Tóm tắt:
Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây chứng kiến nhiều biến động mạnh mẽ về cung và cầu. Bên cạnh đó, tâm lý người mua thay đổi, nguồn cung mới suy giảm, trong khi nhu cầu ở thực và đầu tư vẫn tồn tại nhưng bị kìm hãm bởi khả năng tiếp cận vốn và giá cả leo thang. Bài viết phân tích các nguyên nhân chính dẫn đến sự mất cân đối cung cầu, đánh giá tác động của các yếu tố vĩ mô và vi mô đến thị trường, đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm điều tiết cung cầu, hướng đến sự phát triển ổn định và bền vững cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Từ khóa: bất động sản, cung cầu, thị trường, suy giảm nguồn cung, nhu cầu nhà ở, tín dụng, chính sách.
1. Đặt vấn đề
Thị trường bất động sản là một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế, có tác động lan tỏa đến nhiều ngành nghề khác như xây dựng, tài chính - ngân hàng, vật liệu, và lao động. Trong vài năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều biến động phức tạp, đặc biệt về cung cầu. Sự mất cân đối giữa nguồn cung và nhu cầu thực đã trở nên rõ nét, khi hàng loạt dự án bị đình trệ hoặc chậm triển khai do vướng mắc pháp lý, trong khi nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân, vẫn rất lớn nhưng chưa được đáp ứng đúng mức.
Bên cạnh đó, các yếu tố như siết chặt tín dụng, lãi suất cao, giá nguyên vật liệu tăng, cùng với tâm lý chờ đợi của người mua khiến thị trường càng trở nên trầm lắng. Trong khi đó, sự phát triển nóng của một số phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng, đất nền vùng ven trong giai đoạn trước lại dẫn đến hiện tượng "sốt ảo", làm méo mó quan hệ cung cầu và đẩy giá nhà đất lên cao bất hợp lý. Những yếu tố này đặt ra yêu cầu cấp thiết cần phân tích kỹ lưỡng hiện trạng cung cầu trên thị trường bất động sản, để từ đó có cơ sở hoạch định chính sách phù hợp, tạo điều kiện phục hồi và phát triển ổn định, hướng đến phục vụ nhu cầu thực và đảm bảo cân đối lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
2. Thực trạng cung - cầu trên thị trường bất động sản Việt Nam
Trong giai đoạn từ năm 2022 đến quý I/2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận những biến động lớn về cung và cầu, phản ánh sự mất cân đối kéo dài và ngày càng trầm trọng. Theo Báo cáo số 51/BC-BXD ngày 07/5/2025 của Bộ Xây dựng, trong quý I/2025, tổng nguồn cung căn hộ trên cả nước đạt khoảng 11.300 căn, giảm 45% so với quý trước và giảm 7% so với cùng kỳ năm 2024. Tại Hà Nội, nguồn cung đạt khoảng 4.540 căn, giảm nhẹ so với quý IV/2024, trong khi tại TP. Hồ Chí Minh chỉ đạt khoảng 5.000 căn, giảm 28% so với quý trước. Điều đáng chú ý, phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, hơn 80% tổng nguồn cung, trong khi phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp gần như vắng bóng.
Tình trạng thiếu hụt nguồn cung không chỉ diễn ra trong quý I/2025 mà đã manh nha từ năm 2023. Theo Báo cáo thị trường bất động sản năm 2023 của Bộ Xây dựng, cả nước chỉ có 67 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, với tổng số khoảng 25.000 căn hộ - giảm gần 50% so với năm 2022. Trong quý IV/2024, chỉ có 18 dự án mới được cấp phép với khoảng 6.672 căn hộ, phản ánh rõ xu hướng siết chặt đầu tư và thắt chặt quản lý pháp lý trong phát triển dự án bất động sản.
Nguồn cung thứ cấp - tức là số lượng sản phẩm sẵn sàng bán ra thị trường từ các dự án đang triển khai hoặc đã hoàn thành - cũng không khả quan hơn. Theo số liệu tổng hợp từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến quý I/2025, có khoảng 984 dự án đang triển khai trên toàn quốc với quy mô gần 421.353 căn hộ và nhà ở các loại. Tuy nhiên, số lượng dự án hoàn thành để đưa ra thị trường vẫn rất hạn chế. Cùng kỳ, chỉ có 10 dự án hoàn thành, cung cấp 4.706 căn nhà, giảm 66% so với quý IV/2024.
Ở chiều ngược lại, nhu cầu về nhà ở thực, đặc biệt là ở phân khúc giá rẻ và trung cấp, vẫn rất cao, nhưng không thể chuyển hóa thành giao dịch do giá bất động sản neo ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Bên cạnh đó, do mặt bằng lãi suất còn cao và tiếp cận tín dụng bị hạn chế, nhiều người có nhu cầu mua nhà đã chọn tâm lý chờ đợi, dẫn đến thanh khoản toàn thị trường giảm mạnh.
