TÓM TẮT:
Bài viết trình bày bất cập, vướng mắc trong một số quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, tác giả nghiên cứu, phân tích một số bất cập tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về định giá đất, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Trên cơ sở phân tích những vướng mắc, bất cập, tác giả bài viết sẽ đề xuất một số giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật.
Từ khóa: Vướng mắc, bất cập trong pháp luật đất đai, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, pháp luật về đất đai.
1. Mở đầu
Pháp luật về đất đai là một lĩnh vực pháp luật có ảnh hưởng rất lớn tới đời sống kinh tế - xã hội. Vì nó điều chỉnh những quan hệ xã hội phức tạp, liên quan trực tiếp tới loại tài sản có giá trị lớn đó là quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Để Luật đi vào cuộc sống, Chính phủ đã ban hành một số Nghị định hướng dẫn thi hành Luật. Tuy nhiên, giữa các văn bản này có những điểm khác biệt gây khó khăn cho quá trình thực thi. Việc nghiên cứu, rà soát những bất cập đó và đề xuất giải pháp sửa đổi, bổ sung là cần thiết.
2. Luật Đất đai năm 2013
Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2013 quy định về trường hợp các nhà đầu tư trong khu công nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì những nhà đầu tư thứ cấp thuê lại cũng chỉ với hình thức trả tiền thuê hàng năm: Cụ thể: “Nếu trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm”[1]. Các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp có thể không có khả năng trả tiền thuê đất một lần, do số tiền phải đóng quá lớn nhưng các doanh nghiệp thứ cấp hoàn toàn có khả năng trả tiền thuê đất một lần. Tuy nhiên, doanh nghiệp thứ cấp lại không được trả tiền thuê đất một lần do quy định nêu trên. Trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư thứ cấp vẫn có dòng chữ “trả tiền thuê đất hàng năm”. Điều đó sẽ trở thành khó khăn khi doanh nghiệp muốn thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng. Bởi vì, các ngân hàng đều không chấp nhận trường hợp này được thế chấp vay vốn. Như vậy, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn để sản xuất, kinh doanh. Nên chăng, đối với quy định này cần sửa đổi theo hướng cho phép các nhà đầu tư ban đầu hoặc thứ cấp được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hàng năm tùy theo khả năng tài chính của họ.
Thứ hai, Luật Đất đai năm 2013 có quy định về trường hợp dự án bị chậm tiến độ. Cụ thể: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”[2]. Tuy nhiên, hiện tại chưa có các văn bản hướng dẫn đối tượng bị thu hồi theo quy định này. Đặc biệt, pháp luật cần phải làm rõ các trường hợp dự án đã được bàn giao đất từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì thời gian bị coi là chậm tiến độ được tính toán tại thời điểm nào?
3. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai
Chúng ta cùng nhau tìm hiểu quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường trong Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”[3].
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”[4].
Như vậy, giữa quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có sự khác biệt. Theo Luật Đất đai năm 2013: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phép ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Nhưng, trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP không nói rõ ràng, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là do được Ủy ban nhân dân tỉnh ủy quyền.
Bênh cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định rất rõ, trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức nước ngoài thì tổ chức nước ngooài đó phải có chức năng ngoại giao nhưng Nghị định số số 43/2014/NĐ-CP không quy định cụ thể như vậy.
Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 cũng không xác định cá nhân nước ngoài là đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trong Nghị định số 43//2014/NĐ-CP. Quy định này của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trái với quy định của Luật Đất đai năm 2013 và có thể sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng tới quản lý, sử dụng tài nguyên quan trọng nhất của đất nước - đất đai.
4. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về định giá đất
Tại Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong những trường hợp sau:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.
Như vậy, theo nội dung liệt kê phía trên không thấy đề cập tới trường hợp dùng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng theo định kỳ 05 năm, sau khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua làm căn cứ để tính giá khởi điểm khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương.
Vậy mà tại khoản 2 Điều 15 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP lại quy định: Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Tóm lại, với quy định giá đất cụ thể được sử dụng để xác định giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê là không phù hợp.
5. Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thì “Nhà nước quyết định việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai” (điểm b khoản 1 Điều 16) và Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai khi: “Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất” (điểm b khoản 1 Điều 64), “Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành” (điểm g khoản 1 Điều 64). Vậy, việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Khoản 1 Điều 66 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định hai trường hợp làm căn cứ thu hồi đất đai, cụ thể:
- Trường hợp vi phạm pháp luật mà phải thu hồi đất, khi hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính thì người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm lập biên bản về vi phạm hành chính để làm căn cứ quyết định thu hồi đất.
- Trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai không thuộc trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì biên bản xác định hành vi vi phạm phải có đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã làm chứng để làm căn cứ quyết định thu hồi đất.
Những hành vi nào vi phạm pháp luật về đất đai “thuộc trường hợp bị xử phạt” thì bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Trường hợp hành vi người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước, theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, vậy mà cho đến nay quy định này vẫn chưa được Chính phủ quy định cụ thể (tức là trong Nghị định số 102/2014/NĐ-CP không xác định hành vi này), điều đó tạo nên khó khăn cho cơ quan cơ quan có thẩm quyền trong việc xử lý trường hợp người sử dụng đất có hành vi vi phạm này.
Nghị định số 102/2014/NĐ-CP cũng không quy định xử lý vi phạm hành chính đối với hành vi “người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất” (quy định tại điểm b khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013). Đồng thời, điểm a khoản 1 Điều 66 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định “Cơ quan tài nguyên và môi trường hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức kiểm tra, thanh tra để xác định hành vi vi phạm quy định tại các điểm c, d, g, h và i khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai”. Như vậy, trường hợp “người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất” sẽ rất khó khăn trong việc thu hồi đất vì không đủ căn cứ theo quy định của pháp luật.
6. Kết luận
Bài viết trên đây đã phân tích bất cập trong quy định của một số Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, các quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, điều kiện thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, căn cứ tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất trong các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 đang gặp vướng mắc. Việc sửa đổi những quy định vướng mắc trên cần nhanh chóng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các cá nhân, tổ chức trong xã hội thuận lợi hơn khi thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong lĩnh vực đất đai.
TÀI LIỆU TRÍCH DẪN VÀ THAM KHẢO:
[1] Điều 149 Luật Đất đai năm 2013
[2] Điều 64 Luật Đất đai năm 2013
[3] Khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai năm 2013
[4] Điểm a khoản 2 Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai.
REVEWING SHORTCOMINGS AND OBSTACLES IN SOME PROVISIONS OF LEGAL DOCUMENTS GUIDING THE IMPLEMENTATION OF THE LAW ON LAND 2013
DANG THANH CONG
People's Committee of Lieu Giai Ward, Ba Dinh District, Hanoi City
Master. LUU TRAN PHUONG THAO
Vietnam Women's Academy
ABSTRACT:
This article presents shortcomings and obstacles in some provisions of legal documents guiding the implementation of the Law on Land 2013, including the Decree No.43/2014/ND-CP dated May 15, 2014 detailing the implementation of a number of articles of the Law on Land, the Decree No.44/2014/ND-CP dated May 15, 2014 regulations on land prices, the Decree No.102/2014/ND-CP dated November 10, 2014 imposing penalties for land-related administrative. Based on the analysis of problems and shortcomings, this article proposes some solutions to amend and supplement related legal provisions.
Keywords: Obstacles, shortcomings in land regulations, decrees guiding the implementation of the Law on Land, land regulations.
