TÓM TẮT:
Những tháng đầu năm 2021, thị trường bất động sản từng bước phục hồi, trong đó bất động sản công nghiệp được đánh giá là điểm sáng. Các dự báo và chỉ số cụ thể đều cho thấy thị trường bất động sản đang phát triển ổn định. Tuy nhiên, đã có hiện tượng sốt đất nền tại một số khu vực, địa phương và dù ở quy mô cục bộ nhưng cho thấy những dấu hiệu bất ổn cần tăng cường quản lý, theo dõi kiểm soát chặt chẽ, xử lý kịp thời ngăn chặn phát triển thành "bong bóng" bất động sản. Bài viết phân tích diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2021 và một số kiến nghị chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.
Từ khóa: thị trường bất động sản, Việt Nam, chính sách, phát triển.
1. Thực trạng thị trường bất động sản quý I/2021
Trong bối cảnh gặp nhiều khó khăn, thách thức do dịch bệnh, thiên tai, ảnh hưởng đến làm giảm sút nhu cầu nhưng ngành bất động sản vẫn đóng góp tích cực cho tăng trưởng kinh tế, tạo sự lan tỏa động lực mạnh mẽ lĩnh vực gián tiếp như vốn, đất đai, vật liệu, xây dựng,… Thị trường bất động sản vẫn duy trì được sự phát triển tương đối ổn định qua các tiêu chí về nguồn cung ổn định; cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn; lượng giao dịch được duy trì; giá bất động sản tăng.
Để hình dung tổng quan thị trường quý I/2021 cần điểm qua các chỉ số quan trọng. Về số lượng dự án nhà ở được cấp phép tăng gần 8%, số lượng dự án đang triển khai tăng gần 3%, số lượng dự án hoàn thành tăng 8,7% so với quý 4/2020, trong đó số dự án du lịch, nghỉ dưỡng được cấp phép có tốc độ tăng cao hơn.
Về tổng lượng giao dịch bất động sản thành công có xu hướng giảm do ảnh hưởng nghỉ Tết Nguyên đán, chỉ bằng khoảng 66% so với quý 4/2020. Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh lượng giao dịch thành công đạt mức thấp.
Về nguồn cung nhà ở, bao gồm số lượng chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền. Lượng căn hộ, nhà ở đủ điều kiện bán tại các địa phương có xu hướng tăng khoảng 63%. Dù số lượng căn hộ, nhà ở có đủ điều kiện bán tăng nhưng các dự án bất động sản mở bán rất ít do các chủ đầu tư chờ thời điểm thuận lợi hơn.
Về giá, dù lượng giao dịch ở nhiều loại hình, phân khúc bất động sản giảm nhưng giá giao dịch vẫn tăng. Cụ thể, giá căn hộ chung cư có xu hướng tăng đều theo tháng, loại hình căn hộ chung cư cho thuê có xu hướng giảm giá nhẹ. Giá nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương tiếp tục có xu hướng tăng. Giá đất nền trong khu dân cư đã xảy ra hiện tượng tăng nóng ở nhiều địa phương do thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch và dòng tiền đổ vào bất động sản do lãi suất thấp, đầu tư kinh doanh kém hiệu quả.
Về giá cho thuê văn phòng bình quân toàn thị trường giảm nhẹ, kể cả tại các thành phố lớn. Nhu cầu thuê mặt bằng thương mại tăng nhẹ nhờ nhu cầu mua sắm tăng trong dịp Tết Nguyên đán. Các thương hiệu quốc tế tiếp tục mở rộng hệ thống, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại và siêu thị lớn ở mức 90%. Thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ nhà phố cải thiện hơn. Giá cho thuê bình quân toàn thị trường mặt bằng thương mại cơ bản ổn định.
Về khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp, công suất thuê phòng khách sạn cơ bản ổn định. Giá thuê phòng khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng nhìn chung không tăng. Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp ở các tỉnh, thành phố công nghiệp chủ yếu đạt khoảng 85-90%. Mức giá chào thuê đất công nghiệp ổn định, tại miền Bắc trung bình khoảng 1,8 triệu/m2/chu kỳ thuê, tại miền Trung khoảng 768 nghìn/m2/chu kỳ thuê, tại miền Nam khoảng 1,7 triệu/m2/chu kỳ thuê.
