Thủ tục pháp lý kéo dài, rủi ro vỡ kế hoạch năm nay
Lũy kế 6 tháng đầu năm nay, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã cổ phiếu KBC - sàn HoSE) ghi nhận 1.040 tỷ đồng doanh thu và hơn 191 tỷ đồng lãi ròng, lần lượt giảm 78% và 91% so với cùng kỳ năm trước.
Nguyên nhân chủ yếu do lượng đất công nghiệp được tổng công ty bàn giao trong nửa đầu năm nay chỉ đạt 15 ha, so với mức 128 ha của cùng kỳ năm ngoái. Như vậy, Đô thị Kinh Bắc mới chỉ hoàn thành 5% kế hoạch lợi nhuận cả năm nay.
Tính đến cuối quý 2/2024, vị thế tiền mặt của Đô thị Kinh Bắc tăng mạnh lên mức 6.920 tỷ đồng do tổng công ty nhận được khoản đặt cọc 5.650 tỷ đồng từ Công ty Cổ phần Du lịch Sài Gòn - Hàm Tân tại Dự án Khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng).
Tổng nợ phải trả của Đô thị Kinh Bắc đã tăng 34% so với hồi đầu năm, lên mức 4.900 tỷ đồng. Khoản nợ tăng lên có thể được tổng công ty dùng để đền bù đất tại Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh) và Khu công nghiệp Lộc Giang (Long An), theo nhận định mới đây của SSI Research.
Liên quan đến tiến độ triển khai các dự án, 2 dự án trọng điểm của Đô thị Kinh Bắc hiện nay là Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 (687 ha) và Khu đô thị Tràng Cát (584,9 ha), đều đã được đưa vào quy hoạch tổng thể điều chỉnh của TP. Hải Phòng và hiện đang chờ chấp thuận đầu tư trước khi mở bán.
Kế hoạch kinh doanh năm nay với mục tiêu 9.000 tỷ đồng doanh thu và 4.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế của Đô thị Kinh Bắc phụ thuộc chủ yếu vào tiến độ của 2 dự án trên.
Tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông bất thường vào tháng 3/2024, ban lãnh đạo Đô thị Kinh Bắc từng cho biết chủ trương chấp thuận chủ đầu tư của 2 dự án trên có thể sẽ có trong tháng 6/2024.
Tuy nhiên, với tiến độ hiện tại, SSI Research cho rằng việc thủ tục pháp lý kéo dài sẽ khiến Đô thị Kinh Bắc khó có thể tiến hành cho thuê và bàn giao đất tại Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 cho khách hàng ngay trong năm nay. Dự kiến quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đối với khu công nghiệp này sẽ có sớm nhất vào đầu năm 2025.
Do đó, Đô thị Kinh Bắc được dự báo sẽ chỉ có thể cho thuê tổng cộng 55 ha đất công nghiệp trong năm nay, bao gồm 15 ha đã được bàn giao nửa đầu năm.
Dựa trên kịch bản này, SSI Research dự phóng Đô thị Kinh Bắc sẽ chỉ ghi nhận được 2.840 tỷ đồng doanh thu và 830 tỷ đồng lãi ròng trong năm 2024, lần lượt giảm 51,6% và 63% so với năm 2023, tương ứng chỉ đạt 32% và 21% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận cả năm.
Sẽ thực hiện phát hành riêng lẻ 250 triệu cổ phiếu trong 2 tháng tới
Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2024, cổ đông Đô thị Kinh Bắc đã chấp thuận chủ trương tăng vốn chủ sở hữu thông qua phương thức phát hành riêng lẻ.
Theo đó, Đô thị Kinh Bắc dự kiến sẽ phát hành 250 triệu cổ phiếu với giá tối thiểu bằng 80% giá đóng cửa bình quân của 30 phiên giao dịch liền trước ngày Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước phê duyệt phát hành riêng lẻ.
Tại mức giá hiện tại, SSI Research kỳ vọng Đô thị Kinh Bắc sẽ huy động được hơn 5.000 tỷ đồng để đáp ứng nhu cầu vốn cho các dự án mới, bao gồm các dự án lớn như Khu đô thị Tràng Cát và Khu công nghiệp Tràng Duệ 3.
Ban lãnh đạo Đô thị Kinh Bắc cho biết, tổng công ty đang hoàn thiện hồ sơ để nộp lên Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước xin chấp thuận phương án phát hành và dự kiến sẽ hoàn tất giao dịch trong 2 tháng tới.
Theo quy định hiện hành (Nghị định 02/2022 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023), để được lựa chọn làm chủ đầu tư cho các dự án mới, chủ đầu tư phải chứng minh có vốn chủ sở hữu không dưới 15% tổng vốn đầu tư cho dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Trong trường hợp chủ đầu tư bất động sản thực hiện đồng thời nhiều dự án, họ phải có đủ vốn chủ sở hữu được phân bổ để đảm bảo tỷ lệ trên của từng dự án để thực hiện tất cả các dự án.
Trong vài năm qua, Đô thị Kinh Bắc và các công ty con đã nộp đơn và được chấp thuận làm chủ đầu tư tại nhiều dự án khu công nghiệp, điển hình là Khu công nghiệp Tân Tập (654 ha, Long An), Khu công nghiệp Lộc Giang (466 ha, Long An), Cụm công nghiệp Hưng Yên (225 ha, Hưng Yên)…
Tổng công ty vẫn đang phát triển rất nhiều dự án, như Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh, Khu công nghiệp Quang Châu, Khu công nghiệp Tân Phú Trung… Do đó, vốn chủ sở hữu của Đô thị Kinh Bắc đã được sử dụng cho các dự án này và có thể không đủ để đáp ứng các yêu cầu theo quy định đối với các dự án mới.
Do đó, SSI Research đánh giá, việc thực hiện thành công đợt phát hành riêng lẻ tới đây sẽ giúp tăng cường năng lực tài chính của Đô thị Kinh Bắc và giúp tổng công ty dễ dàng nhận được sự chấp thuận đầu tư cho loạt dự án mới, đặc biệt là Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 và Khu đô thị Tràng Cát.
