TÓM TẮT:
Pháp luật về đất đai là cơ sở để xác lập chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, xác lập chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. Tuy nhiên, trong bối cảnh xây dựng nhà nước kiến tạo, phát triển hiện nay, pháp luật về đất đai còn tồn tại những bất cập cần hoàn thiện.
Từ khóa: pháp luật đất đai, bất cập, hoàn thiện.
1. Bất cập của pháp luật đất đai
1.1. Thiếu sự đồng nhất giữa các văn bản pháp luật
- Về nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) trồng lúa: Điều 609, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trong khi đó, Khoản 3, Điều 191, Luật Đất đai năm 2013 quy định, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa. Quy định này của Luật Đất đai làm hạn chế, triệt tiêu quyền tặng cho, để lại di sản của cá nhân hoặc quyền được nhận tặng cho, thừa kế là QSDĐ trồng lúa từ người khác.
- Về thu hồi đất: Điểm b khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 quy định, trường hợp Nhà nước quyết định việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Tuy nhiên, điểm a khoản 2 Điều 71 của luật này chỉ quy định, trường hợp cưỡng chế thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư mà không quy định cưỡng chế đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai.
Nội dung thông báo thu hồi đất được quy đinh tại khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai năm 2013: “Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm”. Khoản 1 Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm gồm các nội dung: “(a) Lý do thu hồi đất; (b) Diện tích, vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp thu hồi đất theo tiến độ thực hiện dự án thì ghi rõ tiến độ thu hồi đất; (c) Kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; (d) Dự kiến về kế hoạch di chuyển và bố trí tái định cư; (đ) Giao nhiệm vụ lập, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định nội dung thông báo thu hồi đất gồm các nội dung tại điểm (a), (b), (c), (d) của Khoản 1 Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, không bao gồm nội dung được quy định tại điểm (đ) khoản 1 điều này. Như vậy, nếu hiểu theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thông báo thu hồi đất phải đầy đủ 5 nội dung được quy định tại khoản 1 Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhưng khoản 2 điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định thông báo thu hồi đất chỉ bao gồm 4 nội dung.
- Luật Đất đai năm 2013 và Luật Xây dựng đã có “sự vênh” khi Luật Đất đai quy định bồi thường giải phóng mặt bằng là trách nhiệm của Nhà nước nhưng trong Luật Xây dựng lại quy định bồi thường giải phóng mặt bằng là trách nhiệm của chủ đầu tư.
- Về thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật nhưng đã chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật: Theo điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai, Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển QSDĐ (chuyển QSDĐ gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ) còn theo khoản 5 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, chỉ có trường hợp đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Nhà nước mới không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật và đã bổ sung thêm một trường hợp không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật khi người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.
- Về quy trình thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật: Giữa Luật Đất đai và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã có sự khác nhau. Khoản 3 Điều 106 Luật Đất đai chỉ quy định cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy thu hồi sau khi có kết luận của Thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai trong khi khoản 56 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, thì quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy tự phát hiện Giấy đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì quyết định thu hồi.
- Về niêm yết thông báo việc mất giấy chứng nhận QSDĐ: Khoản 2 Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, quy định sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo về việc mất giấy chứng nhận QSDĐ mới nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, tại điểm b khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính quy định thời gian niêm yết là 15 ngày. Điều này gây khó khăn cho địa phương trong thực hiện các thủ tục đất đai cho người dân.
1.2. Chưa có quy định cụ thể
- Chưa quy định nguyên tắc trong chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ: Quy định tại Điều 93 Luật Đất đai năm 2013 đảm bảo quyền lợi của người có đất thu hồi trong nhận tiền bồi thường, hỗ trợ: “Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi”. Tuy nhiên, quy định chưa xác định rõ trách nhiệm hoàn tất việc chi trả trong thời gian trên hay có thể chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ thành nhiều đợt.
- Các trường hợp thu hồi đất tại Điều 62 Luật Đất đai hầu hết là dự án lớn, trong khi những quỹ đất nhỏ lẻ, xen kẹt trong đô thị, các khu vực lợi thế thương mại lại không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất theo quy định để có thể khai thác được.
