Một số vướng mắc trong thi hành pháp luật về mua bán nhà ở xã hội tại thành phố Hà Nội

Tóm tắt:

Hiện nay, nhu cầu nhà ở ngày càng cao mà khả năng đáp ứng nhu cầu thì thấp. Nhà nước ta đã có nhiều chính sách, pháp luật nhằm khuyến khích, huy động mọi nguồn lực trong xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất cấp bách này nhưng vẫn còn nhiều bất cập. Bên cạnh đó, việc thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội cũng còn nhiều vấn đề nan giải. Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”.

Từ khóa: Nhà ở xã hội, mua bán nhà ở xã hội, pháp luật về mua bán nhà ở xã hội.

I. Đặt vấn đề

Việc làm rõ các vấn đề vướng mắc bất cập trong việc thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở là việc làm cần thiết, điều này sẽ giúp cho cơ quan, cá nhân có thẩm quyền có cái nhìn toàn diện về nhà ở xã hội, về mua bán nhà ở xã hội và pháp luật về mua bán nhà ở xã hội. Nhìn lại quá trình thực thi pháp luật tại thành phố Hà Nội đã xuất hiện một số vướng mắc giữa thực tiễn mua bán nhà ở xã hội và các quy định pháp luật hiện hành.

II. Một số vướng mắc trong thực thi pháp luật về mua bán nhà ở tại TP. Hà Nội

Các vướng mắc cơ bản có thể kể đến như sau:

Thứ nhất, sự không rõ ràng trong các quy định pháp luật về khái niệm “nhà ở xã hội” và “nhà ở thu nhập thấp” đã tạo nên những hạn chế, bất cập trong thực tiễn thực hiện. Theo các quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn ban hành, nhà ở xã hội được hiểu là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng cho các đối tượng gồm đối tượng có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (là đối tượng lao động trong khu vực nhà nước cũng như ngoài khu vực nhà nước), đối tượng là công nhân khu công nghiệp, đối tượng là học sinh, sinh viên mua, thuê hoặc thuê mua. Các quy định này chỉ phân loại căn cứ vào nguồn vốn đầu tư, gồm nhà ở xã hội có nguồn gốc ngân sách nhà nước và không có nguồn gốc ngân sách nhà nước mà không có bất kỳ sự phân loại nào về đối tượng hoặc giải thích thuật ngữ “nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp”. Thuật ngữ “nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp” chỉ được nêu tại Nghị quyết số 18, theo đó: “Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp” là nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị, nhằm phân biệt với “nhà ở sinh viên” và “nhà ở công nhân khu công nghiệp”.

Thứ hai, những hạn chế, bất cập phát sinh từ quy định về các đối tượng, điều kiện được mua nhà ở xã hội. Các điều kiện thụ hưởng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp có một vai trò quan trọng nhằm đảm bảo công bằng khi hỗ trợ nhà ở kịp thời và đúng đối tượng. Các quy định về quản lý hành chính đối với việc xác định thu nhập, xác định thực trạng chỗ ở hiện nay còn nhiều lỗ hổng, do đó, trực tiếp ảnh hưởng đến tính chính xác và công bằng khi áp dụng chính sách nhà ở xã hội cho người có thu nhập là người có thu nhập ổn định trên mức chuẩn nghèo và dưới mức thu nhập trung bình, có khả năng tích lũy vốn để cải thiện điều kiện nơi ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của Nhà nước về vốn vay dài hạn trả góp với mức lãi suất ưu đãi. Hiện nay, tồn tại nhiều tiêu chí khác nhau để xác định cá nhân hoặc hộ gia đình có thu nhập thấp, thu nhập thấp là thu nhập dưới mức thu nhập bình quân của dân cư tại một khu vực cụ thể với một tỷ lệ của từng quốc gia, ở Việt Nam thu nhập thấp là thu nhập không phải chịu thuế. Mặt khác, sự phức tạp của các thủ tục hành chính liên quan xác định thực trạng thu nhập, cư trú, thực trạng chỗ ở đã tạo điều kiện cho việc sách nhiễu của chính quyền địa phương.

Ví dụ quy định về điều kiện mức thu nhập của người được mua nhà ở xã hội. Theo Quyết định 34, thu nhập được coi là thấp nếu dưới mức thu nhập trung bình do UBND Thành phố ban hành. Cục Thống kê là cơ quan hỗ trợ cho UBND Thành phố đưa ra các số liệu thực tế về mức thu nhập trung bình của người dân sinh sống trên địa bàn Hà Nội để làm cơ sở cho UBND Thành phố quyết định mức thu nhập được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, thực tế thực hiện cho thấy, việc quy định điều kiện mức thu nhập tỏ ra không có ý nghĩa và quá trình xác định điều kiện thu nhập cũng thiếu khả thi do hệ thống quản lý thu nhập cá nhân chưa hoàn thiện.

