TÓM TẮT:
Bài viết nêu lên một số nội dung quan trọng trong chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai hiện nay. Đây chính là định hướng cho việc sửa đổi Luật Đất đai hiện hành. Trên cơ sở đó, bài viết phân tích và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Chính phủ lấy ý kiến trong nhân dân.
Từ khóa: Luật Đất đai, chính sách đất đai, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
1. Chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai
Sau 5 năm kể từ khi đất nước thống nhất (1975), tại Hội nghị Trung ương lần thứ tám, khóa IV, Tổng Bí thư Lê Duẩn đã phát biểu chỉ đạo phải hiến định quyền sở hữu đất đai thuộc về sở hữu toàn dân. Từ đó đến nay, qua các lần sửa đổi, Hiến pháp và Luật Đất đai hiện hành (Luật Đất đai 2013) đều quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai trên cả nước. Đây là chính sách nhất quán của Đảng và Nhà nước ta về đất đai.
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của kinh tế, xã hội, Luật Đất đai 2013 sau 10 năm thực hiện đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập trong việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và trách nhiệm quản lý đất đai của người đại diện chủ sở hữu (Nhà nước). Trên cơ sở tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết 19-NQ/TW, Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 (Khóa XIII) về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Nghị quyết này đã đưa ra một số nội dung quan trọng, định hướng cho việc ban hành Luật Đất đai sửa đổi, đó là:
Thứ nhất, thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch.
Thứ hai, việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của các bên; có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất, người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Thứ ba, bỏ khung giá đất, xác định theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Ở nội dung này, mặc dù bỏ khung giá đất, nhưng vẫn giữ nguyên bảng giá đất do các địa phương ban hành và để giao dịch đất đai được minh bạch, công khai, quy định pháp luật phải thay đổi như sau: công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt, xử lý nghiêm các vi phạm,…
Thứ tư, thu thuế cao hơn với người có nhiều đất nhà ở, đầu cơ đất chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Mặc dù Nghị quyết 19 đã đề cập vấn đề đánh thuế người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đất bỏ hoang, đất đã giao, đã cho thuê, nhưng chậm đưa vào sử dụng thì phải chịu mức thuế cao hơn, nhưng đến nay vẫn chưa có quy định cụ thể về vấn đề này. Việc Nghị quyết 18 tiếp tục nhắc đến vấn đề này cho thấy đây là một yêu cầu, đòi hỏi tất yếu của thực tế xã hội.
Thứ năm, thương mại hóa quyền sử dụng đất gắn liền với cơ chế minh bạch trong xác định nghĩa vụ thuế. Nghị quyết 18 đã nêu rõ: “Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ”. Như vậy, quyền sử dụng đất đã được khẳng định là một hàng hóa đặc biệt, được trao đổi, mua bán trên thị trường. Trong thời gian tới, Nhà nước phải có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp. Cùng với đó, có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai.
Thứ sáu, hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật có liên quan trong năm 2023, đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất. Trước đây, sau khi thông qua Nghị quyết 19, Luật Đất đai 2003 đã được thay thế bằng Luật Đất đai 2013 và được áp dụng đến nay. Như vậy, khi Nghị định 18 định hướng cho việc chỉnh sửa Luật Đất đai 2013 và các văn bản khác liên quan thì trong thời gian tới, khi Dự thảo Luật Đất đai được lấy ý kiến đầy đủ trong nhân dân, Quốc hội cần phải thỏa thuận, thông qua và ban hành Luật Đất đai 2023. Đồng thời, Quốc hội cũng phải tiến hành chỉnh sửa các luật khác có liên quan, như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư công,…
2. Một số kiến nghị hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 là một đạo luật quan trọng, có vai trò vô cùng lớn trong sự phát triển kinh tế, xã hội và môi trường. Sau hơn gần 10 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai 2013, công tác quản lý đất đai về cơ bản đã đạt được một số thành tựu đáng kể, như: phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị, tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản, tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách nhà nước,… Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế, tồn tại cần khắc phục, như: quy hoạch sử dụng đất chưa đảm bảo tính đồng bộ, tổng thể, hệ thống, chất lượng chưa cao, nhiều trường hợp thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân; thị trường quyền sử dụng đất chưa thống nhất giữa chính sách và thực tiễn; thủ tục hành chính đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn; tài chính đất đai và giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường; năng lực quản lý nhà nước về đất đai chưa được hoàn thiện;… Chính vì vậy, việc xây dựng và ban hành Luật Đất đai (sửa đổi) là cần thiết.
