đẩy việc tích tụ, tập trung ruộng đất. Nhờ đó, các hình thức mang tính thương mại như chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất được xem là những giao dịch mở đầu cho việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta.
Sự ra đời của Luật Đất đai 2024 đã góp phần hoàn thiện cơ chế, chính sách quản lý và sử dụng với nhiều quy định mới nhằm phát triển nông nghiệp nông thôn, nông dân theo hướng hiện đại, bền vững: các tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa; người sử dụng đất nông nghiệp được kết hợp với thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu; mở rộng hạn mức và đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp…
Song để những quy định mới đi vào cuộc sống, cũng đặt ra không ít thách thức cần được giải quyết, đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của Luật. Đó là:
Khó khăn trong giám sát và thực thi: Yêu cầu lập phương án sử dụng đất và được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thể gặp phải những bất cập trong thực tiễn, chẳng hạn như việc trao thẩm quyền phê duyệt cho Ủy ban nhân dân cấp huyện tạo ra cơ chế kiểm soát từ cơ quan quản lý nhà nước, giảm thiểu nguy cơ sử dụng sai mục đích hoặc đầu cơ đất đai, nhưng nếu việc quản trị không liêm chính sẽ dẫn đến tình trạng xét duyệt thiếu minh bạch hoặc năng lực quản lý hạn chế ở cấp huyện thì sẽ dẫn đến buông lỏng quản lý như thời gian qua tại một số địa phương có tốc độ đô thị hóa cao.
Nguy cơ đầu cơ đất đai: Mặc dù có hạn mức sử dụng đất, nhưng việc cá nhân không trực tiếp sản xuất vẫn có thể nhận chuyển nhượng có nguy cơ dẫn đến tích lũy đất đai không phục vụ mục đích nông nghiệp. Thị trường bất động sản đang xuất hiện những cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom loại đất nông nghiệp nhằm đón đầu các thay đổi theo Luật Đất đai năm 2024. Nhiều doanh nghiệp đã có động thái mua gom loại đất này tại các địa phương để làm trang trại, các mô hình nông nghiệp công nghệ cao hoặc mô hình công nghiệp, hoặc có nhà đầu tư mua gom đất nông nghiệp để chờ giải phóng mặt bằng, đền bù với giá cao là rất phổ biến.
Tác động đến quyền lợi của nông dân: Nếu không được giám sát chặt chẽ, việc chuyển nhượng đất trồng lúa cho các cá nhân ngoài nông nghiệp có thể dẫn đến tình trạng nông dân mất đất canh tác hoặc gây mất ổn định chính trị tại địa phương thông qua các hình thức hợp tác không công bằng, có dấu hiệu “lừa đảo”,...
4. Nâng cao hiệu quả thực hiện Luật Đất đai 2024 trong quản lý đất nông nghiệp
Để nâng cao hiệu quả thực hiện Luật Đất đai 2024 trong quản lý đất nông nghiệp, tác giả bài viết đề xuất một số giải pháp căn bản sau:
Một là, xây dựng thể chế về cơ chế giám sát hiệu quả.
Theo đó cần ban hành quy định về việc áp dụng công nghệ số trong quản lý đất đai, kết hợp với các công cụ pháp lý nghiêm ngặt để kiểm soát việc sử dụng đất nông nghiệp sau khi chuyển nhượng. Kiểm soát việc sử dụng đất đúng mục đích, đặc biệt là các hành vi đầu cơ hoặc chuyển đổi đất nông nghiệp trái phép. Việc áp dụng công nghệ số ví dụ như hệ thống thông tin địa lý (GIS) và hoàn thiện cơ sở dữ liệu quản lý đất đai tích hợp thông tin giữa ngành Tài nguyên môi trường - Tư pháp - Công an - Kế hoạch,… sẽ giúp giám sát chặt chẽ thực trạng sử dụng đất, từ đó phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm được nhanh chóng. Quy định yêu cầu lập phương án sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt đòi hỏi một quy trình minh bạch, tránh tình trạng lạm dụng quyền hạn hoặc tham nhũng. Việc số hóa quy trình xét duyệt, công khai các phương án sử dụng đất trên nền tảng trực tuyến sẽ tăng cường trách nhiệm giải trình và tạo niềm tin cho các bên liên quan.
Hai là, khuyến khích thể chế về mô hình hợp tác.
