TÓM TẮT:
Sự phát triển của nền kinh tế quốc gia luôn gắn cùng với sự vận động của thị trường bất động sản (BĐS). Trong những năm trở lại đây, hoạt động kinh doanh số hóa BĐS đang gặp phải những bất cập lớn do chịu ảnh hưởng của tác động hội nhập quốc tế. Bài viết nghiên cứu một số kinh nghiệm quốc tế, từ đó, gợi mở cho Việt Nam về số hóa giao dịch BĐS. Đồng thời, đề xuất một số giải pháp, khuyến nghị về vai trò bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch BĐS của công chứng trong thời đại số hiện nay.
Từ khóa: bất động sản, số hóa giao dịch bất động sản, thị trường bất động sản, công chứng số.
1. Đặt vấn đề
Thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế đang có những bước tiến để hòa nhịp với yêu cầu phát triển kinh tế số, hướng tới sự minh bạch thông tin, đơn giản hóa thủ tục hành chính và phát triển lành mạnh, bền vững, thông qua việc thúc đẩy giao dịch BĐS điện tử, hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu về đất đai, nhà ở… Quy trình giao dịch BĐS đang có những nền tảng quan trọng để tiến tới số hóa toàn diện, từ hành lang pháp lý về hợp đồng điện tử, yêu cầu hoàn thiện cơ sở dữ liệu đến tốc độ phát triển nhanh chóng của hạ tầng số quốc gia. Tuy nhiên, BĐS là loại tài sản đặc biệt, giá trị lớn và liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất nên tính minh bạch, an toàn và tin cậy của giao dịch là yếu tố bắt buộc. Trong khi đó, môi trường số đang tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý: giả mạo danh tính, hợp đồng điện tử thiếu xác thực, thông tin tài sản sai lệch, tranh chấp khó chứng minh… Thực tế này đặt ra yêu cầu bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch BĐS số, đi đôi với cải cách thủ tục hành chính, để vừa tạo sự thuận tiện vừa gia tăng niềm tin và sự an tâm cho người dân, doanh nghiệp khi chuyển đổi từ cách thức giao dịch truyền thống sang số hóa. Từ ngày 1/7/2025, Luật Công chứng năm 2024 (sửa đổi) và Nghị định số 104/2025/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Công chứng chính thức có hiệu lực, cho phép công chứng điện tử trực tiếp và trực tuyến. Công chứng điện tử được đánh giá là một trong những giải pháp quan trọng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch BĐS trên môi trường số. Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả công chứng điện tử đối với các giao dịch mang tính đặc thù như BĐS, còn nhiều thách thức phải đối mặt, từ vấn đề xác thực thông tin, liên thông dữ liệu, tính bảo mật đến việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Điều này đòi hỏi sự hoàn thiện đồng bộ các quy định pháp luật có liên quan, giải pháp công nghệ phù hợp, hệ thống dữ liệu liên thông, tích hợp, cơ chế phối hợp liên ngành và năng lực của đội ngũ công chứng viên.
2. Khái niệm và đặc điểm cơ bản của số hóa giao dịch bất động sản
2.1. Khái niệm về bất động sản
Theo quy định tại khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản bao gồm BĐS và động sản. BĐS và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, BĐS bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng.
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo đó, có thể hiểu BĐS là tài sản bao gồm: đất đai và các tài sản gắn liền với đất, như nhà cửa, công trình xây dựng, cây cối, khoáng sản dưới lòng đất và các yếu tố tự nhiên khác. Không giống như động sản (các tài sản có thể di chuyển), BĐS không thể di dời được…
2.2. Khái niệm về số hóa giao dịch bất động sản
Số hóa giao dịch BĐS là quá trình chuyển đổi các hoạt động giao dịch BĐS truyền thống lên nền tảng số, sử dụng công nghệ thông tin và truyền thông để thực hiện các quy trình mua bán, chuyển nhượng, công chứng, đăng ký quyền sở hữu và các thủ tục liên quan thông qua môi trường điện tử. Qua đó, tăng tính minh bạch, hiệu quả và giảm thiểu thủ tục hành chính giấy tờ, tiết kiệm thời gian và chi phí cho các bên tham gia giao dịch.