Như vậy, trong bối cảnh dịch bệnh tác động lớn đến tăng trưởng kinh tế, nhu cầu thị trường nhưng thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm vẫn duy trì được sự ổn định và phát triển tích cực.
2. Những vấn đề tồn tại của thị trường bất động sản hiện nay
Dù thị trường bất động sản đang có nhiều xung lực phát triển hơn năm 2020 nhưng còn nhiều khó khăn, tồn tại. Công tác quản lý nhà nước chưa chặt chẽ, chưa kịp thời, chưa đáp ứng tốt yêu cầu quản lý; nhiều nội dung trong pháp luật về bất động sản còn chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời, nhất là một số điểm mâu thuẫn, chưa phù hợp trong Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở.
Mất cân đối về cung - cầu bất động sản, nguồn cung nhà ở trung, cao cấp dư thừa, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp. Tình trạng tăng giá bất động sản, đặc biệt là sốt giá đất nền gây lo ngại về nguy cơ “bong bóng” bất động sản. Nguồn lực tài chính đầu tư cho các dự án bất động sản chưa đa dạng và bền vững, chủ yếu từ nguồn tín dụng và tiền ứng trước của khách hàng.
Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản còn hạn chế; chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch gây khó khăn cho quản lý và các bên tham gia thị trường. Việc đầu tư, phát triển các dự án bất động sản ở một số địa phương không theo quy hoạch, chưa phù hợp nhu cầu và điều kiện thực hiện. Công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động môi giới, đặc biệt là môi giới tự do còn bị bỏ ngỏ, là một nguyên nhân chính làm méo mó thị trường.
Hiện tượng tăng giá bất động sản có nhiều nguyên nhân khác.
Thứ nhất, lệch pha cung - cầu. Nguồn cung chưa kịp đáp ứng nhu cầu kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa và sự gia tăng dân số nhanh. Nguồn cung nhà ở thương mại trong năm 2020 và đầu năm 2021 còn ít; nhiều dự án đầu tư bất động sản tuy đã được chấp thuận, phê duyệt nhưng chưa hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý nên cần thời gian rà soát, hoàn thiện.
Thứ hai, việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa được quan tâm đúng mức dẫn đến nguồn cung thiếu lượng lớn, trong khi nhu cầu rất cao dẫn đến tăng nhu cầu nhà ở thương mại có giá bình dân và giá bị đẩy lên.
Thứ ba, dịch Covid-19 tác động đến tâm lý khiến dòng tiền đầu tư chuyển dịch vào thị trường bất động sản trong bối cảnh lãi suất tiền gửi không đủ hấp dẫn, các kênh đầu tư chứng khoán, thị trường vàng biến động khó lường.
Ngoài ra, việc điều chỉnh giá đất cũng ảnh hưởng đến giá bất động sản. Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 về khung giá đất, UBND các tỉnh, thành phố đã xây dựng và có quyết định ban hành bảng giá đất của địa phương giai đoạn 2020 - 2024, hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021 để áp dụng thực hiện, do đó giá đất được các địa phương ban hành tăng bình quân khoảng 15-20% so với giai đoạn trước.
Hiện tượng sốt đất nền dù mới ở quy mô cục bộ nhưng rất đáng quan tâm dưới góc độ quản lý nhà nước. Một số nguyên nhân của hiện tượng sốt đất được chỉ ra là do chính quyền địa phương chưa kịp thời công bố công khai, minh bạch quy hoạch, nâng cấp đô thị, chủ trương đầu tư các dự án hạ tầng kỹ thuật lớn. Điều này dẫn đến nhiễu loạn thông tin để kẻ xấu lợi dụng đẩy giá lên cao; chưa có biện pháp quản lý chặt chẽ việc đấu giá, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chia tách, "phân lô, bán nền". Vì vậy, giới đầu cơ bất động sản lợi dụng tung tin đồn thổi, mua đi bán lại nhằm đẩy giá bất động sản.