Thực hiện các Nghị quyết của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh, thể chế hóa Nghị quyết số 18- NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; Chính phủ đã hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), công bố và lấy ý kiến đối với các nội dung của Dự thảo.
So với Luật Đất đai 2013, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có một số điểm mới như: đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quy định cụ thể hơn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất; Hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; Mở rộng đối tượng sử dụng đất nông nghiệp; Đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất; Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai;… Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn còn một số nội dung cần được thảo luận và hoàn thiện hơn, cụ thể:
Thứ nhất, liên quan đến việc cung cấp thông tin đất đai. Khoản 4 Điều 28 Luật Đất đai 2013 quy định: “Cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất đai có trách nhiệm tạo điều kiện, cung cấp thông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật”. Quy định này là một bước tiến cho thấy tầm quan trọng của việc minh bạch thông tin đất đai và khắc phục tình trạng độc quyền thông tin trong quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại chỉ ghi nhận quyền tiếp cận thông tin đất đai công khai mà lược bỏ đi quyền tiếp cận thông tin theo yêu cầu. Việc lược bỏ này sẽ gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền tiếp cận thông tin liên quan đến đất đai của mình. Bởi lẽ nhiều thông tin đất đai không được công bố công khai trên cổng thông tin quốc gia và dịch vụ công trực tuyến để người dân có thể tiếp cận. Trên thực tế, nhiều trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền không cung cấp thông tin, cung cấp không đầy đủ, chậm cung cấp thông tin hoặc không có văn bản trả lời, giải thích cho người dân do pháp luật chưa có quy định cụ thể về thời hạn giải quyết yêu cầu cung cấp thông tin. Do vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên quy định rõ một số nội dung, như: (i) Công dân có quyền tiếp cận thông tin đất đai theo yêu cầu. Cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất đai có trách nhiệm tạo điều kiện, cung cấp thông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của Luật này và pháp luật về tiếp cận thông tin; (ii) Nhà nước có trách nhiệm xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai và bảo đảm quyền tiếp cận thông tin của tổ chức, cá nhân đối với hệ thống thông tin đất đai; (iii) Quy định rõ ràng trách nhiệm của các cơ quan nhà nước các cấp trong việc bảo đảm quyền của người dân về quyền tiếp cận thông tin đất đai; (iv) Bổ sung trách nhiệm khi cung cấp thông tin không chính xác...
Thứ hai, về việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trước thực trạng điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất diễn ra phổ biến làm phương hại đến lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia thời gian qua, Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định cụ thể và chặt chẽ hơn một số nội dung như:
- Quy định rõ hơn về cơ quan chịu trách nhiệm rà soát, tiêu chí, căn cứ của việc rà soát;
- Quy định các nguyên tắc và việc lấy ý kiến nhân dân về việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất... Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có các nguyên tắc thì việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng phải có các nguyên tắc. Có thể áp dụng các nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như là các nguyên tắc của việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Ngoài ra, việc lấy ý kiến nhân dân về việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là cách thức ngăn ngừa nhóm lợi ích tác động vào việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì lợi ích riêng.
Thứ ba, liên quan đến vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất. Luật Đất đai (sửa đổi) nên quy định rõ hơn hình thức thông báo công khai rộng rãi việc đấu giá quyền sử dụng đất trên các kênh thông tin truyền thông (báo, đài, bản tin, website,…), bằng văn bản công khai đến toàn dân (tránh thông báo nội bộ) để mọi người dân đều có quyền tham gia đấu giá đất theo quy định của nhà nước khi có nhu cầu sử dụng đất; tránh tình trạng cá nhân, tổ chức doanh nghiệp, nhà đầu tư chạy dự án làm thất thoát tiền và tài sản của Nhà nước.
Thứ tư, Khoản 3 Điều 150 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất”. Như vậy, căn cứ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá trúng đấu thầu. Tuy nhiên, tại thời điểm này đất chưa giải phóng mặt bằng, khó xác định các căn cứ để xác định giá đất khởi điểm trong phương án đấu thầu. Sau khi đấu thầu thành công, trên thực tế, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng thường kéo dài nhiều năm, nên tại thời điểm hoàn thành giải phóng mặt bằng, giao đất “sạch” cho nhà đầu tư, có thể có nhiều yếu tố thay đổi so với phương án đấu thầu (thay đổi về diện tích đất, quy hoạch sử dụng đất, cơ sở hạ tầng do Nhà nước đầu tư xung quanh khu đất,...); vì vậy, Dự thảo Luật cần có quy định để đảm bảo việc thu đúng, thu đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước trong các trường hợp này.