Nhận diện cơ bản về BĐS và giao dịch BĐS, kinh doanh BĐS đã được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định: “Kinh doanh BĐS là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS; chuyển nhượng dự án BĐS; kinh doanh dịch vụ BĐS”.
Tại khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định Kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm kinh doanh các dịch vụ: sàn giao dịch BĐS, môi giới BĐS, tư vấn BĐS, quản lý BĐS.Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định: Dự án BĐS là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định:Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựngKhoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định : Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Số hóa là thuật ngữ phổ biến trong những năm gần đây với sự phát triển của những công nghệ hiện đại. Tuy nhiên, hiện nay nhiều người vẫn chưa phân biệt rõ ràng được khái niệm số hóa và chuyển đổi số. Số hóa được định nghĩa là quá trình chuyển đổi hệ thống truyền thông sang hệ thống kỹ thuật số. Cùng với sự phát triển của kinh tế, số hóa chính là xu hướng phát triển tất yếu trong lĩnh vực kinh doanh. 2 hình thức số hóa phổ biến hiện nay bao gồm: số hóa tài liệu (Digitization) và số hóa quy trình (Digitalization). Số hóa trong ngành BĐS là tiến hành chia nhỏ BĐS, sau đó thực hiện mã hóa giá trị của chúng nhờ công nghệ blockchain và sử dụng mã token (chữ ký số được mã hóa) để tiến hành hàng loạt các giao dịch gọi vốn.
2.3. Đặc điểm cơ bản của số hóa giao dịch bất động sản
Thứ nhất, minh bạch và công khai: Dữ liệu về tình trạng pháp lý, giá cả, quyền sở hữu được số hóa và cập nhật liên tục, giúp người mua, nhà đầu tư tiếp cận thông tin rõ ràng.
Thứ hai, liên thông dữ liệu: Việc số hóa giúp kết nối các cơ quan quản lý như thuế, công chứng, đăng ký đất đai, ngân hàng, từ đó đồng bộ thông tin và kiểm soát rủi ro.
Thứ ba, tiện lợi và nhanh chóng các thủ tục: ký hợp đồng, nộp thuế, đăng ký quyền sở hữu được thực hiện trực tuyến, giảm thời gian và chi phí đi lại.
Thứ tư, ứng dụng công nghệ tiên tiến: Sử dụng blockchain, trí tuệ nhân tạo (AI), bảo mật đa lớp để nâng cao an toàn và độ chính xác của giao dịch.
Thứ năm, tác động đến quản lý nhà nước: Giúp cơ quan quản lý theo dõi sát sao tình hình thị trường BĐS, hạn chế đầu cơ, thao túng giá và gian lận…
2.4. Điều kiện để số hóa giao dịch bất động sản được giao dịch trên thị trường
Sự hoàn thiện của khung pháp lý, bao gồm các quy định về giao dịch điện tử, chữ ký số, bảo mật thông tin và xử lý tranh chấp. Khung pháp lý là nền tảng quan trọng nhất để các giao dịch BĐS số hóa có giá trị pháp lý và được thừa nhận trên thực tế. Hiện nay, Luật Giao dịch điện tử năm 2023, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Công chứng năm 2024 (sửa đổi)… đã có quy định mở rộng phạm vi áp dụng giao dịch điện tử, nhưng vẫn cần sự đồng bộ hóa và hướng dẫn chi tiết. Các quy định cần làm rõ giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử, cơ chế sử dụng chữ ký số trong BĐS, thủ tục công chứng điện tử, quy trình giải quyết tranh chấp phát sinh từ giao dịch trực tuyến. Chỉ khi có hành lang pháp lý đầy đủ, minh bạch, thị trường mới có thể vận hành ổn định và tạo niềm tin cho nhà đầu tư, người dân và doanh nghiệp.
Xây dựng hạ tầng dữ liệu đồng bộ giữa các cơ quan và tổ chức liên quan. Một giao dịch BĐS liên quan đến nhiều bên như: cơ quan quản lý đất đai, cơ quan thuế, tổ chức tín dụng, văn phòng công chứng, sàn giao dịch BĐS. Nếu dữ liệu giữa các cơ quan này không được kết nối và đồng bộ sẽ tạo ra sự chồng chéo, kéo dài thời gian xử lý và làm tăng rủi ro sai lệch thông tin. Do đó, cần phát triển cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia đồng bộ, liên thông với hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, ngân hàng, công chứng và thuế. Điều này giúp các bên tra cứu nhanh chóng, chính xácvà hạn chế tình trạng gian lận, mua bán trùng, thế chấp nhiều lần cùng một tài sản.
