TÓM TẮT:
Khi mô hình nhà chung cư cao tầng đang là xu thế tất yếu trong phát triển nhà ở tại các đô thị thì việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng gặp phải rất nhiều rắc rối. Quá trình quản lý, sử dụng đã gây ra không ít các trường hợp tranh chấp giữa chủ sở hữu căn hộ với chủ đầu tư. Bài viết giúp nhận diện các tranh chấp về quản lý và sử dụng chung cư, đưa ra các nguyên tắc cơ bản và phân tích các biện pháp giải quyết tranh chấp có liên quan.
Từ khóa: Nhà chung cư, quản lý và sử dụng nhà chung cư, giải quyết tranh chấp.
1. Nhận diện các tranh chấp về quản lý và sử dụng nhà chung cư
Nhà ở nói chung và nhà chung cư nói riêng là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Khi quản lý và sử dụng nhà chung cư, vấn đề đầu tiên cần phải lưu ý gồm: Chủ đầu tư xây dựng nhà ở chung cư có tuân thủ các quy định của pháp luật về đầy đủ các hạng mục đã được phê duyệt; Khi chuyển giao quyền chủ đầu tư có minh bạch, giải thích đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp mà các bên được hoặc phải được biết trước khi giao dịch theo quy định của pháp luật; Người sử dụng căn hộ đã thực sự nghiên cứu, hiểu và chịu trách nhiệm với cam kết của mình...; hoặc các bên trong mối liên quan đến nhà chung cư có đạt được thỏa thuận về mục đích đó hay không, trước hay sau khi giao kết,… Thực tế, khi tất cả các vấn đề trên không được minh bạch, thì sẽ phát sinh mâu thuẫn về quyền lợi của các bên, lúc này tranh chấp liên quan đến nhà chung cư xảy ra.
Quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm: (1) Quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, mát phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác, hệ thống âm thanh, ánh sáng, các khoản phí, quỹ, các chi phí thường niên, chi phí bất thường,...) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà chung cư; (2) Quản lý, giám sát, đôn đốc, cảnh báo các hoạt động của hệ thống các dịch vụ (bảo trì thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy định kỳ, dịch vụ an ninh, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác,…), đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động được bình thường, an toàn. Việc vận hành nhà chung cư phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành thực hiện.
Vì vậy, có thể hiểu, tranh chấp liên quan đến quản lý và sử dụng nhà chung cư đó là những mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ giữa chủ đầu tư với các chủ căn hộ hoặc người sử dụng hợp pháp trong quá trình quản lý và sử dụng chung cư bao gồm việc xác định quyền sở hữu đối với phần diện tích sử dụng riêng và diện tích sử dụng chung; quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị, dịch vụ,…
Về bản chất, quan hệ giữa nhà đầu tư với các chủ sở hữu căn hộ chung cư (chủ hộ) là quan hệ giữa người bán hàng hóa đặc biệt (các căn hộ), đồng thời cung cấp các dịch vụ hậu mãi đi kèm - dịch vụ quản lý, vận hành sau khi hoàn tất hợp đồng mua bán căn hộ và người tiêu dùng (người chủ sở hữu căn hộ). Bởi vậy, tranh chấp giữa chủ đầu tư và chủ căn hộ về quản lý và sử dụng nhà chung cư về bản chất chính là tranh chấp tiêu dùng phát sinh giữa thương nhân cung cấp hàng hóa dịch vụ và người tiêu dùng.
Trên thực tế xảy ra rất nhiều những tình huống dẫn đến tranh chấp, có thể tổng hợp như sau:
- Tranh chấp liên quan đến quyền của chủ sở hữu gồm các phần chung, riêng đối với tài sản của mình.
- Tranh chấp các căn hộ diễn ra khi chủ đầu tư khẳng định và thực thi quyền sở hữu của chủ đầu tư đối với các phần diện tích chung và riêng.
- Tranh chấp liên quan đến quyền của ban quản trị tòa nhà khi ban quản trị được thành lập bởi chủ đầu tư khi chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư với các chủ sở hữu căn hộ vì không bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
- Tranh chấp liên quan đến quyền của ban quản trị khi ban quản trị được thành lập để đại diện cho các chủ sở hữu nhưng không tuân thủ pháp luật, vi phạm, tranh chấp giữa ban quản trị với chủ đầu tư hay giữa ban quản trị và chủ sở hữu căn hộ.