- Về trình tự thủ tục thu hồi đất: Không quy định phương pháp ghi nhận hiện trạng khu đất bị thu hồi tại thời điểm thông báo thu hồi đất.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 93 Luật Đất đai năm 2013, các tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được bồi thường. Vì vậy, việc ghi nhận hiện trạng khu đất bị thu hồi tại thời điểm thông báo thu hồi đất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc bồi thường tài sản gắn liền với đất. Trong thực tiễn nhiều vụ việc có sự tranh chấp không thống nhất được tài sản gắn liền với đất giữa người đang sử dụng đất bị thu hồi với Hội đồng bồi thường giải toả, đặc biệt là các loại cây trồng và những tài sản mà việc tạo lập không không cần khai báo. Nguyên nhân là do người đang sử dụng đất bị thu hồi cố tình tạo lập tài sản đón đầu việc bồi thường nhằm mục đích nâng giá trị đất và tài sản trên đất khi bị nhà nước thu hồi đất. Mặt khác, đây cũng là một kẽ hở để những người có chức quyền trong Hội đồng đền bù giải tỏa nâng khống số lượng cây trồng, vật nuôi hoặc tạo điều kiện tiếp tay cho người sử dụng đất bị thu hồi tạo dựng tài sản gắn liền với khu đất bị thu hồi.
- Về sử dụng đất nông nghiệp: Tại khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai, Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định nội dung, trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay chưa có quy định nào cho phép gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp cho cộng đồng dân cư.
- Luật Đất đai chưa có quy định và hướng dẫn rõ ràng về chuyển nhượng một phần dự án đầu tư. Đến nay, chưa có hướng dẫn trong việc lập, thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất với quỹ đất thu hồi của các nông, lâm trường giao cho địa phương quản lý cũng như việc áp dụng pháp luật trong giao đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, xác định thời điểm sử dụng đất để tính toán nghĩa vụ tài chính. Các tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất để thực hiện dự án nhưng vì lý do nào đó không được phép tiếp tục thực hiện dự án thì QSDĐ được xử lý như thế nào? Khi đất hết thời hạn sử dụng việc gia hạn chưa có quy định cụ thể.
- Pháp luật đất đai chưa có quy định về condotel, bất động sản nghỉ dưỡng, làm hạn chế sự phát triển của thị trường này và gây lúng túng trong quy trình quản lý, như: Quy chuẩn quy hoạch, việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu căn hộ khách sạn cho khách hàng mua condotel; thời hạn sở hữu đối với bất động sản nghỉ dưỡng; mua bán chuyển nhượng hợp đồng bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai,...
3. Một số quy định còn bất hợp lý
- Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Tại điểm a khoản 2 Điều 27 Nghị định số 77/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ về kế hoạch đầu tư công trung hạn và hàng năm thì việc phê duyệt Quyết định đầu tư đến ngày 31/10 của năm trước năm kế hoạch; do đó, việc đăng ký danh mục công trình, dự án cho kế hoạch sử dụng đất của năm sau bị ảnh hưởng.
Tại điểm a khoản 4 Điều 9 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định, trong quý III hàng năm, UBND cấp huyện gửi hồ sơ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của năm sau đến Sở Tài nguyên và Môi trường để thẩm định. Do đó, nếu áp dụng theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP vào thời gian này thì nhiều dự án đầu tư công vẫn chưa được phê duyệt.
- Về khung giá đất: Quy định về khung giá đất hiện nay hoàn toàn không có khả năng điều tiết các yếu tố về giá trị đất đai. Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp” với giá đất phổ biến trên thị trường, nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như khung giá đất thấp hơn giá thị trường rất nhiều lần. Điều này dẫn đến khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng khi mà giá đền bù chênh lệch quá nhiều so với giá thị trường, khiến cho người bị thu hồi đất thiệt thòi và không có sự đồng thuận.
Vì thế, khi Nhà nước thu hồi đất để triển khai các dự án luôn bị “vướng” bởi yếu tố này, khiến cho các công trình bị chậm tiến độ, đồng thời tình trạng khiếu kiện về đất đai cũng tăng mạnh, có sự so bì giữa những người có đất bị thu hồi trên cùng một vị trí hoặc vùng lân cận.