3. Một số giải pháp, kiến nghị
Trong quý I/2021, nhiều văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành để giải quyết các bất cập, đẩy nhanh trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng, bất động sản[1], góp phần hoàn thiện, giảm quy trình, thủ tục hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản; định hướng phát triển sản phẩm bất động sản giá rẻ để cân đối cơ cấu sản phẩm bất động sản, hạn chế đầu cơ.
Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện còn hạn chế, tác động chưa thể hiện rõ nét. Do đó, cần tiếp tục đổi mới tư duy và nhận thức, có bước đi đồng bộ, cụ thể để khắc phục các hạn chế, yếu kém, có chiến lược chủ động phát triển thị trường bất động sản dựa trên chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, các vùng, địa phương, chú trọng điều tiết bằng quản lý nhà nước, bằng cơ chế thuế, tránh tình trạng dòng vốn quá tập trung vào chung cư cao cấp, biệt thự. Một số giải pháp như sau:
Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách. Tiếp tục rà soát, bổ sung, hoàn thiện pháp luật về nhà ở, bất động sản, đất đai, quy định về kế hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tính toán giá đất, chuyển nhượng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân xây dựng nhà ở; quản lý sử dụng đất nông lâm nghiệp, không để chuyển nhượng trái pháp luật, sử dụng sai mục đích.
Xây dựng cơ chế chính sách để phát triển hạ tầng theo hướng đồng bộ, chiến lược, lâu dài. Tăng cường quản lý và phát triển đô thị để trở thành ngành kinh tế quan trọng, thúc đẩy các lĩnh vực phát triển; khắc phục tình trạng chồng chéo trong quy hoạch, bất cập trong việc thay đổi quy hoạch. Tăng cường vai trò của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.
Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn trên đất đối với một số loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú,… Hoàn thiện thiết chế đăng ký bất động sản nhằm tăng cường tính công khai, minh bạch thông tin về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, tài sản trên đất, tạo điều kiện cho vận hành thị trường bất động sản và phát triển bền vững của nền kinh tế.
Theo dõi, kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là đầu tư, kinh doanh bất động sản, các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng; tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Kiểm soát, ngăn chặn việc sử dụng nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng vào đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước. Chấn chỉnh và nâng cao hiệu quả việc công bố thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn; Bảo đảm sự minh bạch thông tin, có giải pháp cảnh báo và ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.
Triển khai thực hiện nghiêm, có hiệu quả các quy định pháp luật liên quan về bất động sản. Quản lý chặt chẽ, không để tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chia tách, "phân lô, bán nền" tại các khu vực chưa được đầu tư, hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng để mua đi, bán lại, giao dịch trao tay nhiều lần. Có biện pháp quản lý, kiểm soát hữu hiệu hoạt động môi giới của các tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo dõi nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên địa bàn. Thực hiện tốt công tác quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế, tránh ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tại địa phương.
Tăng cường công tác quản lý, giám sát, kiểm tra và thanh tra; đồng thời xử lý nghiêm các trường hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án bất động sản, quyền sử dụng đất, buông lỏng quản lý,… vi phạm pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản; trật tự xây dựng.
Tăng cường thanh tra, kiểm tra toàn diện tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tình hình quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp; các dự án phát triển đô thị, khu dân cư, khu du lịch nghỉ dưỡng có quy mô sử dụng đất lớn; các dự án đầu tư sử dụng đất có dấu hiệu vi phạm trong quản lý, sử dụng đất.
Thứ ba, quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản. Đánh giá toàn diện thị trường bất động sản làm cơ sở xây dựng chiến lược phát triển thị trường bất động sản các giai đoạn tiếp theo phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội. Nâng cao năng lực dự báo cung - cầu, nắm chắc diễn biến thị trường, có giải pháp xử lý kịp thời, không để xảy ra sốt giá và bong bóng thị trường.
