TÓM TẮT:
Vốn đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế. Sự dịch chuyển của dòng vốn từ chủ thể dư thừa vốn sang chủ thể có nhu cầu về vốn đã tạo thành mối quan hệ tín dụng. Trong điều kiện của nền kinh tế hiện nay, việc sử dụng vốn trong các hoạt động đầu tư, thương mại, sản xuất… luôn bao hàm các yếu tố rủi ro. Nhằm đảm bảo đồng vốn trước các rủi ro, các ngân hang thương mại được phép áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay. Các biện pháp này cho phép các tổ chức tín dụng thu hồi được khoản vay từ người đi vay hoặc một bên thứ ba sở hữu tài sản trong trường hợp người đi vay không trả được nợ.
Từ khóa: Tài sản đảm bảo bằng tiền vay, quyền sử dụng đất, ngân hàng thương mại
1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tư liệu sản xuất quan trọng. Quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch dân sự theo luật định, nhất là trong lĩnh vực đảm bảo tiền vay là một bước tiến hết sức to lớn, đáp ứng phần lớn các nhu cầu về vốn của các chủ thể kinh doanh đặc biệt là chủ thể kinh doanh bất động sản. Quyền sử dụng đất là loại tài sản đặc biệt, trở thành tài sản bảo đảm tiền vay rất phổ biến tại các ngân hàng thương mại. Các ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng, là nơi cấp vốn chủ yếu cho phát triển kinh tế quốc dân, tuy nhiên trong kinh tế thị trường, việc các bên đi vay do những nguyên nhân khách quan hay chủ quan mà dẫn đến những rủi ro trong kinh doanh là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Để đảm bảo hoạt động kinh doanh bình thường của các ngân hàng thương mại, bảo toàn và phát huy khả năng sinh lời của vốn ngân hàng cho vay. Từ cơ sở lý luận đó, pháp luật hiện hành đã qui định cho các ngân hàng thương mại những quyền năng rất thuận lợi cho việc xử lý các tài sản nói chung và tài sản vay là quyền sử dụng đất nói riêng. Trong thực tế, các ngân hàng thương mại luôn phải đối mặt với tỷ lệ nợ xấu rất lớn, vấn đề này xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó yếu tố pháp luật giữ vai trò quyết định.
2. Thực trạng pháp luật xử lý tài sản cho vay là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại
Đa số các tài sản đảm bảo tiền vay tại các ngân hàng thương mại là quyền sử dụng đất.
Theo số liệu thống kê, 68% người được hỏi cho rằng trong 5 quyền của người sử dụng đất, quyền thế chấp là quan trọng nhất. Số liệu này cho thấy, quyền thế chấp quyền sử dụng đất có tầm quan trọng đối với người dân. Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993. Sau đó, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự đề cập tại Phần năm - Chương V (từ điều 727 đến điều 737). Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Bộ luật Dân sự 2015 tiếp tục duy trì các nội dung trên. Tuy nhiên, trên thực tế khi thực hiện các quy định này đã bộc lộ một số vấn đề bất cập, cần được tháo gỡ. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi muốn nêu một vài suy nghĩ xung quanh các quy định về vay vốn trong ngân hàng thương mại bằng thế chấp quyền sử dụng đất. Trước hết xem xét về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự 2015 quy định rất cụ thể, theo đó: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Từ quy định này, chúng ta có thể đưa ra một số nhận xét sau đây:
Thứ nhất, Bộ luật Dân sự mới chỉ dừng lại ở các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, mà chưa có các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức. Trong khi đó, Luật Đất đai: Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất không chỉ có các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, mà còn cho cả các tổ chức.
Thứ hai, điều kiện duy nhất để hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất là họ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Họ không phải xin phép, cũng không phải trình bày các lý do với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được thế chấp quyền sử dụng đất. Sở dĩ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự quy định không khắt khe so với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác vì sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, người sử dụng đất (bên thế chấp) vẫn tiếp tục được chiếm hữu và sử dụng đất. Trên thực tế chưa có sự chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác (bên được thế chấp). Nói cách khác, pháp luật thấy chưa cần thiết phải can thiệp sâu vào quan hệ này. Bởi lẽ thế chấp quyền sử dụng đất về thực chất cũng chỉ là một biện pháp bảo đảm cho hợp đồng vay vốn, là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có điều kiện, tức là chỉ xảy ra khi hộ gia đình, cá nhân không trả được vốn vay. Tuy nhiên, trên thực tế việc thực hiện quy định về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất gặp không ít khó khăn. Vấn đề là ở chỗ, hiện nay trong phạm vi cả nước tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình không đáp ứng được đòi hỏi của công tác quản lý đất đai, cũng như đòi hỏi của người sử dụng đất. Do nhiều nguyên nhân khác nhau, đến nay cả nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 10.417.437 hộ nông dân với diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 5.852.750 ha chiếm 88,55% về số hộ và 81,79% về diện tích được giao. Đất ở tại các đô thị mới cấp được khoảng 10%, chủ yếu ở ba thành phố lớn là Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Thành phố Đà Nẵng.