Phát triển các nền tảng giao dịch số tích hợp đầy đủ các dịch vụ công chứng, thuế, ngân hàng. Một giao dịch BĐS không chỉ dừng ở việc ký kết hợp đồng mà còn kéo theo nhiều thủ tục như công chứng, nộp thuế, đăng ký biến động đất đai, giải ngân ngân hàng. Vì vậy, cần xây dựng nền tảng giao dịch số tích hợp để người dân/doanh nghiệp có thể thực hiện trọn gói quy trình trên hệ thống duy nhất. Ví dụ: sau khi ký hợp đồng điện tử, dữ liệu sẽ được tự động chuyển sang văn phòng công chứng số để chứng thực, đồng thời liên thông với cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và kết nối với ngân hàng để giải ngân khoản vay. Mô hình này vừa tiết kiệm thời gian, chi phí, vừa giảm nguy cơ nhũng nhiễu, tiêu cực trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính.
Nâng cao nhận thức và kỹ năng số cho người dân, doanh nghiệp. Ngay cả khi có khung pháp lý đầy đủ và hạ tầng dữ liệu đồng bộ, việc triển khai vẫn gặp khó khăn nếu người dân và doanh nghiệp chưa sẵn sàng. Thực tế cho thấy, nhiều cá nhân còn e ngại sử dụng chữ ký số, chưa quen với việc lưu trữ và khai thác dữ liệu trực tuyến, hoặc thiếu kỹ năng phòng tránh rủi ro an ninh mạng. Do đó, cần đẩy mạnh các chương trình tuyên truyền, đào tạo kỹ năng số, khuyến khích doanh nghiệp BĐS áp dụng nền tảng công nghệ mới, tạo thói quen sử dụng dịch vụ công trực tuyến trong cộng đồng. Việc nâng cao nhận thức sẽ giúp thị trường dần chuyển từ giao dịch truyền thống sang giao dịch số hóa một cách thuận lợi và bền vững.
Đảm bảo an toàn, bảo mật thông tin và quyền riêng tư cá nhân. Bảo mật là điều kiện sống còn để thị trường BĐS số phát triển. Giao dịch số hóa liên quan đến nhiều thông tin nhạy cảm như tài sản, tài chính, thông tin cá nhân của khách hàng. Nếu không được bảo vệ nghiêm ngặt, nguy cơ lộ lọt dữ liệu, giả mạo, tấn công mạng sẽ làm suy giảm lòng tin của người dân và doanh nghiệp. Do đó, cần có cơ chế bảo mật đa tầng, áp dụng công nghệ blockchain, mã hóa dữ liệu, xác thực đa yếu tố và giám sát an ninh mạng thường xuyên. Bên cạnh đó, pháp luật cũng phải quy định rõ trách nhiệm của các tổ chức trung gian (sàn giao dịch, ngân hàng, văn phòng công chứng) trong việc bảo mật thông tin, cũng như chế tài nghiêm khắc đối với hành vi xâm phạm dữ liệu cá nhân.