Thúc đẩy phát triển các sàn giao dịch bất động sản, quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới. Tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động giao dịch, huy động vốn, kinh doanh bất động sản tránh gây bất ổn cho thị trường bất động sản.
Phát triển hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin thị trường bất động sản trên nền tảng công nghệ số hóa. Quản lý dữ liệu thông tin về đất đai dựa trên nền tảng số, ưu tiên những công việc triển khai trên nền tảng của quốc gia số, tích hợp, đồng bộ hóa thông tin và thuận lợi trong công tác quản lý đất đai.
Thứ tư, tăng nguồn cung bất động sản. Để tháo gỡ nguồn cung bất động sản, đặc biệt là thúc đẩy việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp, cần tập trung thực hiện các giải pháp tăng nguồn cung bất động sản, nhất là tháo gỡ khó khăn trong trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng bất động sản; giải quyết nhanh các thủ tục liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư, thẩm duyệt, cấp phép dự án đầu tư bất động sản.
Rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, gắn với bảo đảm quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Khi phê duyệt quy hoạch các khu đô thị mới, khu công nghiệp mới nhất thiết phải có quy hoạch nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, các khu chức năng,… Quan tâm bố trí nguồn vốn, cho vay ưu đãi để đẩy mạnh các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp.
Tập trung nghiên cứu tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, có cơ chế chính sách đột phá để giải quyết cải tạo chung cư; cải cách thủ tục đấu thầu, đầu tư chung cư cũ, tạo động lực cho các doanh nghiệp tích cực tham gia xây dựng lại chung cư cũ.
Thứ năm, phát triển thị trường vốn cho bất động sản hiệu quả, bền vững. Nghiên cứu các định chế tài chính để huy động nguồn lực cho thị trường bất động sản, giảm phụ thuộc vào nguồn huy động từ các tổ chức tín dụng. Nghiên cứu một số định chế tài chính như Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư bất động sản, Quỹ tín thác bất động sản,... để huy động các nguồn lực cho bất động sản, giảm dần phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. Nghiên cứu pháp lý và công nghệ huy động vốn theo mô hình mã hóa tài sản bằng công nghệ blockchain, bổ sung cho các phương pháp đầu tư bất động sản truyền thống, tập trung vào vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng.
Tóm lại, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh là kênh huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn lực trong xã hội, chuyển dịch cơ cấu, góp phần quan trọng cho nâng cao chất lượng tăng trưởng, tính bền vững của nền kinh tế, thúc đẩy quá trình đô thị hóa, phát triển dịch vụ, du lịch, bảo đảm an sinh xã hội./.
TÀI LIỆU TRÍCH DẪN
[1] Nghị định số 06/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng; Nghị định số 09/2021/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý vật liệu xây dựng; Nghị định số 10/2021/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng; Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở; Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Nghị định số 31/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư….
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
- Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011 Phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
- Thủ tướng Chính phủ (2017), Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25/01/2017 về giải pháp phát triển nhà ở xã hội.
- Thủ tướng Chính phủ (2020), Quyết định số 04/QĐ-TTg ngày 10/01/2020 để thúc đẩy thị trường bất động sản.
- Bộ Xây dựng (2021), Báo cáo về toàn cảnh thị trường bất động sản quý I/2021.
- Savills Việt Nam (2021), Báo cáo Tổng quan của Thị trường bất động sản tháng 4/2021.
- Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (2021), Các báo cáo về Thị trường bất động sản Việt Nam.
The development of Vietnam’s real estate market in Q1/2021
and some recommendations
Master. Tran Thi Hoa Ly
Electric Power University
ABSTRACT:
In the first months of 2021, Vietnam’s real estate market had gradually recovered, in which the industrial real estate secto r was considered a bright market spot. Specific forecasts and indicators all show that the real estate market is developing sustainably. However, the “land feve” phenomenon in some areas and localities show that it is essential to closely manage and monitor the real estate market to prevent the development of any real estate bubbles. This paper analyzes the development of Vietnam's real estate market in the first quarter of 2021 and proposes some policy recommendations for this sector development.
Keywords: real estate market, Vietnam, policy, development.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 11, tháng 5 năm 2021]