Thứ ba, phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất là cách thức, biện pháp do các chủ thể có thẩm quyền tiến hành nhằm thanh toán các khoản nợ đối với bên cho vay. Pháp luật tôn trọng quyền tự thỏa thuận và định đoạt của các bên tham gia giao dịch đảm bảo. Pháp luật chỉ can thiệp khi các bên không thể thỏa thuận. Thực tiễn cho thấy, việc can thiệp của pháp luật cũng gặp không ít những khó khăn, hạn chế, bởi phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất được qui định trong nhiều văn bản khác nhau, như Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng và các Nghị định hướng dẫn. Bộ Luật Dân sự năm 2015 ra đời phần nào tháo gỡ được những bất cập đó. Cụ thể phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất được qui định trong Điều 303 Bộ Luật Dân sự năm 2015. Dù việc hướng dẫn được qui định rất rõ tại Điều 303 nêu trên, song các phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất vẫn xuất hiện những tranh luận trái chiều do nguyên nhân các qui định về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất không đồng bộ, thống nhất về quan điểm xử lý. Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP qui định các phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất theo thỏa thuận, trong đó có 2 phương thức đầu tiên được đề cập là “bán đấu giá tài sản đảm bảo” và bên nhận đảm bảo nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay. Tuy nhiên, mỗi địa phương lại có quan điểm và vận dụng khác nhau trong 2 phương thức này nên không có sự thống nhất của pháp luật. Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP đã liệt kê các phương thức xử lý theo thỏa thuận nhưng lại chốt một câu “các phương thức khác do các bên tự thỏa thuận”. Với cách thiết kế điều luật như vậy thì sự liệt kê không có ý nghĩa và tính khái quát cao.
Thứ tư, bán đấu giá tài sản bảo đảm phụ thuộc vào nhiều yếu tố: Tài sản bảo đảm, chất lượng hoạt động của cơ quan bán đấu giá tài sản, thị trường bất động sản tại thời điểm bán đấu giá… Bắt đầu từ thời điểm ngân hàng thương mại ký hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản bảo đảm, tốc độ xử lý tài sản bảo đảm phụ thuộc hoàn toàn vào quy trình bán đấu giá, năng lực trách nhiệm của người bán đấu giá.
Trong những năm gần đây, việc bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất không đạt kết quả, khiến cho các ngân hàng bị khó khăn trong việc thu hồi nợ, mất nhiều thời gian và công sức. Việc bán đấu giá tài sản bảo đảm làm cho các ngân hàng tốn chi phí lớn, nhiều thủ tục pháp lý lại không đạt hiệu quả.
Thực tế vẫn còn sự không thống nhất về giá trị tài sản đảm bảo xuất phát từ bất cập của quy định “quyền yêu cầu định giá lại tài sản đảm bảo”, tại điểm b khoản 1, Điều 99 Luật Thi hành án 2008 quy định: “Việc định giá tài sản kê biên khi mà đương sự có yêu cầu định giá tài sản kê biên trước khi thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản. Khi người có tài sản bảo đảm yêu cầu định giá lại tài sản kê biên thì họ có quyền ưu tiên lựa chọn và thỏa thuận thuê tổ chức thẩm định giá lại tài sản kê biên”. Từ quy định chính vì người có tài sản bảo đảm thỏa thuận thuê tổ chức thẩm định giá lại tài sản kê biên nên giá tài sản được định giá thường cao hơn giá trị thị trường. Mặc dù Luật Thi hành án dân sự sửa đổi năm 2014 ra đời đã khắc phục một số bất cập, nhưng quy định mới vẫn còn tồn tại một số vướng mắc là vấn đề xác định chủ thể thuê tổ chức thẩm định giá khi thực hiện quyền ưu cầu định giá lại tài sản kê biên. Có cần sự thỏa thuân thuê tổ chức định giá từ ngân hàng và bên bảo đảm, hay chỉ cần bên nào yêu cầu định giá lại thì bên đó thuê hay tòa án lại tiếp tục thuê tổ chức định giá khác. Sự chưa rõ ràng trong quy định mới này có thể dẫn đến những bất cập xãy ra trong tương lai. Nhiều tài sản đảm bảo đưa ra bán đấu giá nhiều lần nhưng không có khách đăng ký mua khiến việc thu nợ của ngân hàng kéo dài sau nhiều thời gian mà không có kết quả.
3. Khuyến nghị
Thứ nhất, Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP chưa hướng dẫn cụ thề mà còn chung chung nên khó áp dụng. Hơn nữa, pháp luật xử phạt hành chính trong lĩnh vực tín dụng, tiền tệ, ngân hàng… kể cả pháp luật hình sự trong lĩnh vực nảy chưa có các chế tài đối với các khách hàng có hành vi chống đối, cản trở việc thu giữ tài sản đảm bảo để xử lý thu hồi nợ làm cho việc tự xử lý giữa các ngân hàng thương mại chưa có hiệu quả. Ngoài ra cần bổ sung các văn bản pháp luật điều chỉnh lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất theo qui định tại Điều 70 Nghị định 163/2006/NĐ-CP làm cho họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhanh chóng, tránh gây khó khăn, kéo dài làm ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng mua tài sản đảm bảo.