Thống kê từ các Sở Xây dựng địa phương cho thấy, trong quý I/2025, cả nước ghi nhận khoảng 33.585 giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ, tăng 32% so với quý IV/2024 nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước dịch Covid-19. Ngoài ra, có khoảng 101.049 giao dịch đất nền được ghi nhận trong cùng kỳ, tăng 16,4%. Mặc dù con số giao dịch đất nền có xu hướng hồi phục, nhưng chủ yếu tập trung ở các khu vực ven đô hoặc các tỉnh đang phát triển hạ tầng, cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ giữa các phân khúc bất động sản.
Tồn kho bất động sản cũng là một vấn đề đáng quan ngại. Tính đến quý I/2025, tồn kho toàn thị trường được ghi nhận khoảng 23.400 căn và nền đất, trong đó có 2.339 căn hộ chung cư, 9.376 nhà ở riêng lẻ và 11.685 nền đất. Dù số liệu này đã giảm nhẹ so với quý IV/2024 (khoảng 24.384 sản phẩm tồn kho), nhưng vẫn phản ánh thực tế cung đang vượt quá cầu thực ở một số phân khúc, đặc biệt là ở dòng sản phẩm cao cấp và đất nền xa trung tâm.
Một xu hướng khác là sự lệch pha cung - cầu theo khu vực địa lý. Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, trong khi nhu cầu mua ở thực tập trung vào nhà ở xã hội và căn hộ trung cấp, thì nguồn cung chủ yếu lại nằm ở phân khúc cao cấp. Ngược lại, ở các tỉnh ven đô và khu vực vệ tinh, mặc dù có nhiều dự án nhà ở giá rẻ và đất nền, nhưng hạ tầng chưa hoàn chỉnh, việc di chuyển và kết nối giao thông còn khó khăn, khiến người dân e ngại lựa chọn.
Từ các số liệu nêu trên, có thể khẳng định thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn mất cân đối lớn giữa cung và cầu, cả về số lượng, phân khúc và khu vực. Sự thiếu hụt sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và sự hạn chế trong tiếp cận vốn là nguyên nhân chính khiến cho thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài. Nếu không có các biện pháp kịp thời và đồng bộ từ phía Nhà nước, cũng như doanh nghiệp, sự mất cân đối này sẽ tiếp tục kéo dài và tiềm ẩn nguy cơ đứt gãy chuỗi phát triển của toàn thị trường.
3. Nguyên nhân và giải pháp khắc phục mất cân đối cung - cầu trên thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây đang đối mặt với tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Trong khi nhu cầu nhà ở thực, đặc biệt ở phân khúc bình dân và trung cấp, luôn ở mức cao thì nguồn cung lại tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, dẫn đến sự lệch pha kéo dài. Để hiểu rõ và có hướng điều chỉnh phù hợp, cần phân tích đồng thời cả nguyên nhân gốc rễ và giải pháp khắc phục.
Một trong những nguyên nhân lớn nhất dẫn đến tình trạng trên là chính sách tín dụng thắt chặt. Trong bối cảnh kiểm soát rủi ro nợ xấu và siết dòng vốn vào các lĩnh vực đầu cơ, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra nhiều biện pháp hạn chế cho vay bất động sản, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại. Lãi suất vay mua nhà tuy đã giảm dần trong năm 2024 nhưng vẫn ở mức cao so với khả năng trả nợ của người dân, khiến nhu cầu mua ở thực bị kiềm chế. Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng gặp khó trong việc huy động vốn từ ngân hàng để phát triển dự án mới, khiến nguồn cung bị gián đoạn. Do đó, cần thiết phải có giải pháp tín dụng linh hoạt, như ưu tiên vốn cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, hay tái cấp vốn cho các khoản vay mua nhà lần đầu với lãi suất ưu đãi để kích thích cầu tiêu dùng thực sự.
Song song đó, giá vật liệu xây dựng tăng cao trong giai đoạn hậu Covid-19 cũng là yếu tố góp phần đẩy giá thành sản phẩm lên mức không phù hợp với khả năng tài chính của người dân. Giá thép, xi măng, cát xây dựng và nhân công đều tăng 20-50% trong hai năm qua khiến chủ đầu tư không thể hạ giá bán, dẫn đến thị trường "vừa thừa vừa thiếu" - thừa căn hộ cao cấp, nhưng thiếu sản phẩm phù hợp với đại đa số người mua. Giải pháp cần thiết là ổn định giá vật liệu, tăng cường năng lực sản xuất trong nước và có chính sách hỗ trợ đầu vào cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, qua đó giúp doanh nghiệp giảm chi phí, người mua tiếp cận sản phẩm với giá hợp lý hơn.
