Hoàn thiện quy định pháp luật về đăng ký tài sản

Tóm tắt:

Đăng ký tài sản là một thủ tục hành chính có vai trò đặc biệt quan trọng, làm phát sinh nhiều hệ quả pháp lý không chỉ đối với các bên tham gia giao dịch, mà còn đối với các chủ thể trong hoạt động quản lý nhà nước. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, hoạt động đăng ký tài sản vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, ảnh hưởng đến hiệu quả áp dụng pháp luật trong lĩnh vực này. Bài viết tập trung phân tích một số vướng mắc trong quy định và thực tiễn đăng ký tài sản, từ đó đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản.

Từ khóa: bất cập pháp lý, đăng ký tài sản, hoàn thiện pháp luật.

1. Đặt vấn đề

Theo từ điển Tiếng Việt, thuật ngữ “đăng ký” có thể hiểu là “ghi vào sổ của cơ quan quản lý” [1]. Trong nghĩa thông thường, “đăng ký” cũng được hiểu là hành động ghi nhận các sự kiện hoặc yêu cầu nhất định từ một cá nhân nhằm thực hiện các công việc cụ thể. Như vậy, “đăng ký” là một thuật ngữ có nội hàm rộng, được áp dụng trong nhiều lĩnh vực trong đời sống như đăng ký nhập học, đăng ký mua vé máy bay, hoặc đăng ký sử dụng dịch vụ Internet.

Trong hoạt động quản lý nhà nước, pháp luật quy định nhiều thủ tục đăng ký liên quan đến quyền và nghĩa vụ của công dân, bao gồm đăng ký thường trú, tạm trú, khai sinh, khai tử, đăng ký giao dịch bảo đảm và đăng ký quyền sở hữu tài sản. Mục đích của các thủ tục này là giúp các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nắm bắt được tình trạng và sự biến động của tài sản, cũng như các hoạt động liên quan đến cá nhân, từ đó áp dụng phương thức quản lý phù hợp và hiệu quả.

Do đó, đăng ký tài sản là một hoạt động vô cùng quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về tình trạng và các giao dịch liên quan đến tài sản. Tuy nhiên, thực tế cho thấy vẫn tồn tại nhiều bất cập trong các quy định pháp lý, ảnh hưởng đến hiệu quả của việc áp dụng pháp luật về đăng ký tài sản. Những vấn đề này sẽ được phân tích trong bài viết, từ đó đưa ra các kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện và khắc phục các vướng mắc hiện tại.

2. Những bất cập về quy định pháp luật về đăng ký tài sản

Về tổng thể, hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có một văn bản thống nhất về đăng ký tài sản nói chung. Các quy định về đăng ký tài sản hiện đang được phân tán trong nhiều văn bản pháp lý khác nhau, từ các luật và bộ luật đến nghị định, thông tư và quyết định của bộ trưởng. Điều này dẫn đến sự thiếu đồng bộ trong việc áp dụng pháp luật về đăng ký tài sản.

Bộ luật Dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) đã quy định về đăng ký tài sản tại Điều 106, bao gồm quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản, đồng thời yêu cầu việc đăng ký phải được công khai [2]. Điều 133 của Bộ luật này cũng bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình dựa vào việc tài sản đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, việc đăngký tài sản cũng được quy định riêng biệt trong một số luật chuyên ngành như Luật Đất đai 2024 (Điều 45 và Mục 2 Chương X), Luật Nhà ở 2014 (Điều 12), Luật Hàng không dân dụng 2006 (sửa đổi, bổ sung 2014) (Điều 28, 29, 30), Bộ luật Hàng hải 2015 (Điều 18, 19, 36) và Luật Sở hữu trí tuệ 2005 (sửa đổi, bổ sung 2009, 2019, 2022) [3, 4, 6, 7, 8].

Sự phân tán này tạo ra một vấn đề lớn, đó là các văn bản pháp lý không đồng bộ, thiếu sự liên kết chặt chẽ, dẫn đến tình trạng áp dụng pháp luật về đăng ký tài sản gặp khó khăn trong những trường hợp cụ thể. Các quy định này chưa có sự phối hợp và thống nhất, khiến cho việc thực thi và áp dụng gặp phải không ít vướng mắc.

Thứ nhất, các văn bản pháp luật hiện hành chưa làm rõ các loại tài sản nào cần phải đăng ký. Không thể buộc mọi loại tài sản phải thực hiện đăng ký vì điều này là không cần thiết và không khả thi về mặt nguồn lực. Do đó, cần có những tiêu chí rõ ràng để xác định tài sản nào cần được đăng ký, đặc biệt là những tài sản có giá trị lớn và thường xuyên xuất hiện trong các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, các quy định hiện nay chỉ đề cập đến việc đăng ký tài sản trong từng lĩnh vực chuyên ngành, mà không có một quy định tổng thể cho tất cả các loại tài sản có giá trị lớn.