- Các mâu thuẫn xung đột diễn ra khi có tranh chấp liên quan đến các phần sở hữu chung, việc quản lý, điều hành, duy trì hoạt động của các hệ thống trang thiết bị, nghĩa vụ của các sở hữu chung...
2. Nguyên tắc cơ bản trong giải quyết tranh chấp về quản lý và sử dụng chung cư
Giải quyết tranh chấp liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư về bản chất là thực thi các biện pháp hợp pháp nhằm giải quyết những mâu thuẫn phát sinh trong việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư giữa các chủ thể có liên quan đến vấn đề sở hữu, sử dụng quản lý và vận hành, giúp đảm bảo quyền cho các bên.
Trong giải quyết tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà chung cư cần lưu ý hai vấn đề cơ bản là: Ai được trao quyền sử dụng các biện pháp giải quyết tranh chấp và các biện pháp giải quyết tranh chấp được áp dụng như thế nào?
Luật Nhà ở 2014 có quy định tại điều 177 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà ở, đó là: “Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật. Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết. Trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.” Bên cạnh đó, tại Điều 43 Thông tư số 02/2016/TT-BXD Về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư có quy định cụ thể về việc giải quyết tranh chấp như sau: “Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan; trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật”. Như vậy, có thể hiểu, giải quyết tranh chấp liên quan đến vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư là việc tổ chức, cá nhân được pháp luật trao quyền sử dụng các biện pháp hợp pháp để giải quyết các mâu thuẫn xung đột giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu căn hộ nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho các bên.
Các quy định cụ thể về giải quyết tranh chấp chung cư trong Luật Nhà ở 2014 cũng như các quy định chung về giải quyết tranh chấp tiêu dùng, giải quyết tranh chấp dân sự cho thấy, tinh thần của các nguyên tắc xuyên suốt trong giải quyết tranh chấp về quản lý và sử dụng chung cư bao gồm:
Thứ nhất, nguyên tắc công bằng khách quan. Đó là việc tổ chức, cá nhân được Nhà nước trao cho thẩm quyền giải quyết mâu thuẫn giữa các bên tranh chấp phải thực hiện việc giải quyết tranh chấp trên cơ sở công bằng, khách quan. Quyền lợi, nghĩa vụ của các bên là như nhau trong quá trình giải quyết tranh chấp, không được ưu tiên bên nào, xem nhẹ bên nào tránh tình trạng phiến diện, bênh vực cho bên có điều kiện hơn,… Đây là nguyên tắc rất quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp quản lý và sử dụng nhà chung cư do các bên có vị thế không cân bằng với nhau. Chủ đầu tư sẽ chiếm ưu thế hơn so với các chủ sở hữu nhà.
Thứ hai, nguyên tắc tuân thủ quy định của pháp luật và tuân thủ các thỏa thuận có hiệu lực pháp lý ký kết giữa các bên. Xuất phát từ bản chất trong mối quan hệ giữa các bên liên quan đến nhà chung cư, bên cạnh việc các bên phải tuân thủ theo quy định có liên quan để điều chỉnh như Luật Nhà ở, các nghị định, thông tư hướng dẫn hay quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; thì các bên còn phải đảm bảo quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, trong cam kết sử dụng nhà chung cư,… Chính vì vậy, khi giải quyết tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp bên cạnh việc áp dụng đúng quy định của pháp luật còn phải dựa trên thỏa thuận giữa các bên để giải quyết.
Thứ ba, nguyên tắc bảo vệ quyền lợi chính đáng của người tiêu dùng và dung hòa lợi ích của các bên và lợi ích của cộng đồng, xã hội. Đây là nguyên tắc đảm bảo quyền lợi của chủ thể liên quan đến nhà chung cư đang tranh chấp và quyền lợi của toàn xã hội. Chung cư là một quần thể các căn hộ và các chủ sở hữu có gắn bó chặt chẽ về lợi ích và nghĩa vụ. Vì vậy, lợi ích chung, lợi ích công cộng, lợi ích của toàn xã hội luôn được đặt lên hàng đầu. Khi giải quyết tranh chấp có liên quan đến nhà chung cư thì tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp ưu tiên sử dụng các biện pháp mang tính dung hòa lợi ích của các bên, tạo điều kiện cho các bên tự thương lượng, hòa giải với nhau để củng cố mối gắn kết giữa nhà đầu tư và các chủ sở hữu căn hộ cũng như củng cố đoàn kết cộng đồng và văn hóa xã hội.