Bên cạnh đó, trong thời gian qua nhiều doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất, giao đất đã thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở thực hiện dự án kinh doanh bất động sản. Căn nguyên của phong trào này là giá đất do Nhà nước quy định quá thấp so với giá thị trường, số tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích đất là không nhiều trong khi số tiền lợi nhuận thu được là cực lớn. Điều này đã và đang trở thành một điều kiện để các chủ đầu tư “trục lợi” từ đất đai, làm ngân sách nhà nước thất thu gấp nhiều lần so với số tiền thu được.
- Về xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai: Tại Khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014, Nghị định không quy định cụ thể việc xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai (lấn, chiếm đất) để không được cấp Giấy chứng nhận như đã quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ trước đây. Do đó, những hành vi tự tạo lập, khai hoang, thấy đất trống đến dựng làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 xảy ra khá nhiều nhưng không quy định thì có xem là hành vi lấn chiếm đất hoặc tự chuyển mục đích sử dụng đất mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép không.
Khi cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp này áp dụng theo khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (không nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức đất ở) hay khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và phải nộp tiền theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ (nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất).
- Về việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Theo khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải có Nghị quyết của HĐND tỉnh, mà Nghị quyết HĐND tỉnh chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất lúa dưới 10ha/dự án; đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ dưới 20ha/dự án. Vấn đề bất cập ở đây là HĐND các tỉnh, thành có thể “lách luật” bằng cách ban hành nhiều nghị quyết cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong 1 năm, nhiệm kỳ với nhiều dự án trên một khu đất rộng hàng chục hoặc hàng trăm ha.
- Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chưa cụ thể, rõ ràng khó thực hiện: Điều 68 Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng gồm Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và Tổ chức phát triển quỹ đất. Tuy nhiên Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định cụ thể thành viên thành phần của các thành viên trong Hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư, không quy định nhiệm vụ, quyền hạn của Hội đồng và cơ chế phối hợp của Hội đồng với các cơ quan, tổ chức khác trong quá trình giải phóng mặt bằng.
Điểm a khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.”
Ở đây cần xác định người có đất thu hồi chỉ là một đối tượng trong số những người dân trong khu vực có đất thu hồi cần phải lấy ý kiến, như vậy những đối tượng còn lại là ai vẫn chưa được quy định cụ thể.
- Việc cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc chưa được quy định chặt chẽ thiếu cụ thể: Ngoài quy định tại Điều 70 Luật Đất đai năm 2013 về cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đối với những người sử dụng đất không hợp tác với Hội đồng bồi thường giải tỏa để tiến hành kiểm đếm, không có một văn bản nào hướng dẫn thi hành trong khi công tác cưỡng chế thi hành quyết định kiểm đếm bắt buộc cũng không kém phần phức tạp so với việc cưỡng chế thu hồi đất.
Về trình tự thủ tục thực hiện Quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc quy định tại khoản 4 điều 70 Luật Đất đai năm 2013 cũng chưa cụ thể và chặt chẽ, chỉ quy định Tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế đã vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế mà họ không chấp hành thì thi hành quyết định cưỡng chế mà không quy định thời gian bao lâu sau khi đã vận động, thuyết phục, đối thoại để người bị cưỡng chế tự nguyện thi hành. Quy trình tiến hành tại buổi cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm như thế nào, phương án cưỡng chế, nhiệm vụ của các thành viên tham gia cưỡng chế, biên bản cưỡng chế,…. và nhiều vấn đề khác chưa được quy định cụ thể dẫn đến một thực trạng ở mỗi dự án khác nhau việc tổ chức thực hiện cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc khác nhau.
- Quy định nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ (Điều 73 Luật Đất đai) thực hiện còn khó khăn do chưa có cơ chế để xử lý đối với các trường hợp chưa thỏa thuận được.