Ngoài ra, pháp luật hiện hành cũng chưa ghi nhận việc đăng ký tự nguyện đối với những tài sản không bắt buộc phải đăng ký theo quy định của pháp luật. Ví dụ, các công trình xây dựng như nhà điều hành, xưởng sản xuất chưa được pháp luật về đất đai và nhà ở ghi nhận về việc đăng ký quyền sở hữu. Điều này gây khó khăn cho việc sử dụng các công trình này làm tài sản bảo đảm, do thiếu cơ chế đăng ký quyền sở hữu đối với những tài sản này.

Thứ hai, pháp luật hiện hành chưa làm rõ mục đích của việc đăng ký tài sản. Mục đích của đăng ký tài sản là rất quan trọng, vì nó giúp các chủ thể có quyền đối với tài sản và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hiểu rõ mục tiêu khi thực hiện hoạt động này. Tại khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:“Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao quản lý đất kê khai quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được ghi nhận theo quy định của Luật này” [3]. Tuy nhiên, quy định này chưa làm rõ ý nghĩa của việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý này đối với các chủ thể liên quan, làm cho các chủ thể chỉ hiểu rằng đây là một hành động ghi nhận của cơ quan nhà nước mà chưa thấy được tác dụng pháp lý rõ ràng của nó.

Tương tự, trong Điều 49 Luật Sở hữu trí tuệ 2005 quy định việc đăng ký quyền nhóm tác giả nhằm "ghi nhận các thông tin về nhóm tác giả, tác phẩm, chủ sở hữu quyền nhóm tác giả, chủ sở hữu quyền liên quan" [4]. Tuy nhiên, việc đăng ký này không phải là thủ tục bắt buộc để có quyền nhóm tác giả mà chỉ có ý nghĩa về hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Điều này cũng chưa được làm rõ trong các quy định của Luật Sở hữu trí tuệ.

Thứ ba, hiện nay các cơ quan nhà nước quản lý dữ liệu về đăng ký tài sản một cách riêng biệt, dẫn đến khó khăn trong việc xây dựng, kết nối, chia sẻ và khai thác thông tin tài sản giữa các cơ quan thuộc các hệ thống khác nhau. Ví dụ, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản quốc gia hiện do Bộ Xây dựng quản lý, trong khi cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia lại do Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý. Các cơ quan này có các quy định và thông tư riêng biệt về quản lý thông tin tài sản, chẳng hạn như Văn bản hợp nhất số 06/VBHN-BTNMT ngày 7/8/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai.

Sự thiếu phối hợp giữa các cơ quan này dẫn đến việc đăng ký tài sản phải gánh chịu nhiều thủ tục, gia tăng chi phí đáng kể đối với các chủ thể liên quan. Điều này làm cho việc quản lý thông tin tài sản không minh bạch, thúc đẩy thị trường giao dịch phi chính thức và làm gia tăng rủi ro, tranh chấp trong giao dịch tài sản. Hệ quả là việc tiếp cận tín dụng của người dân và doanh nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn.

3. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về đăng ký tài sản

Thứ nhất, cần thiết phải ban hành một văn bản pháp lý thống nhất về đăng ký tài sản nhằm đảm bảo sự đồng bộ và tương thích giữa các quy định pháp luật hiện hành. Như đã phân tích, hiện nay việc đăng ký tài sản được quy định rải rác trong nhiều văn bản pháp lý ở các cấp độ khác nhau, dẫn đến mâu thuẫn, chồng chéo và khó khăn trong việc áp dụng pháp luật. Một văn bản thống nhất sẽ giúp giảm thiểu sự phức tạp và tạo ra một cơ chế pháp lý rõ ràng, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể có quyền đối với tài sản cũng như các cơ quan nhà nước trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký. Tuy nhiên, nhóm tác giả cho rằng, văn bản này nên tập trung vào quy định về đăng ký đối với bất động sản, còn việc đăng ký động sản sẽ tiếp tục được điều chỉnh bởi các quy định trong các luật chuyên ngành hiện hành. Lý do là bất động sản có giá trị lớn và tác động trực tiếp đến nền kinh tế, trong khi việc gộp cả bất động sản và động sản vào một văn bản duy nhất sẽ tạo ra thách thức lớn và không phù hợp với thực tế quản lý.

Thứ hai, khi xây dựng văn bản thống nhất về đăng ký bất động sản, cần đặc biệt lưu ý đến những thách thức pháp lý mà các nhà làm luật sẽ phải đối mặt. Một trong những thách thức lớn nhất là phải sửa đổi nhiều thủ tục hành chính để đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ giữa các quy trình đăng ký tài sản. Ngoài ra, một số văn bản quy phạm pháp luật khác cũng sẽ cần được sửa đổi để phù hợp với quy định chung về đăng ký tài sản. Nếu kết hợp đăng ký bất động sản và động sản vào một văn bản duy nhất, việc sửa đổi và điều chỉnh sẽ trở nên phức tạp và tốn kém hơn, do phạm vi điều chỉnh quá rộng và có quá nhiều tác động. Do đó, nhóm tác giả kiến nghị rằng văn bản thống nhất về đăng ký tài sản chỉ nên tập trung vào bất động sản, còn các loại động sản sẽ tiếp tục được điều chỉnh theo các văn bản pháp lý chuyên ngành, từ đó bảo đảm tính linh hoạt và phù hợp với các loại tài sản khác nhau.