Thứ ba, những bất cập phát sinh từ cơ chế phối hợp giữa chủ đầu tư và Sở Xây dựng trong việc xét duyệt hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp. Việc quy định để cho chủ đầu tư xét duyệt hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp không đảm bảo tính khách quan và chính xác vì trong quá trình xét duyệt hồ sơ có thể phát sinh tiêu cực khi nhu cầu mua nhà quá nhiều mà số căn hộ lại có hạn. Sở Xây dựng không phải lúc nào cũng kiểm tra, giám sát chặt chẽ và thực tế việc giám sát cũng chưa có quy định hướng dẫn thực hiện.

Thứ tư, bất cập trong quy định về giá bán nhà ở xã hội. Theo Nghị định số 71, giá bán nhà ở xã hội do Nhà nước quy định, theo nguyên tắc giá bán bao gồm các khoản chi phí hợp lý chủ đầu tư bỏ ra; bảo đảm tính dù các chi phí thu hồi vốn, kể cả vốn vay (nếu có) và được hưởng lợi nhuận với định mức 10%. Hiện nay, việc giá bán nhà ở xã hội do các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở tự xác định dưới sự giám sát của Sở Tài chính. Việc tự xác định này dẫn đến trường hợp giá bán nhà còn khá cao so với thu nhập đại bộ phận người dân trên địa bàn. Ví dụ, với diện tích từ 61 - 80m2/căn, giá bán 8,8 triệu đồng/m2, một căn hộ nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp có giá bán từ 536,8 - 704 triệu đồng với mức thu nhập bình quân 37.500.000 đồng/hộ/năm thì phải để dành toàn bộ thu nhập trong vòng 15 - 20 năm mới mua được một căn hộ cho người thu nhập thấp. Ngược lại, nếu giảm giá nhà sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp. Việc quy định lợi nhuận 10% cho doanh nghiệp xây nhà thu nhập thấp đã không khuyến khích được doanh nghiệp giảm giá bán. Vì trên thực tế, các chủ đầu tư vẫn tính đủ các chi phí xây dựng và cộng thêm 10% để tính giá bán nhà ở xã hội. Nếu chủ đầu tư không áp dụng các giải pháp công nghệ nhằm tiết kiệm chi phí đầu tư, hoặc không nhận được sự hỗ trợ tài chính từ Nhà nước, thì giá bán nhà ở xã hội vẫn không thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại. Mặt khác, giá bán nhà ở xã hội ở Hà Nội còn cao hơn nhiều so với các địa phương khác trong cả nước. Trong khi giá bán nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh là từ 5,5 đến 8 triệu đồng/m2, tại thành phố Đà Nẵng là từ 5 đến 8 triệu đồng/m2 thì giá bán nhà ở xã hội tại dự án CT1 Ngô Thì Nhậm - Hà Đông - Hà Nội của Công ty cổ phần Bê tông Vinaeonex Xuân Mai là 8,8 triệu đồng/m2, giá bán nhà ở xã hội tại dự án Đặng Xá - Gia Lâm - Hà Nội là 11,6 triệu đồng/m2 và các dự án sắp bán trong thời gian tới, chủ đầu tư cũng đưa ra mức giá dự kiến là khoảng 14 triệu đồng/m2; tức là tương đương với mức giá bán nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh.

Thứ năm, bất cập trong quy định về quyền của người mua nhà. Với hình thức quy định là nhà ở cho người thu nhập thấp không được phép chuyển nhượng, mua bán trong 10 năm đầu sau khi trả hết tiền mua nhà - mức thời gian này là quá dài, bởi lẽ không có gì làm căn cứ rằng thu nhập của người đó phải sau 10 năm mới có thể phát triển khá giả hơn, nếu mới chỉ trong hai hoặc ba năm người đó đã có cách thức làm ăn kiếm được thu nhập khá và chỉ thêm hai hoặc ba năm nữa người đó đã không còn ở mức là người thu nhập đặc biệt khó khăn về nhà ở cần hỗ trợ và có nhu cầu chuyển đến nơi ở tốt hơn thì lại không được chuyển nhượng lại nơi ở cũ cho những người khác. Trong khi đó, những người khó khăn hơn, có nhu cầu về nhà ở xã hội lại chưa được cấp xét. Như thế khác gì là đẩy người dân vào tình trạng người cần thì không có nhà, người có nhà thì cũng chẳng được chuyển nhượng khi chưa đủ thời gian theo quy định của pháp luật.