Thúc đẩy các mô hình hợp tác giữa nông dân và nhà đầu tư để cân bằng lợi ích giữa các bên, đồng thời đảm bảo sự tham gia của người dân vào quá trình sản xuất. Huy động nguồn lực tổng hợp giúp tăng cường hiệu quả sử dụng đất trồng lúa và giảm thiểu rủi ro trong quản lý và sử dụng đất. Việc này đòi hỏi sự hỗ trợ từ chính sách, cơ chế pháp lý và vai trò dẫn dắt của Nhà nước trong xây dựng mô hình hợp tác thành công, tránh việc lợi dụng thực hiện quy định mới của Luật năm 2024 nhằm gây nhiễu loạn thị trường bất động sản bất hợp pháp.
Ba là, tăng cường vai trò của chính quyền địa phương.
Cần nâng cao năng lực quản lý của Ủy ban nhân dân cấp huyện, đảm bảo việc xét duyệt phương án sử dụng đất diễn ra minh bạch, khách quan và hiệu quả. Điều này đòi hỏi vai trò quản lý của chính quyền địa phương không chỉ là thực thi pháp luật mà còn phải đảm bảo sự minh bạch, khách quan và hiệu quả trong quá trình phê duyệt, giám sát. Tuy nhiên, để thực hiện vai trò này, chính quyền địa phương cần được trang bị kiến thức chuyên môn, năng lực đánh giá và công cụ quản lý phù hợp.
Bốn là, tăng cường truyền thông pháp luật.
Cần truyền thông để các nhà đầu tư khi thực hiện nhận chuyển nhượng đất để đầu cơ chờ cơ hội khiến giá đất nông nghiệp tăng cao, hưởng lợi bất hợp pháp sẽ không được Nhà nước cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang mục đích sử dụng khác, thậm chí là không thể chuyển đổi. Qua đó, hạn chế hành vi vi phạm chế độ sử dụng đất nông nghiệp tại nơi phát triển đô thị hóa nhanh.
5. Kết luận
Luật Đất đai 2024 có các quy định nhằm hạn chế tình trạng gom đất nông nghiệp để hoang như đã phân tích ở trên, tuy nhiên, việc có hạn chế được tình trạng này khi Luật có hiệu lực hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, như: ý thức tuân thủ pháp luật của người dân, khả năng quản lý và điều hành của các cơ quan chức năng, cũng như sự phối hợp giữa các bộ, ngành, trong triển khai thực hiện Luật. Cụ thể, các cơ quan chức năng, đặc biệt là chính quyền cơ sở cần tăng cường giám sát và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, nhất là các trường hợp gom đất nông nghiệp sai quy định của luật. Đồng thời, việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai cũng cần được chú trọng để tăng cường tính minh bạch và hiệu quả trong hoạt động quản lý.
Tài liệu tham khảo:
Chính phủ (2024), Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Hà Nội.
Quốc hội (2013), Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội.
Quốc hội (2024), Luật Đất đai năm 2024, Hà Nội.
Hồ Hương (2023), Tháo gỡ rào cản sử dụng đất nông nghiệp, giúp nông sản tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu, Cổng thông tin điện tử của Quốc hội, truy cập tại https://quochoi.vn/pages/tim-kiem.aspx?ItemID=77098
Nguyễn Đình Bồng (2023), Thực trạng và giải pháp quản lý và sử dụng đất nông nghiệp Việt Nam giai đoạn 2021 - 2030, Tạp chí Khoa học Đất, tr.63-71, Hà Nội.
Thu Giang (2024), Rủi ro chồng chất trước làn sóng mua gom đất nông nghiệp, Báo Lao động, truy cập tại https://laodong.vn/bat-dong-san/rui-ro-chong-chat-truoc-lan-song-mua-gom-dat-nong-nghiep-1378829.ldo
Agricultural land use and management under Vietnam’s 2024 Law on Land
Nguyen Van Toan
People's Court of Yen Son District, Tuyen Quang Province
Abstract:
The 2024 Law on Land, enacted by the National Assembly on January 18, 2024, and effective from January 1, 2025, introduces several significant updates aligned with current land management and usage practices. These changes are expected to positively impact the agricultural sector and serve as a catalyst for stable and sustainable economic and social development. This study focuses on analyzing key new regulations concerning the management and use of agricultural land under the 2024 Law on Land, highlighting their implications for the sector’s future growth.
Keywords: management, land use, agricultural land, the 2024 Law on Land.