Thứ ba, việc xây dựng một cơ quan đăng ký bất động sản thống nhất là rất cần thiết để đảm bảo hiệu quả quản lý và giảm thiểu sự phức tạp trong thủ tục hành chính. Việc thiết lập một cơ quan đăng ký bất động sản duy nhất sẽ giúp giảm bớt sự phân tán trong việc quản lý tài sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đăng ký và quản lý thông tin tài sản. Điều này sẽ không chỉ giúp giảm chi phí và thủ tục hành chính mà còn nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của người dân và doanh nghiệp, đồng thời cải thiện tính minh bạch trong các giao dịch liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, để cơ quan này hoạt động hiệu quả, cần phải làm rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức của cơ quan đăng ký bất động sản. Ví dụ, cơ quan này sẽ trực thuộc Bộ nào (Bộ Tư pháp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường hay Bộ Xây dựng) và liệu nó sẽ được tổ chức dưới dạng đơn vị sự nghiệp công lập, cục hay chi cục. Công tác thanh tra và giám sát để bảo đảm tính chính xác và hợp pháp của các hoạt động đăng ký cũng cần phải được làm rõ và phân công một cách cụ thể.

Thứ tư, nhóm tác giả đề xuất việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia thống nhất về bất động sản, đồng thời giữ nguyên cơ sở dữ liệu về động sản như hiện nay. Việc này sẽ giúp đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý tài sản và tối ưu hóa bộ máy nhân sự. Các cơ quan quản lý dữ liệu bất động sản hiện nay bao gồm Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, vì vậy cần phải có cơ chế phối hợp chặt chẽ để chia sẻ thông tin và cập nhật cơ sở dữ liệu về bất động sản một cách đồng bộ và kịp thời. Điều này sẽ giúp tạo ra một hệ thống thông tin mạnh mẽ và dễ dàng tra cứu, từ đó nâng cao tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản và giảm thiểu rủi ro, tranh chấp.

Thứ năm, khi xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, cần phải tích hợp thông tin từ các nguồn dữ liệu hiện có của các cơ quan quản lý tài sản. Cơ sở dữ liệu này cần phát triển trên cơ sở kết hợp các thông tin từ các bộ ngành quản lý hiện tại, như Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, nhằm tạo ra một hệ thống thông tin thống nhất, chính xác và dễ dàng chia sẻ. Điều này sẽ giúp không chỉ các cơ quan nhà nước mà cả người dân và doanh nghiệp có thể dễ dàng tiếp cận và sử dụng thông tin về bất động sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và nền kinh tế.

4. Kết luận

Việc hoàn thiện các quy định pháp luật về đăng ký tài sản là một nhu cầu cấp thiết để nâng cao hiệu quả quản lý và đảm bảo tính minh bạch trong các giao dịch tài sản. Sự phân tán và thiếu đồng bộ trong các văn bản pháp lý hiện nay đã gây ra nhiều bất cập, ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của các chủ thể và công tác quản lý nhà nước. Do đó, việc xây dựng một hệ thống pháp lý thống nhất, cùng với việc cải thiện cơ chế quản lý và phát triển cơ sở dữ liệu quốc gia về tài sản là cần thiết để tăng cường hiệu quả quản lý, giảm thiểu thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường tài sản tại Việt Nam.

Tài liệu tham khảo:

Viện Ngôn ngữ học. (2008). Từ điển Tiếng Việt. Nhà Xuất bản Khoa học Xã hội.

Quốc hội (2017). Bộ luật Dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).

Quốc hội (2024). Luật Đất đai 2024.

Quốc hội (2022). Luật Sở hữu trí tuệ 2005 (sửa đổi, bổ sung 2009, 2019, 2022).

Quốc hội (2014). Luật Nhà ở 2014.

Quốc hội (2014). Luật Hàng không dân dụng 2006 (sửa đổi, bổ sung 2014).

Quốc hội (2015). Bộ luật Hàng hải 2015.

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2020). Văn bản hợp nhất số 06/VBHN-BTNMT ngày 7/8/2020 quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai.

Enhancing the legal framework for property registration in Vietnam

Le Huy Binh¹

Luong Tri Tue²

¹Head of Legal Department, Khe Group

²Thanh Dong University

Abstract:

Property registration is a critical administrative procedure that generates significant legal consequences for both parties involved in transactions and state management entities. Despite its importance, the current practice of property registration in Vietnam continues to face various shortcomings, including inconsistencies in legal provisions and challenges in implementation. These issues hinder the effectiveness and transparency of the legal system in this domain. This study analyzes key regulatory and practical problems related to asset registration, evaluates their impacts, and proposes recommendations to enhance the legal framework, thereby improving the efficiency and reliability of property registration processes.

Keywords: legal shortcomings, property registration, legal reform.