Xuất phát từ đặc thù của các tranh chấp này thì việc đảm bảo lợi ích cho người tiêu dùng là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa lớn. Đảm bảo sự ổn định xã hội và ổn định cuộc sống của cư dân sống tại chung cư. Theo đó, các chủ thể bắt buộc phải tham gia trong giải quyết tranh chấp chung cư, gồm:
(1) Các bên có tranh chấp: (i) Chủ đầu tư là bên bán trong hợp đồng mua bán căn hộ. Thông thường chủ đầu tư là bên bị các chủ hộ hay Ban quản trị đại diện cho các chủ hộ khiếu kiện khi các chủ hộ cho rằng chủ đầu tư không tuân thủ hợp đồng mua bán căn hộ hoặc có hành vi trái pháp luật khác xâm hại quyền lợi của các chủ sở hữu hợp pháp căn hộ; (ii) Chủ sở hữu/các chủ sở hữu căn hộ là những những người chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ do trực tiếp mua bán căn hộ với chủ đầu tư hoặc thông qua quan hệ chuyển nhượng hợp pháp. Khi các chủ hộ cho rằng, quyền lợi của mình đang bị chủ đầu tư xâm hại thông qua các hành vi vi phạm hợp đồng, vi phạm pháp luật, ví dụ tự ý chiếm dụng diện tích được cho là dành cho sinh hoạt chung của tòa nhà để làm chỗ cho quán cà phê thuê, tăng thêm thu nhập cho chủ đầu tư, thì các chủ hộ có quyền khiếu nại, khởi kiện chủ đầu tư về hành vi trên; (iii) Ban quản trị nhà chung cư, Theo quy định tại Điều 17, Thông tư số 02/2016/ TT-BXD, là tổ chức có tư cách pháp nhân và được các chủ hộ bầu nên, thay mặt cư dân tòa nhà để thực hiện các quyền và trách nhiệm của các chủ hộ theo quy định của pháp luật về nhà ở. Khi Ban quản trị được thành lập, sẽ đại diện cho các chủ hộ đứng ra giải quyết mọi tranh chấp với chủ đầu tư, với tư cách là người khiếu nại, khởi kiện.
(2) Bên giải quyết tranh chấp. Đối với các tranh chấp mà chủ đầu tư và Ban quản trị hay các chủ hộ đạt được thỏa thuận thông qua thương lượng, các cơ quan giải quyết tranh chấp có thể là tổ chức hòa giải. Trường hợp không giải quyết được bằng hòa giải, tranh chấp sẽ đưa ra trọng tài hoặc tòa án để xét xử. Do tính chất đặc biệt của tranh chấp nhà chung cư như đã phân tích, các cơ quan chính quyền như UBND phường, UBND quận, huyện còn tham gia với vai trò hòa giải để đảm bảo yếu tố lợi ích cộng đồng và trật tự trị an.
(3) Các bên có liên quan đến tranh chấp. Những cơ quan như tổ chức cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, những tổ chức cá nhân có liên quan đến đối tượng của tranh chấp, hưởng lợi hoặc bị thiệt hại từ tranh chấp được xác định là những bên liên quan.