Thứ năm, công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hiện nay luôn là một vấn đề nóng và thu hút sự quan tâm của người dân. Trong lĩnh vực này, có một số vấn đề đặt ra, đòi hỏi cần nghiên cứu thêm và quy định cụ thể hơn, như là:
- Giá đất áp dụng trong bồi thường: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định trên cơ sở “giá đất phổ biến trên thị trường”. Nhưng để xác định một cách đầy đủ giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là việc rất khó khăn, khi thị trường bất động sản chưa thực sự hoạt động công khai minh bạch. Các cơ quan quản lý nhà nước gặp nhiều khó khăn trong thực hiện việc theo dõi, giám sát và tổng hợp được đầy đủ, chính xác và kịp thời các thông tin giao dịch về quyền sử dụng đất trên từng địa bàn, nhất là đối với đất ở. Thực tế, có nhiều trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành vì họ cho rằng giá đất bồi thường, chính sách trước và sau thu hồi đất không tương xứng với thị trường và lợi ích thực tế đất bị thu hồi mang lại.
- Điều 89 Dự thảo Luật quy định một trong các nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là: “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Vấn đề đặt ra ở đây là hiểu như thế nào là điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng không đưa ra tiêu chí hay phương thức so sánh trước và sau khi bồi thường để “định lượng” việc Nhà nước bồi thường cho người bị thu hồi đất có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ hay không, trong khi đó, “điều kiện sống” là yếu tố mang tính định tính.
3. Kết luận
Qua tổng hợp ý kiến góp ý của các cơ quan, tổ chức, cá nhân, nhiều ý kiến tán thành với các nội dung cơ bản của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đánh giá Dự thảo đã có nhiều đổi mới, đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng của nhân dân, phát huy được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, góp phần quản lý đất đai chặt chẽ, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Đây sẽ là một đạo luật có vai trò vô cùng lớn trong sự phát triển kinh tế, xã hội và đời sống nhân dân. Vì vậy, việc lấy ý kiến góp ý của các cơ quan, tổ chức, cá nhân, nghiên cứu kỹ lưỡng các nội dung để xây dựng và ban hành Luật Đất đai (sửa đổi) là thực sự quan trọng và cần thiết.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
- Quốc hội (2013), Hiến pháp năm 2013
- Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013.
- Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2012), Nghị quyết 19-NQ/TW Về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.
- Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2022), Nghị quyết 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”
- Ủy ban Thường vụ Quốc hội (2022), Nghị quyết số 671/NQ-UBTVQH15 về Lấy ý kiến Nhân dân đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
- Chính phủ (2022), Nghị quyết số 170/NQ-CP về Kế hoạch lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
- Phan Trung Lý (2023), Thu hồi đất và chính sách bồi thường khi thu hồi đất, Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Trường Đại học Quốc tế Sài Gòn, ngày 11/3/2023, 9-14.
- Báo điện tử Đảng Cộng sản (2023). Bài nói của đồng chí Tổng Bí thư Lê Duẩn tại Hội nghị lần thứ tám ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IV. Truy cập tại: https://tulieuvankien.dangcongsan.vn/van-kien-tu-lieu-ve-dang/hoi-nghi-bch-trung-uong/khoa-iv/bai-noi-cua-dong-chi-tong-bi-thu-le-duan-tai-hoi-nghi-lan-thu-tam-ban-chap-hanh-trung-uong-dang-1079
VIETNAM’S LAND POLICIES AND SOME RECOMMENDATIONS TO IMPROVE THE DRAFT LAW ON LAND (AMENDED)
Master. PHAM THU GIANG
University of Transport and Communications
ABSTRACT:
This paper points out some important contents of the Communist Party of Vietnam and the Government of Vietnam’s current land policies. These contents are orientations for the amendment and supplement of the current Law on Land. Based on the paper’s analysis, some recommendations are made to improve the draft Law on Land (amended) which is published to collect people’s opinions.
Keywords: the Law on Land, land policy, the draft Law on Land (amended).
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 8 tháng 4 năm 2023]
