Giá thuê đất khu công nghiệp tăng cao trong năm 2023
Tính đến cuối năm 2023, cả nước có 416 khu công nghiệp thành lập với tổng diện tích đất đạt khoảng 129.900 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 57,7%. Tính riêng các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 72,4%.
Đối với khu vực phía Bắc, trong năm 2023, diện tích đất khu công nghiệp đã tăng thêm 6,4%, đạt 14.400 ha nhờ nguồn cung mới từ tỉnh Hưng Yên và Bắc Ninh. Tỷ lệ lấp đầy năm 2023 đạt 73%, giá thuê sơ cấp ước tăng 10,2% so với năm 2022, trung bình ghi nhận ở mức 123 USD/m2/chu kỳ thuê, theo hãng tư vấn Cushman&Wakefield.
Một số chủ đầu tư khu công nghiệp đã điều chỉnh giá trong khoảng 7-10% theo năm trong bối cảnh nhu cầu cao và diễn biến thị trường tốt. Hà Nội và Hưng Yên là hai khu vực ghi nhận giá thuê tăng mạnh nhất, khoảng 20% trong năm 2023.
Trong giai đoạn 2024 - 2026, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tại khu vực phía Bắc dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt nhờ sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang, đặc biệt là ngành chất bán dẫn.
Đối với khu vực phía Nam, diện tích đất khu công nghiệp đã tăng thêm 0,6%, đạt 28.000 ha nhờ nguồn cung mới từ tỉnh Long An. Tỷ lệ lấp đầy năm 2023 đạt khoảng 82%. Giá bán sơ cấp trung bình tăng 4,7% so với năm 2022, trung bình ghi nhận ở mức 168 USD/m2/chu kỳ thuê. Đáng chú ý, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu là hai địa phương ghi nhận mức tăng giá thuê cao nhất, lần lượt là 18% và 17% trong năm 2023.
Dự kiến nguồn cung đất khu công nghiệp phía Nam giai đoạn 2024 - 2026 sẽ tăng thêm tới 5.700 ha, chủ yếu đến từ các tỉnh Bình Dương, Long An, và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Kỳ vọng dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục tăng trưởng tốt
Đà tăng giá thuê đất khu công nghiệp trong năm 2023 được thúc đẩy bởi nhu cầu cao trong khi nguồn cung đất hạn chế.
Trong năm vừa qua, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 36,6 tỷ USD tăng 32% so với năm 2022. Vốn FDI giải ngân cũng tăng 3,5%, đạt 23 tỷ USD - mức co kỷ lục từ trước đến nay. Đây được xem là những mức tăng trưởng ấn tượng trong bối cảnh kinh tế thế giới khó khăn, nhiều quốc gia thắt chặt chính sách tiền tệ, và các tập đoàn đa quốc gia thận trọng hơn trong việc đầu tư mở rộng kinh doanh.
Theo đánh giá của các chuyên gia từ hãng chứng khoán MB Securities (MBS), dòng vốn FDI duy trì đà tăng tích cực nhờ loạt hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam tham gia đã có hiệu lực trong hai năm gần đây như RCEP và EVFTA. Các hiệp định này sẽ tiếp tục phát huy hiệu quả trong việc thu hút dòng vốn FDI trong những năm tới.
Bên cạnh đó, năng suất lao động tại Việt Nam đang được cải thiện tích cực. Mức tăng trưởng kép năng suất lao động của Việt Nam giai đoạn 2018-2022 đạt 7,8% - mức tăng trưởng cao nhất trong khu vực Đông Nam Á.
Chi phí điện năng hấp dẫn cũng giúp thu hút đáng kể dòng vốn FDI. So với một số các quốc gia cạnh tranh FDI trực tiếp trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, chi phí điện năng của Việt Nam lần lượt chỉ bằng 83% và 56%.
Cuối cùng, cơ sở hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ. Trong giai đoạn 2022 - 2025, nhiều dự án đầu tư hạ tầng giao thông huyết mạch, nối liền các tỉnh, thành và vùng kinh tế đã được phê duyệt và nhanh chóng triển khai, tạo động lực tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ.