- Khung giá đất, phương pháp định giá đất quy định trong Luật Đất đai năm 2013 vẫn mang nặng tính số học, chưa thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai, chưa phù hợp với thực tế của thị trường đất đai (Giá đất bồi thường thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường). Với mỗi phương pháp định giá khác nhau lại cho ra một mức giá khác nhau. Lỗ hổng này đã bị lợi dụng để trục lợi làm thất thoát lãng phí tài sản đất đai diễn ra ở nhiều nơi.
- Việc xác định nguồn gốc sử dụng đất khai hoang hay lấn chiếm để cấp GCNQSDĐ không có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai còn nhiều bất cập.
- Luật Đất đai đã hạn chế việc tiếp cận đất đai với quy mô lớn, như: hạn điền chỉ từ 2ha đến 3ha, nếu tập trung quá 10 lần sẽ chuyển sang thuê của Nhà nước; quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa. Chính sự giới hạn này đã dẫn đến các chủ thể tập trung ruộng đất gặp khó khăn trong việc tạo lập, tìm kiếm nguồn đầu tư kinh doanh cũng như hạn chế sự tiếp cận đất nông nghiệp của các nhà đầu tư.
- Về công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai: Việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai liên quan đến thẩm quyền của nhiều cơ quan khác nhau: Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện chức năng quản lý đất đai, Bộ Tài chính quản lý chính sách tài chính về đất đai, Bộ Xây dựng quản lý về nhà ở. Tình trạng này đã gây khó khăn cho công dân và lúng túng trong việc xác định thẩm quyền tham mưu giải quyết.
4. Ảnh hưởng từ những bất cập của pháp luật đất đai
- Gây khó khăn, lúng túng cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn, đồng thời cản trở, gây khó khăn cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện quyền, nghĩa vụ của họ đối với đất đai. Tiềm năng đất đai không được phát huy đúng mức.
- Khiếu kiện kéo dài, đã đang hiện hữu và sẽ phát sinh khi Nhà nước thu hồi đất nông dân được bồi thường về đất thấp hơn nhiều so với giá trị đất theo thực tế thị trường. Do đó, không có nguồn tài chính để tái tạo: “tư liệu sản xuất không thể thay thế trong nông nghiệp” và với một số nguyên nhân khác dẫn đến khiếu kiện kéo dài.
Mặt khác, việc bồi thường về đất thấp hơn nhiều so với giá trị đất theo thực tế thị trường cũng làm giảm nguồn lực tài chính huy động từ nông nghiệp cho phát triển nông nghiệp, nông thôn do nông dân khó tiếp cận vốn tín dụng khi dùng đất ở, đất nông nghiệp thế chấp để vay vốn để đầu tư phát triển nông nghiệp. Khi các hộ gia đình, cá nhân cho doanh nghiệp thuê đất thì tiền thuê đất thu được là quá thấp hoặc góp vốn liên doanh với doanh nghiệp thì giá trị vốn góp cũng thấp hơn nhiều so với giá thị trường của đất, gây thiệt hại cho nông dân. Không ít hộ bỏ ruộng hoang còn doanh nghiệp khó thuê được đất nông nghiệp của dân để phát triển kinh doanh bằng công nghệ, kỹ thuật cao cho những dự sản xuất lớn.
- Làm phát sinh và phát triển hành vi trục lợi từ đất đai: Giá đất do Nhà nước quy định quá thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường, dẫn tới sẽ có nhiều doanh nghiệp đang sử dụng đất thuê của Nhà nước, chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản trục lợi.
Giá đất Nhà nước quy định quá thấp lại được định giá bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất chính là cơ hội cho các hành vi trục lợi từ đất đai. Vì những trường hợp này đều được định giá theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất.
- Làm suy giảm nguồn lực tài chính từ đất đai cho đầu tư phát triển: Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, tất cả các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khác sang đất ở đều không phải đấu giá mà thực hiện định giá đất để thu tiền sử dụng đất. Việc định giá lại được thực hiện bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Song bảng giá đất do các địa phương quy định thấp nhiều hơn so với giá đất phổ biến trên thị trường (có thể nói là tạo một khoảng cách biệt mênh mông) lại là một căn cứ quan trọng để tổ chức tư vấn thực hiện định giá và hội đồng thẩm định thực hiện thẩm định, hơn nữa là một căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính thu tiền sử dụng đất.