3. Kinh nghiệm quốc tế về số hóa giao dịch bất động sản
3.1. Thị trường kinh doanh bất động sản số hóa của Mỹ
Mỹ là nước tiên phong trong việc xây dựng các nền tảng giao dịch BĐS trực tuyến tích hợp đa chức năng. Qua hệ thống dữ liệu về đất đai và các dịch vụ đăng ký điện tử, các bên tham gia giao dịch có thể tra cứu, ký hợp đồng, đóng thuế và công chứng online, đồng thời áp dụng blockchain để minh bạch hóa quy trình chuyển quyền sở hữu. Hệ thống này giúp giảm đáng kể gian lận và tăng tốc độ giao dịch. [1]
3.2. Thị trường kinh doanh bất động sản số hóa của Ý
Ý là đất nước triển khai mô hình giao dịch BĐS trực tuyến kết hợp với chính quyền địa phương để quản lý quyền sử dụng đất bằng bản đồ số hóa (GIS). Hệ thống này cho phép người dân và doanh nghiệp theo dõi lịch sử giao dịch, các khoản nợ thuế, tiến hành các thủ tục đăng ký trực tuyến. Việc số hóa giúp giảm thủ tục giấy tờ, tạo thuận tiện đồng thời nâng cao quản lý nhà nước.[2]
3.3. Thị trường kinh doanh bất động sản số hóa của Singapore
Singapore nổi tiếng với nền tảng giao dịch BĐS toàn diện, tích hợp công nghệ blockchain và AI để định giá tài sản và dự báo thị trường. Hệ thống cho phép xử lý toàn bộ quá trình mua bán, từ tra cứu, ký hợp đồng đến thanh toán và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách nhanh chóng, minh bạch, dễ dàng kiểm soát các giao dịch và giảm thiểu tranh chấp. [3]
4. Giải pháp hoàn thiện pháp luật trong giao dịch số hóa bất động sản
4.1. Vai trò bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản của công chứng trong thời đại số hiện nay
Công chứng là thủ tục pháp lý quan trọng xác nhận tính hợp pháp, hợp lệ và hiệu lực của các giao dịch BĐS. Trong bối cảnh số hóa, công chứng điện tử trở thành giải pháp then chốt bảo đảm tính pháp lý cho các giao dịch trên môi trường số. Luật Công chứng sửa đổi cho phép thực hiện công chứng điện tử từ ngày 01/7/2025, với chữ ký số được công nhận giá trị tương đương bản giấy. Công chứng điện tử giúp tăng cường bảo mật, minh bạch và thuận tiện, đồng thời giảm thiểu gian lận, tranh chấp phát sinh.
4.2. Những ưu điểm của công chứng số hóa trên thị trường bất động sản
Công chứng số hóa mang lại nhiều ưu điểm rõ rệt trong bối cảnh chuyển đổi số hiện nay. Trước hết, nó giúp tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí cho người dân, doanh nghiệp khi có thể nộp hồ sơ, ký kết và xác nhận từ xa mà không cần trực tiếp đến văn phòng công chứng, đồng thời giảm thiểu chi phí đi lại, in ấn và lưu trữ hồ sơ giấy. Bên cạnh đó, công chứng số hóa góp phần nâng cao tính minh bạch và an toàn, bởi dữ liệu được lưu trữ trên hệ thống điện tử, hạn chế tình trạng thất lạc, làm giả hay chỉnh sửa hồ sơ; quá trình ký số và xác thực điện tử cũng để lại dấu vết rõ ràng, dễ dàng truy vết khi có tranh chấp. Về mặt quản lý, công chứng số hóa tạo thuận lợi cho cơ quan nhà nước trong việc giám sát, kiểm tra tính hợp pháp của văn bản, đồng thời kết nối liên thông với các cơ quan liên quan như thuế, ngân hàng hay đăng ký đất đai. Không chỉ vậy, hình thức này còn mang lại sự linh hoạt và tiện ích cho người dùng, đặc biệt là người ở xa, việt kiều hoặc doanh nghiệp có nhiều chi nhánh, khi họ có thể thực hiện công chứng và tra cứu hồ sơ một cách nhanh chóng. Ngoài ra, công chứng số hóa cũng góp phần bảo vệ môi trường thông qua việc giảm sử dụng giấy tờ và phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế, nhất là trong các giao dịch xuyên biên giới. Nhờ những lợi thế đó, công chứng số hóa đang dần trở thành giải pháp tất yếu trong quá trình hiện đại hóa hoạt động công chứng.