3. Các phương thức giải quyết tranh chấp trong quản lý và sử dụng chung cư
Theo quy định pháp luật hiện hành, có 4 phương thức giải quyết các tranh chấp kinh doanh thương mại, tranh chấp tiêu dùng[1], và có thể áp dụng cho giải quyết tranh chấp chung cư như sau:
Thứ nhất, thương lượng là biện pháp thường được các bên áp dụng đầu tiên khi phát sinh tranh chấp liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu. Đây là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh để loại bỏ tranh chấp mà không cần có sự trợ giúp hay phán quyết của bất kì bên thứ ba nào[2]. Đặc thù của việc áp dụng phương thức thương lượng để giải quyết tranh chấp quản lý và sử dụng nhà chung cư đó là do sự không cân bằng về địa vị giữa chủ đầu tư và chủ căn hộ, nên trong quá trình thỏa thuận, phía chủ căn hộ có thể bị thiệt thòi về quyền lợi. Ngoài ra, do số lượng chủ hộ lớn và không phải bất cứ trường hợp nào cũng có thể thống nhất quan điểm giữa các chủ hộ nên nếu sử dụng phương thức thương lượng sẽ khó đạt được thỏa thuận. Giải quyết tranh chấp chung cư giữa chủ đầu tư và các chủ căn hộ bằng thương lượng phải tuân thủ giới hạn của thương lượng quy định tại Khoản 2, Điều 29 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2010, theo đó “Không được thương lượng, hòa giải trong trường hợp tranh chấp gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích của nhiều người tiêu dùng, lợi ích công cộng”.
Thứ hai, giải quyết tranh chấp chung cư bằng hòa giải là một hình thức giải quyết tranh chấp có sự tham gia của bên thứ ba độc lập, do hai bên cùng chấp nhận hay chỉ định giữ vai trò trung gian để hỗ trợ cho các bên tìm giải pháp thích hợp giúp chấm dứt những mâu thuẫn, xung đột đang tồn tại. Đặc thù của việc vận dụng phương thức hòa giải để giải quyết tranh chấp trong quản lý và sử dụng nhà chung cư gồm: (1) Lựa chọn bên trung gian để hòa giải có đủ phẩm chất và kiến thức năng lực để có khả năng tư vấn cho các bên cũng như thỏa mãn các điều kiện phù hợp với yêu cầu của cả chủ đầu tư và các chủ căn hộ. (2) Kết quả giải quyết tranh chấp bằng hòa giải phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Ý chí tự nguyện và thiện chí của các bên tranh chấp vì không có bất kỳ cơ chế pháp lý nào bảo đảm thi hành những cam kết của các bên trong quá trình hòa giải; Kỹ năng của hòa giải viên như phải có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, am hiểu luật pháp, có kinh nghiệm, có sự độc lập với các bên tranh chấp để có thể tháo gỡ hoặc góp phần làm giảm đi những bất đồng, những rào cản và khác biệt trong quan điểm của các bên. (3) Giải quyết tranh chấp chung cư bằng hòa giải đảm bảo sự kín đáo và tính bảo mật thể hiện ở việc: Phiên họp hòa giải được tổ chức kín, không công khai, người ngoài chỉ có thể biết được trình tự thủ tục và nội dung nếu được các bên đồng ý; không công bố công khai nội dung được trao đổi trong phiên họp; việc công bố điều khoản giải quyết là vấn đề phải được hai bên thỏa thuận; các bên không được sử dụng những tuyên bố trong hòa giải làm chứng cứ nếu sau này phải xét xử tại Tòa và hòa giải viên cũng thường bị ràng buộc bởi nguyên tắc bảo mật. Do đó, kiểm soát được các tài liệu chứng cứ có liên quan nên giữ được bí quyết kinh doanh và uy tín của các bên. Trong khi giải quyết tại Tòa án thì các yêu cầu này không được đảm bảo do Tòa án thực hiện xét xử theo nguyên tắc công khai.
Thứ ba, giải quyết tranh chấp thương mại bằng trọng tài là một hình thức giải quyết tranh chấp ngày càng được áp dụng phổ biến hiện nay và không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường. Đây là phương thức giải quyết tranh chấp do các bên thỏa thuận lựa chọn được tiến hành thông qua hoạt động của Hội đồng trọng tài hoặc trọng tài viên với tư cách là bên thứ ba độc lập theo trình tự tố tụng do pháp luật quy định, nhằm giải quyết mâu thuẫn giữa các bên tranh chấp. Đặc thù của việc vận dụng phương thức trọng tài để giải quyết tranh chấp trong quản lý và sử dụng nhà chung cư gồm:
Giải quyết tranh chấp bằng trọng tài chỉ phát sinh trên cơ sở có thỏa thuận giữa các bên tranh chấp. Như thế, muốn đưa vụ tranh chấp ra trọng tài giải quyết thì trước hoặc sau khi xảy ra tranh chấp, 2 bên phải có thỏa thuận trọng tài. Do đó, không phải trong trường hợp nào các bên cũng có hoặc đạt được thỏa thuận trọng tài.