Thứ sáu, chính sách hỗ trợ, ưu đãi về nhà ở xã hội chưa sát thực tế. Mặc dù khi ban hành Nghị định số 188, Chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp như mở rộng hơn nữa đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, ngoài nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, bước đầu tính đến việc huy động nhiều nguồn vốn trong xã hội cùng phát triển mô hình nhà ở xã hội, nhưng trên thực tế, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội mới chủ yếu dựa vào nguồn vốn huy động của các thành phần kinh tế. Vì vậy, trong quá trình thực hiện dự án nhà ở xã hội thường phải kéo dài.

III. Nguyên nhân

Một số thiếu sót tác động đến hiệu quả của chính sách phát triển nhà ở xã hội kể từ khi ra đời tại Việt Nam có thể kể đến đó là:

Một là: Khả năng tiếp cận vốn ưu đãi của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Phải chờ đến khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 02 cùng với đó là gói hỗ trợ vốn vay lên đến 30 nghìn tỷ đồng. Nhưng trên thực tế, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội muốn tiếp cận nguồn vốn này phải đáp ứng hàng loạt điều kiện do Bộ Xây dựng cũng như của Ngân hàng Nhà nước đưa ra. Đơn cử, ngoài các điều kiện do Bộ Xây dựng đặt ra, Ngân hàng Nhà nước còn bổ sung các điều kiện như: (i) có mục đích vay vốn để trả các chi phí chưa thanh toán phát sinh kể từ ngày 07/01/2013; (ii) có số vốn tối thiểu không vượt quá 30% mức đầu tư của dự án; (iii) có cam kết chưa vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng để thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã hội. Thông thường, một dự án nhà ở chung cư hoàn thành thủ tục và xây dựng sẽ tốn một khoảng thời gian dài không dưới 3 - 4 năm. Với quy định như trên, vô tình Ngân hàng Nhà nước đã loại bỏ những dự án nhà ở thương mại đã thực hiện trước năm 2013 có mong muốn chuyển đổi mục đích sử dụng để được hưởng mức lãi suất ưu đãi theo quy định.

Hai là: Chính sách hỗ trợ nguồn tài chính cho người mua nhà ở xã hội chưa thông thoáng. Trước khi Nghị quyết số 02 ra đời, hầu như chưa có quy định cụ thể, thiết thực nào về chính sách hỗ trợ tài chính có người dân mua nhà ở xã hội. Một thực tế là đa phần người mua nhà ở xã hội là người thu nhập thấp, do vậy, để mua được nhà rất cần sự hỗ trợ từ Nhà nước về tín dụng ưu đãi, thời hạn trả nợ. Nhưng, để có thể tiếp cận được nguồn vốn vay 5%/năm của gói hỗ trợ theo Nghị quyết số 02, người mua nhà sẽ phải chứng minh thuộc đối tượng được xét mua nhà, nhất là người thu nhập thấp, hầu như khó để lấy được sự xác nhận này. Ngoài ra, điều kiện do Bộ Xây dựng đặt ra đối với người mua nhà là chỉ cần người mua nhà có hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội là có thể vay vốn. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước đã bổ sung một loạt điều kiện như các thành viên trong hộ gia đình chưa được vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng, phải có đủ số vốn tối thiểu không quá 20% phương án vay… Nguyên nhân của việc các chính sách hỗ trợ của Nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội không thu hút được các nhà đầu tư do yếu tố sinh lời thấp và thời gian thu hồi vốn kéo dài. Một trong những nguyên nhân chính là chi phí giải phóng mặt bằng cao đã đẩy chi phí cho dự án tăng, đồng thời là giá nhà ở xã hội tăng theo dẫn tới khó tiêu thụ cho người bán cũng như khả năng tiếp cận của người mua. Nhu cầu về đất “sạch” đối với những dự án nhà ở xã hội là điều kiện vô cùng cần thiết để thu hút các doanh nghiệp.

Ba là, cơ chế xin - cho trong mua bán nhà ở xã hội.

Trong hoạt động mua bán nhàở xã hội, nơi cung luôn thấp hơn cầu thì hiện tượng này trở nên phổ biến. Thông tư số 36/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn hoạt động mua bán nhà ở cho người thu nhập thấp, người có thu nhập thấp sẽ phải trải qua quá trình từ tính điểm tiêu chí, xét duyệt và một loạt thủ tục khác. Những tiêu chí được Bộ Xây dựng đặt vào thang điểm 100 để từ đó xét duyệt trường hợp được mua nhà ở xã hội như: Tiêu chí có khó khăn về nhà ở (Chưa có nhà, có nhà dưới 5m²/người); tiêu chí về đối tượng; tiêu chí do UBND cấp tỉnh quy định…

Chưa hết, người thu nhập thấp lại phải trải qua các bước theo quy trình tại Điều 6 Thông tư 36 gồm: (1) Gửi hồ sơ đăng ký mua nhà cho chủ đầu tư dự án (Đơn đăng ký mua nhà, giấy tờ xác nhận về hộ khẩu và thực trạng chỗ ở, giấy xác nhận đối tượng,…); (2) Chủ đầu tư dự án xem xét từng hồ sơ và lập danh sách người được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp; (3) Chủ đầu tư gửi danh sách những người dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở cho Sở Xây dựng; (4) Sở Xây dựng hoặc có ý kiến về danh sách, trường hợp không có ý kiến coi như danh sách của chủ đầu tư được thông qua; (5) Chủ đầu tư thông báo cho khách hàng đến thỏa thuận và ký hợp đồng.