Một nguyên nhân cốt lõi khác là thủ tục pháp lý kéo dài và thiếu đồng bộ. Theo Bộ Xây dựng, tính đến quý I/2025, nhiều dự án chậm triển khai do gặp khó khăn trong quá trình xin giấy phép đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, hoặc vướng mắc về quyền sử dụng đất. Tình trạng chồng chéo trong quy định giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư đã kéo dài tiến độ hàng trăm dự án. Để tháo gỡ điểm nghẽn này, cần thiết lập cơ chế “một cửa liên thông”, đẩy mạnh số hóa quy trình hành chính, cắt giảm thủ tục không cần thiết và rút ngắn thời gian phê duyệt. Đồng thời, sửa đổi đồng bộ các luật liên quan đến bất động sản là yêu cầu cấp bách nhằm tạo môi trường pháp lý minh bạch, hấp dẫn nhà đầu tư và ổn định thị trường.
Ngoài ra, sự thiếu minh bạch thông tin là một nguyên nhân gây tâm lý hoang mang, đầu cơ và làm méo mó quan hệ cung - cầu. Trong nhiều trường hợp, người dân khó tiếp cận được dữ liệu về quy hoạch, giá đất thực tế, tiến độ dự án hay tình trạng pháp lý, dẫn đến tình trạng “nghe đồn mà mua”, tạo ra các cơn sốt ảo và đầu tư theo phong trào. Để khắc phục điều này, cần xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản quốc gia công khai và trực tuyến, cho phép người dân tra cứu thông tin về dự án, pháp lý, quy hoạch, giá bán và giao dịch thực tế. Bộ Xây dựng cũng nên phối hợp cùng các địa phương công bố thường xuyên các báo cáo thị trường, cung cấp dữ liệu tin cậy cho người mua, nhà đầu tư và cơ quan quản lý.
Tâm lý thị trường cũng là một yếu tố góp phần làm gia tăng sự lệch pha. Sau giai đoạn sốt đất ảo ở vùng ven các thành phố lớn vào năm 2020-2022, nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường khi giá quay đầu giảm, tạo ra khoảng lặng kéo dài. Trong khi đó, người có nhu cầu thực lại chờ đợi giá giảm thêm, dẫn đến thanh khoản thấp kéo dài. Vì vậy, việc ổn định tâm lý thị trường thông qua truyền thông chính thống, minh bạch thông tin và nâng cao vai trò của các hội nghề nghiệp như Hiệp hội Bất động sản, Hội Môi giới là rất quan trọng.
Bên cạnh đó, vấn đề mất cân đối theo vùng địa lý cũng cần được nhìn nhận nghiêm túc. Nhiều tỉnh thành như Bắc Giang, Bình Dương, Long An, dù có nhu cầu lớn về nhà ở công nhân và lao động nhưng lại thiếu dự án phù hợp do chủ đầu tư e ngại lợi nhuận thấp, hạ tầng yếu kém. Ngược lại, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, phần lớn nguồn cung là căn hộ cao cấp và hạng sang, không phù hợp với thu nhập của số đông người dân. Từ thực trạng này đòi hỏi chính quyền địa phương cần xây dựng quy hoạch đô thị và phát triển vùng hợp lý, kết hợp phát triển hạ tầng giao thông để khuyến khích giãn dân hợp lý, đồng thời ưu đãi cho doanh nghiệp tham gia vào các dự án nhà ở giá rẻ, nhà cho thuê dài hạn.
Một điểm quan trọng khác là cần đa dạng hóa nguồn cung bất động sản, bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, nhà cho thuê và nhà lưu trú công nhân. Chính phủ có thể sử dụng quỹ đất công, đất tái định cư chưa sử dụng để giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án theo mô hình hợp tác công - tư (PPP), có ràng buộc về thời gian, giá bán và tiêu chuẩn chất lượng. Cùng với đó, cần khuyến khích chuyển đổi các dự án cao cấp không khả thi sang phân khúc trung cấp, phục vụ nhu cầu thực tế.
Tài liệu tham khảo:
- Bộ Xây dựng (2025). Báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý I năm 2025, số 51/BC-BXD.
- Bộ Xây dựng (2024). Báo cáo tổng kết thị trường bất động sản năm 2023.
- Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng. Dữ liệu hệ thống báo cáo từ các Sở Xây dựng quý IV/2024 và quý I/2025.
- Tổng hợp từ báo cáo nghiên cứu thị trường của các đơn vị như Batdongsan.com.vn, CBRE, Savills và Hội môi giới bất động sản Việt Nam (2023-2025).
Supply and demand dynamics in Vietnam’s real estate market
Le Minh Ngoc
Thuongmai University
Abstract:
The Vietnamese real estate market has experienced significant fluctuations in supply and demand in recent years. Alongside shifting buyer psychology, the market has faced a decline in new supply, while real demand for housing and investment remains but is constrained by limited capital access and rising prices. This study analyzes the key causes of supply–demand imbalances, examines the influence of both macroeconomic and micro-level factors, and evaluates their implications for market stability. Based on these findings, the study proposes targeted solutions to better regulate supply and demand, thereby fostering stable and sustainable development of the real estate market in the future.
Keywords: real estate, supply and demand, market, supply decline, housing demand, credit, policy.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 22 năm 2025]