Giải quyết tranh chấp chung cư bằng trọng tài là phương thức giải quyết tranh chấp không mang ý chí quyền lực Nhà nước, nghĩa là không nhân danh quyền lực Nhà nước để ra phán quyết, như của Tòa án, mà là nhân danh ý chí của các bên tranh chấp. Phán quyết của trọng tài có giá trị chung thẩm, không bị kháng cáo, kháng nghị và có hiệu lực thi hành đối với các bên, không phải trải qua nhiều cấp xét xử như Tòa án. Nếu một trong các bên không thi hành thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án công nhận và cho thi hành phán quyết trọng tài.
Thứ tư, Tòa án là phương thức giải quyết tranh chấp tại cơ quan xét xử nhân danh quyền lực Nhà nước, được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt, chặt chẽ và bản án hay quyết định của Tòa án về vụ tranh chấp, nếu không có sự tự nguyện tuân thủ sẽ được bảo đảm thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước[3]. Đặc thù của việc áp dụng phương thức thương lượng để giải quyết tranh chấp quản lý và sử dụng nhà chung cư gồm:
Trong thủ tục Tòa án, quyền tự quyết của các đương sự ở mức thấp nhất so với các phương thức khác, pháp luật can thiệp trong toàn bộ quá trình giải quyết tranh chấp. Các bên sẽ phải tuân thủ theo những thủ tục cứng nhắc, bắt buộc, phức tạp. Bên cạnh đó, thủ tục tố tụng của Tòa án gồm nhiều cấp xét xử khác nhau từ sơ thẩm, phúc thẩm đến giám đốc thẩm hay tái thẩm, do đó thường kéo dài thời gian của các bên tranh chấp, dẫn đến làm mất cơ hội kinh doanh, tốn công sức, thời gian và tiền bạc của cả 2 bên.
Một nhược điểm nữa của phương thức giải quyết tranh chấp chung cư bằng Tòa án là nguyên tắc xét xử công khai. Nguyên tắc này không đảm bảo giữ bí mật kinh doanh của các bên tranh chấp. Do đó, uy tín của doanh nghiệp sẽ không được bảo toàn, cho dù doanh nghiệp là bên thắng kiện. Và khi đã đưa vấn đề ra kiện tụng tại Tòa án thì quan hệ hợp tác giữa hai bên khó có thể duy trì. Đồng thời, trong các vụ án, tranh chấp thường kéo dài. Ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của những người dân trong thời gian dài.
TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:
[1] Quốc hội (2015). Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 317 Luật Thương mại 2005 và Điều 29 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010.
[2] Phan Thị Thanh Thủy (2016), Giải quyết tranh chấp thương mại bằng hòa giải ở Việt Nam - Một số vấn đề pháp lý cần quan tâm, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 32, số 2(2016) - 10.
[3] Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật thương mại tập 2, Nxb Công an nhân dân, tr.465.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
- Quốc hội (2015). Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Quốc hội (2005). Luật Thương mại năm 2005.
- Quốc hội (2010). Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010.
- Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Thương mại, tập 2, Nxb Công an nhân dân.
- Phan Thị Thanh Thủy (2016), Giải quyết tranh chấp thương mại bằng hòa giải ở Việt Nam - Một số vấn đề pháp lý cần quan tâm, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 32, số 2(2016) - 10.
DISPUTE RESOLUTION MEASURES ABOUT ISSUES RELATED TO THE MANAGEMENT AND USE OF CONDOMINIUMS
Master. VU THI NGA
Lawyer, Viet Justice Law Firm
ABSTRACT:
Along with the growth of high-rise condominium buildings in urban areas, the management and use of condominiums have faced increasing issues. The management and use of condominiums have caused many disputes between the owners and the investors. This article is to identify disputes over the management and use disputes of condominiums, provide basic principles and analyzes dispute resolution measures about issues related to the management and use of condominiums.
Keywords: Condominium, management and use of condominiums, dispute resolution.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ,
Số 19, tháng 8 năm 2020]