4.3. Những hạn chế của công chứng số hóa trên thị trường bất động sản
Công chứng số hoá trong lĩnh vực BĐS, bên cạnh những ưu điểm,còn tồn tại nhiều khuyết điểm cần được lưu ý. Trước hết, hành lang pháp lý cho công chứng điện tử ở Việt Nam chưa thật sự hoàn thiện và đồng bộ giữa Luật Công chứng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Giao dịch điện tử cùng các văn bản dưới luật, dẫn đến khó khăn trong áp dụng thực tế.Hành lang pháp lý chưa hoàn thiện, các quy định liên quan đến công chứng điện tử, lưu trữ và sử dụng văn bản số chưa đồng bộ, dẫn đến khó khăn trong việc công nhận giá trị pháp lý của hồ sơ công chứng điện tử. Bên cạnh đó, hạ tầng công nghệ thông tin của nhiều văn phòng công chứng còn hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu về tốc độ, bảo mật và khả năng lưu trữ lâu dài. Việc kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa hệ thống công chứng với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, đất đai, doanh nghiệp vẫn chưa đồng bộ, gây khó khăn trong việc xác minh, đối chiếu thông tin. Nguồn nhân lực còn thiếu kỹ năng công nghệ, trong khi người dân vẫn giữ thói quen sử dụng hồ sơ giấy và chưa thực sự tin tưởng vào tính pháp lý của hồ sơ số. Đặc biệt, chi phí đầu tư cho hạ tầng công nghệ, bảo mật và duy trì hệ thống là gánh nặng đối với nhiều văn phòng công chứng, nguy cơ rò rỉ thông tin. Công chứng số đối với các giao dịch BĐS có tầm quan trọng đặc biệt đối với đời sống dân sinh ở Việt Nam. Vấn đề bảo mật và an ninh mạng cũng đặt ra thách thức lớn, bởi các giao dịch BĐS thường có giá trị cao, dễ trở thành mục tiêu tấn công của tội phạm công nghệ, gây lo ngại về việc lộ lọt hoặc giả mạo dữ liệu. Ngoài ra, công chứng số hóa gặp nhiều hạn chế trong việc xác minh nhân thân và ý chí tự nguyện của các bên tham gia, khi mà công chứng viên không trực tiếp gặp gỡ để đánh giá tính trung thực hay tình trạng tâm lý của người ký kết, trong khi nguy cơ giả mạo qua công nghệ AI ngày càng tinh vi. Hơn nữa, hạ tầng công nghệ chưa đồng đều giữa các địa phương, nhiều người dân, đặc biệt là người lớn tuổi, còn hạn chế kỹ năng sử dụng dịch vụ số, khiến cho việc triển khai gặp trở ngại. Thói quen xã hội vẫn ưu tiên việc ký kết trực tiếp và giữ bản cứng giấy tờ, khiến mức độ tin tưởng đối với công chứng số chưa cao.Nếu hệ thống lưu trữ dữ liệu chưa được chuẩn hóa hoặc xảy ra sự cố kỹ thuật, khả năng phát sinh tranh chấp là rất lớn. Chính vì vậy, công chứng số hóa trong BĐS hiện nay vẫn cần nhiều điều chỉnh và hoàn thiện để có thể vận hành hiệu quả, an toàn và thay thế từng phần công chứng truyền thống.
4.4. Hoàn thiện pháp luật trong giao dịch số hóa bất động sản
Để bảo đảm tính minh bạch, an toàn và hiệu quả, việc hoàn thiện pháp luật trong giao dịch số hóa BĐS là yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh chuyển đổi số hiện nay. Hệ thống pháp luật hiện hành tuy đã có những bước tiến như: Luật Giao dịch điện tử năm 2023, Luật Đất đai năm 2024 hay các quy định về bảo vệ dữ liệu cá nhân, nhưng vẫn còn thiếu sự đồng bộ và chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu thực tiễn. Các quy định về hợp đồng điện tử, công chứng số, chia sẻ và kết nối cơ sở dữ liệu đất đai còn rời rạc, trong khi rủi ro về giả mạo, lộ lọt thông tin và tranh chấp pháp lý có thể ảnh hưởng lớn đến niềm tin thị trường. Do vậy, cần xây dựng hành lang pháp lý thống nhất giữa các luật liên quan, quy định cụ thể giá trị pháp lý của hợp đồng và chữ ký số, đồng thời phát triển cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia kết nối với hệ thống công chứng, ngân hàng và thuế. Luật Công chứng cần được sửa đổi để ghi nhận công chứng điện tử, chứng thực từ xa, gắn với các giải pháp xác thực danh tính hiện đại như eKYC và sinh trắc học. Ngoài ra, cần cơ chế bảo vệ dữ liệu cá nhân chặt chẽ, chế tài nghiêm khắc với hành vi xâm phạm và khuyến khích triển khai mô hình thử nghiệm pháp lý (sandbox) cho doanh nghiệp proptech. Như vậy, việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch số hóa BĐS không chỉ bảo đảm quyền lợi các bên mà còn góp phần xây dựng thị trường BĐS minh bạch, hiện đại và phù hợp với xu thế phát triển số hóa toàn cầu.