Thứ hai, bán đấu giá quyền sử dụng đất. Để cải thiện tình hình bán đấu giá tài sản đảm bảo thu hồi nợ tại các ngân hàng thương mại hiện nay, phải coi quyền chủ động bán đấu giá tài sản là quyền đương nhiên của ngân hàng và có cơ chế đảm bảo cho quyền này được thực thi. Các cơ quan chức năng phối hợp với cơ quan công an hỗ trợ các ngân hàng thu giữ tài sản đảm bảo. Sửa lại Luật Đất đai theo hướng cho phép ngân hàng đơn phương thực hiện các thủ tục đấu giá, chuyển nhượng các tài sản đảm bảo mà khách hàng vay vi phạm hợp đồng tín dụng; cho phép ngân hàng xử lý tài sản bằng phát mãi, chuyển nhượng… nếu bên vay bỏ chốn khỏi nơi cư trú.
Thứ ba, rút gọn thêm nữa thời gian làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, có chế tài mạnh tay với hành vi vi phạm trong đấu giá tài sản, nhằm khuyến khích người mua tài sản đấu giá nhanh chóng.
Thứ tư, về công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất giữa các bên, Luật Đất đai cần sửa đổi theo hướng mở rộng chủ thể được quyền lựa chọn công chứng, chứng thực kinh doanh quyền sử dụng đất. Nhà nước cần có bảng giá đất không quá chênh lệch so với giá đất trên thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất…
Thứ năm, trường hợp đất đang thế chấp thuộc diện được bồi thường về đất theo Luật Đất đai 2013:
Theo quy định tại Điều 6 Thông tư liên tịch số: 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường hợp hợp đồng thế chấp đã được đăng ký trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo quy định của pháp luật, thì: Trường hợp người sử dụng đất và ngân hàng có thỏa thuận về việc ngân hàng được nhận số tiền bồi thường hoặc các lợi ích phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực thì ngân hàng được nhận tiền bồi thường từ tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Nếu số tiền bồi thường lớn hơn giá trị nghĩa vụ thanh toán thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm trả số tiền còn lại cho người sử dụng đất; nếu số tiền bồi thường không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ của người sử dụng đất thì người sử dụng đất có trách nhiệm hoàn trả số tiền còn thiếu cho ngân hàng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp các bên không có thỏa thuận về việc ngân hàng được nhận số tiền bồi thường, các lợi ích phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chỉ thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho ngân hàng sau khi có văn bản đồng ý của người sử dụng đất. Trường hợp người sử dụng đất không đồng ý thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chuyển số tiền bồi thường vào tài khoản do tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường lập tại ngân hàng và thực hiện việc chi trả sau khi có bản án, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp đất đang thế chấp không thuộc diện được bồi thường về đất nếu đất bị thu hồi để giải tỏa mà không được Nhà nước bồi thường về đất thì hợp đồng thế chấp chấm dứt theo quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015. Bên thế chấp không phải chịu bồi thường thiệt hại và rủi ro sẽ thuộc về bên ngân hàng. Quyết định thu hồi đất được ban hành sau khi ngân hàng và bên thế chấp ký kết hợp đồng thế chấp. Phía ngân hàng đã có lỗi không xác minh, thẩm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp khi các bên thỏa thuận thế chấp tài sản, vì thế ngân hàng sẽ là bên chịu mọi rủi ro. Hợp đồng vay giữa ngân hàng và bên vay sẽ trở thành hợp đồng vay không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên thỏa thuận thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. Bên vay vẫn phải thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ của hợp đồng vay đã ký kết với ngân hàng theo đúng thỏa thuận.
Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử
dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không
đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như
thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính
quyền sử dụng đất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Bộ Luật Dân sự số 91/2015 ban hành ngày 22/6/2015
2. Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013
3. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
4. Luật về các Tổ chức tín dụng năm 2010
5. Nghị định 163/2006/NĐ-CP
6. Nghị định 11/2012/NĐ-CP
7. Thông tư liên tịch số: 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN
LAWS RELATED TO USING MORTGAGE OF THE LAND
USE RIGHT FOR BANK LOANS IN VIETNAMESE
COMMERCIAL BANKS:
ACTUAL SITUATIONS AND RECOMMENDATIONS
Ph.D. DANG CONG TRANG
Faculty of Law, Industrial University of Ho Chi Minh City
PHUNG THUY DUONG
Tra Vinh University
Ph. D. HO HUU TUAN
Industrial University of Ho Chi Minh City
ABSTRACT:
The capital plays a vital role in the current economic development. The credit relationship between parties in the economy has resulted from the flow of capital from parties who have a surplus in their capital to other parties who need capital. In the current economys conditions, the use of capital in investment, trading, manufacturing… always gets involved in risks. In order to ensure the safety of loans, commercial banks are allowed to implement measures to recover loans from borrowers or a third party who owns pledged assets when borrowers fail to repay loans.
Keywords: Pledged assets, land use rights; commercial banks.
Xem toàn bộ ấn phẩm Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ số 02 tháng 02/2017 tại đây