Chính việc trải qua 2 cấp xét duyệt đã tạo mảnh đất cho những tiêu cực phát sinh, đặc biệt là cơ chế xin cho, đúng như nhận xét của Giáo sư Đặng Hùng Võ: “Những tiêu cực mà lý luận và thực tiễn nước ta đã chỉ ra là nguy cơ tham nhũng nảy sinh trong cơ chế “xin - cho”, ảnh hưởng không chỉ tới phát triển thị trường bất động sản mà còn tạo nên những hệ quả xã hội khôn lường về bảo đảm công bằng, độ mất mát lòng tin. Những kịch bản tiếp theo có nguy cơ xảy ra có thể là: (1) hình thái nhận hối lộ của những người có quyền “cho”; (2) xuất hiện cò nhà ở cho người thu nhập thấp tiếp cận quỹ nhà; (3) xuất hiện các đầu nậu để mua “lúa non” từ người có tiêu chuẩn để dàn xếp quỹ nhà như đã từng xuất hiện đối với nhà tái định cư.

Bốn là, quản lý giá nhà ở xã hội.

Giá nhà ở xã hội hiện nay được xác định chủ yếu thông qua hoạt động hạch toán về giá của chủ đầu tư dự án do các quy định về nhà ở xã hội chưa đủ hiệu quả nhằm ngăn chặn tình trạng thương mại hóa trong các giao dịch về nhà ở xã hội. Hệ quả là giá nhà ở xã hội, mặc dù được hưởng rất nhiều ưu đãi của Nhà nước, không thấp hơn nhiều so với giá nhà ở thương mại. Thậm chí, tại một số dự án nhà ở xã hội có vị trí tốt hoặc dự án nhà ở thương mại chuyển đổi công năng, giá nhà ở xã hội còn cao bằng so với nhà ở thương mại.

Chính điều này vô hình đã tạo ra rào cản lớn cho những đối tượng chính sách có thể tiếp cận về nguồn cung nhà ở xã hội. Thực tế, có rất nhiều đối tượng được quyền bố trí nhà ở xã hội đã phải mua nhà, mà căn nhà đó đã trải qua rất nhiều khâu trung gian.

IV. Kết luận

Tóm lại, nhà ở xã hội là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tượng có thu nhập thấp sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương.

Khái niệm nhà ở xã hội có phạm vi hẹp hơn so với khái niệm nhà ở cho người có thu nhập thấp. Đối tượng của nhà ở xã hội giới hạn trong phạm vi những người làm công ăn lương khu vực công và một phần khu vực tư nhân (tương đối chính quy, quy mô sản xuất kinh doanh từ trung bình đến lớn, đó là công nhân các khu công nghiệp ở các loại nhà tập thể) thì nhà cho người thu nhập thấp mở rộng ra cả khu vực tư nhân bao gồm cả những người làm công ăn lương và những người kinh doanh cá thể. Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp là một loại nhà ở do Nhà nước và các thành phần kinh tế đầu tư để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng có thu nhập thấp, là những người có thu nhập ổn định nhưng phải chịu mức chi phí nhà ở rất cao hoặc có khả năng tạo lập diện tích ở tối thiểu.

Tài liệu tham khảo:

1. Nguyễn Thu Dung ( 2011), Pháp luật về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp qua thực tiễn tại thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Học viện Khoa học Xã hội.

2. GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Nhà ở xã hội khu vực khó khăn nhất của thị trường bất động sản.

3. Mai Hồng Thuận ( 2014), Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội, Luận văn thạc sỹ quản lý kinh tế, Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội.

Obstacles in the implementation of the law on social housing in Ha noi

Nguyen Ba Thuan

People's Court of My Hao District, Hung Yen Province

ABSTRACT:

At present, the demand for housing is increasing, and the capacity to meet demand is low. The state has many policies and laws to encourage and mobilize all resources in society to meet this urgent housing needs but there are still many shortcomings. In addition, the enforcement of social housing law also has many problems. In Clause 7, Article 2 of the Housing Law of 2014, the social housing is a state supported house for beneficiaries of housing support policies under the provisions of this Law.

Keywords: Social housing, social housing, social housing.