4.5. Định hướng hoàn thiện pháp luật đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính và ứng dụng công nghệ 4.0
Hoàn thiện pháp luật bao gồm: xây dựng quy trình công chứng điện tử rõ ràng, quy định tiêu chuẩn kỹ thuật về định danh số, bảo mật dữ liệu, trách nhiệm của các bên liên quan và chế tài xử phạt các vi phạm. Đồng thời, cần nâng cấp hạ tầng công nghệ, tăng cường liên kết dữ liệu giữa các cơ quan quản lý như thuế, đất đai, ngân hàng, công chứng để đảm bảo sự đồng bộ và an toàn. Cụ thể như sau:
Một là, hoàn thiện cơ sở pháp lý nhằm thúc đẩy ứng dụng công nghệ số, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính quốc gia thống nhất, công khai, minh bạch phục vụ việc xác định nghĩa vụ tài chính.
Hai là, cụ thể hóa quy trình xác định và thu nghĩa vụ tài chính thông qua nền tảng số, tận dụng Big Data, AI, Blockchain nhằm cải thiện đáng kể hiệu quả và độ tin cậy của các nghiệp vụ quản lý nghĩa vụ tài chính.
Ba là, đơn giản hóa thủ tục hành chính, quy định rõ thời hạn giải quyết hồ sơ nghĩa vụ tài chính, đảm bảo quyền lợi tối đa cho người dân và doanh nghiệp.
4.6. Giải pháp hoàn thiện
Một là, hoàn thiện các quy định pháp luật về ứng dụng công nghệ số, thương mại điện tử, tổ chức tham gia diễn đàn toàn diện về trí tuệ nhân tạo tại Việt Nam giúp cho các doanh nghiệp có những hiểu biết chuyên sâu về nền tảng AI.
Hai là, giới thiệu công nghệ và kết nối trực tiếp với cộng đồng lập trình viên, start-up và các nhà phát triển sản phẩm làn sóng ứng dụng công nghệ số mới.
Ba là, tổ chức tập huấn, giới thiệu công cụ, SDK, API framework trực tiếp với các nhân viên, kỹ sư, developer, product manager.
Bốn là, trình diễn thực tiễn tại showcase, xây dựng mối quan hệ hợp tác cùng phát triển start-up và doanh nghiệp ứng dụng AI.
Năm là: Mở rộng hệ sinh thái người dùng và đối tác phát triển sản phẩm trên chính nền tảng của Hiệp hội BĐS Việt Nam và chi hội môi giới BĐS, Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, các Tổ chức tín dụng để triển khai thực tiễn ứng dụng công nghệ số, tài sản số và số hóa các giao dịch BĐS được đưa vào kinh doanh trên thị trường BĐS ở Việt Nam.
5. Kết luận
Số hóa giao dịch BĐS là bước tiến quan trọng nhằm hiện đại hóa thị trường BĐS Việt Nam, nâng cao tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro và thúc đẩy phát triển bền vững. Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật và áp dụng công chứng điện tử là giải pháp then chốt để bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch số, tạo niềm tin cho người dân và nhà đầu tư. Học hỏi kinh nghiệm quốc tế kết hợp với xây dựng khung pháp lý chặt chẽ sẽ là nền tảng vững chắc giúp Việt Nam thực hiện hiệu quả số hóa giao dịch BĐS trong tương lai. Tuy nhiên, quá trình số hóa công chứng vẫn còn tồn tại nhiều bất cập. Các giao dịch về kinh doanh BĐS không chỉ có giá trị lớn về kinh tế mà còn ảnh hưởng đến chính trị, vấn đề nhân sinh và lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Chính vì vậy, vai trò của công chứng viên, thừa phát lại, luật sư, thẩm phán, môi giới BĐS, ngân hàng, tổ chức tín dụng cần có mối quan hệ liên thông, đối chiếu việc khai thác và sử dụng tài sản số, tài sản đã được số hóa. Việc sử dụng chung các tài sản số và thông tin số hóa sẽ làm giảm bớt thời gian tra cứu thông tin, tăng hiệu quả giải quyết các tranh chấp, xung đột trong lĩnh vực BĐS. Đây cũng chính là giải pháp giảm thiểu rủi ro, trách nhiệm bồi thường thiệt hại [4] cho các giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán BĐS, thuê mua và BĐS hình thành trong tương lai. Tăng cường tuyên truyền pháp luật về các mô hình BĐS mới được đưa vào kinh doanh như Condotel [5], Farmer Stay…, nâng cao trình độ pháp luật cho đội ngũ công chứng viên, thừa phát lại, kiểm soát viên, thẩm phán tòa án, công an, trọng tài viên, luật sư để hướng dẫn, tuyên truyền, tư vấn cho người dân góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển nền kinh tế số hiện đại ở Việt Nam.
TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:
[1] Quỳnh Trang (2023). Thị trường bất động sản tại Mỹ dần “rã băng”, doanh nghiệp nào trên sàn sẽ hưởng lợi?. Truy cập tại https://tapchicongthuong.vn/thi-truong-bat-dong-san-tai-my-dan--ra-bang---doanh-nghiep-nao-tren-san-se-huong-loi-110991.htm
[2] Golden Visa (tháng 4/2025). Hướng dẫn tối ưu của bạn để mua bất động sản ở Ý. Truy cập tại https://getgoldenvisa-com.translate.goog/buying-property-in-italy?_x_tr_sl=en&_x_tr_tl=vi&_x_tr_hl=vi&_x_tr_pto=tc
[3] Trúc An (2023). Singapore: Quốc đảo của những bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đẳng cấp thế giới. Truy cập tại https://reatimes.vn/singapore-quoc-dao-cua-nhung-bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dang-cap-the-gioi-202201224000007822.htm
[4] Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Văn Mích (2018). Cơ chế bồi thường thiệt hại trong hoạt động công chứng theo Luật Công chứng năm 2014. Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 8/2018
[5] Doãn Hồng Nhung, Lê Hương Giang (2023). Pháp luật về kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch - Kinh nghiệm quốc tế và gợi mở cho Việt Nam. Tạp chí Công Thương, số 17 tháng 8/2023
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
Bộ Tư pháp, Quỹ Hợp tác quốc tế Đức về pháp luật (2012). Tài liệu Hội thảo Định hướng sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng.
Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015). Nghị định số 04/2013/NĐ-CP của Chính phủ ngày 7/1/2013 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng.
Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2021). Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045.
Doãn Hồng Nhung, Vũ Thị Liên (2018). Một số vấn đề về bản chất pháp lý của Condotel - Kinh nghiệm của thế giới và định hướng xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho bất động sản Condotel phát triển tại Việt Nam. Truy cập tại https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/mot-so-van-de-ve-ban-chat-phap-ly-cua-condotel-kinh-nghiem-cua-the-gioi-va-dinh-huong-xay-dung-hanh-lang-phap-ly-an-toan-cho-bat-dong-san-condotel-phat-trien-tai-viet-nam-57331.htm.
Nguyễn Thị Huyền Hương, Trần Thị Khánh Chi (2020). Quản lý nhà nước về du lịch - Một số vấn đề lý luận cơ bản. Truy cập tại https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/quan-ly-nha-nuoc-ve-du-lich-mot-so-van-de-ly-luan-co-ban-71885.htm.
Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014). Luật Công chứng năm 2014.
Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014). Luật Doanh nghiệp năm 2014.
Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015). Bộ luật Dân sự năm 2015.
Vụ Hành chính tư pháp, Bộ Tư pháp (2005). Luật Công chứng của nước Cộng hòa Ba Lan ngày 14/2/1991 (bản dịch), Hà Nội.
Mark C. K. Lu (2005). The Cause and Consequences of Condo Hotel Conversion in Waikiki, Hawaii, Unpublished dissertation, Massachusetts Institute of Technology, USA.
Legal assurance in the digitalization of real estate transactions and electronic notarization solutions in Vietnam
Doan Hong Nhung1
Nguyen Khac Hieu1
1 University of Law, Vietnam National University - Hanoi
ABSTRACT:
The development of a national economy is closely linked to the dynamics of the real estate market. In recent years, digital real estate business activities in Vietnam have encountered significant challenges under the pressures of international integration. This article reviews selected international experiences in digitalizing real estate transactions and draws lessons applicable to the Vietnamese context. In addition, it highlights the crucial role of notaries in safeguarding the legality and security of transactions in the digital era. Based on these insights, the study proposes targeted solutions and policy recommendations to promote digital transformation in the real estate sector while ensuring legal certainty and market stability.
Keywords: real estate, digitalization of real estate transactions, real estate market, digital notarization.