Hãng chứng khoán MBS nhận định, việc nâng cấp quan hệ giữa Hoa Kỳ và Việt Nam lên Đối tác chiến lược toàn diện sẽ giúp Việt Nam đón dòng vốn FDI lớn trong lĩnh vực công nghệ cao, đặc biệt là dòng vốn từ Hoa Kỳ. Đặc biệt, Việt Nam có trữ lượng lớn đất hiếm (lớn thứ 2 thế giới, khoảng 22 triệu tấn) và vonfram (lớn thứ 3 thế giới, khoảng 100.000 tấn). Đây là hai nguyên liệu không thể thiếu trong nhiều ngành công nghệ cao.
Lựa chọn cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp nào trong năm 2024?
Với các xu hướng thị trường như trên, Chứng khoán MBS đánh giá: Tổng Công ty IDICO - CTCP (mã cổ phiếu IDC), Công ty Cổ phần Cao su Phước Hòa (mã cổ phiếu PHR), Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã cổ phiếu SZC), Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã cổ phiếu KBC), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, mã cổ phiếu BCM) sẽ là những doanh nghiệp đáng quan tâm trong năm 2024. Cụ thể:
Đối với Tổng Công ty IDICO, công ty đang quản lý 10 khu công nghiệp (07 khu công nghiệp tại phía Nam và 03 khu công nghiệp tại phía Bắc) với tổng diện tích 3.267 ha, và quỹ đất thương phẩm còn lại khoảng 600 ha. Trong đó, Khu công nhiệp Hựu Thạnh (395 ha) được kỳ vọng sẽ là động lực tăng trưởng chính cho công ty trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, Tổng Công ty IDICO chủ trương phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân gần các khu công nghiệp mà công ty phát triển. Các dự án này sẽ được hưởng lợi từ chính sách phát triển Chính phủ đang khuyến khích đầu tư.
Năm 2024, Tổng Công ty IDICO sẽ ghi nhận kết quả từ việc chuyển nhượng 2.2 ha đất tại Long An cho AEON Việt Nam.
Đối với Cao su Phước Hòa, các dự án khu công nghiệp của công ty cũng như các công ty liên kết như Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên và công ty liên doanh VSIP có vị trí thuận lợi, được kỳ vọng sẽ nhanh chóng được lấp đầy do nguồn cung đất tại Bình Dương không còn nhiều.
Chứng khoán MBS đánh giá Cao su Phước Hòa có tình hình tài chính lành mạnh cùng mức cổ tức cao đều hàng năm.
Đối với Sonadezi Châu Đức, công ty đang sở hữu quỹ đất lớn 1.100 ha và có mảng bất động sản nhà ở có biên lợi nhuận gộp cao (đạt trên 70%) do sở hữu quỹ đất từ lâu với mức giá vốn thấp.
Đáng chú ý, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đang có nhiều tiềm năng phát triển về cơ sở hạ tầng logistic trong tương lai với cú hích từ Sân bay Long Thành và Cảng nước sâu Cái Mép. Đây cũng là một trong những địa phương thu hút vốn FDI nhiều nhất cả nước trong năm 2023.
Đối với Đô thị Kinh Bắc, công ty có hoạt động kinh doanh cốt lõi tăng trưởng mạnh mẽ và sở hữu tình hình tài chính lành mạnh, đặc biệt là đã thanh toán hết các khoản vay trái phiếu.
Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 của Đô thị Kinh Bắc đang xin điều chỉnh tăng thêm 200 ha, dự kiến sẽ đưa vào kinh doanh và ghi nhận doanh thu trong năm 2024.
Đối với Becamex IDC, công ty sở hữu quỹ đất lớn đảm bảo tăng trưởng dài hạn. Khu công nghiệp Cây Trường (490 ha) đã được phê duyệt quy hoạch 1/2.000 và dự kiến đưa vào kinh doanh vào năm sau, giúp tăng diện tích đất thương phẩm để Becamex IDC có thể cho thuê trong thời gian tới lên 940 ha.
Chứng khoán MBS đánh giá diện tích cho thuê trung bình của Becamex IDC sẽ đạt 20-30 ha/năm.