Thực tế bán đất giá rất rẻ, mua công trình và mua đất giá cao chót vót, đã và đang là hiện hữu nghịch cảnh nhưng nó vẫn tồn tại và có nguy cơ gia tăng.
5. Giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai
Trên cơ sở phân tích bất cập của pháp luật đất đai và hệ lụy của nó, tác giả đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai.
- Cần rà soát, chỉnh sửa các quy định của pháp luật đất đai, đặc biệt là Luật Đất đai với các quy định của pháp luật có liên quan để đảm bảo tính thống nhất của pháp luật. Đồng thời, cũng cần bổ sung một số quy định liên quan đến việc sử dụng đất nông nghiệp, chuyển nhượng một phần dự án đầu tư, biệt thự nghỉ dưỡng,…
- Đối với vấn đề thu hồi đất:
Cần, bổ sung vào Điều 62 Luật Đất đai quy định cụ thể về thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để tạo quỹ đất, trong đó quy định về: Các trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để khai thác quỹ đất (trong đó bao gồm các trường hợp: (i) Thu hồi đất của cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước trong trường hợp rà soát, sắp xếp đất đai, đặc biệt là tại các vị trí có lợi thế và khả năng sinh lợi cao; (ii) Thu hồi đất theo phương án di dời các cơ sở sản xuất - kinh doanh, các trụ sở cơ quan ra khỏi đô thị,…; cơ chế, chế tài để đảm bảo khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch. Bổ sung một số trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đặc biệt là thu hồi đất để thực hiện dự án có vốn đầu tư nước ngoài.
Sửa đổi, bổ sung quy định cơ chế thu hồi đất do vi phạm, đặc biệt là vi phạm về tiến độ sử dụng đất theo hướng đơn giản và dễ tổ chức thực hiện hơn trên thực tế, sử dụng biện pháp kinh tế (đánh thuế, phạt tiền nặng) thay cho biện pháp hành chính thu hồi đất và không bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản. Bổ sung quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với chủ sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn QSDĐ để thực hiện dự án sản xuất - kinh doanh.
Cần hoàn thiện các bước trong quá trình thu hồi đất trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc công khai, dân chủ, khoa học, chặt chẽ và công bằng; quy định chi tiết về thành phần và chức năng nhiệm vụ của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý và tính thống nhất trong thành lập, hoạt động của Hội đồng.
Nên thống nhất quy định về nội dung thông báo thu hồi đất giữa khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai và khoản 2 Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, theo hướng nội dung thông báo thu hồi đất cần bổ sung cả nội dung giao nhiệm vụ lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Bởi việc thông báo thêm nội dung này đảm bảo sự thống nhất với Luật Đất đai và người dân biết cụ thể nhiệm vụ của từng chủ thể, thuận lợi cho việc giám sát của Nhân dân và trách nhiệm cung cấp thông tin, giải đáp thắc mắc cho người dân trong từng công việc cụ thể.
Nên quy định chi tiết cụ thể về lấy ý kiến và phản hồi ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Cần xác định rõ người dân trong khu vực có đất thu hồi được lấy ý kiến cụ thể là những đối tượng nào hoặc quy định nguyên tắc để xác định.
Khi chi trả tiền bồi thường về đất đai, cần xây dựng nguyên tắc “chi trả một lần và trả đủ số tiền theo quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”; quy đinh chi tiết về công tác cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cụ thể về chủ thể thực hiện, quy trình và phương án cưỡng chế. Về cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất cần bổ sung quy định chi tiết về phương án cưỡng chế. Đồng thời, cũng cần xác định rõ trách hiện của từng chủ thể và quy định chi tiết xử lý sai phạm trong quá trình thực hiện trình tự, thủ tục thu hồi đất.
- Về khung giá đất: Có thể bỏ quy định về khung giá đất, đồng thời giao quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh ban hành “bảng giá đất” và xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp, trên cơ sở giá đất thị trường. Việc xây dựng khung giá đất theo giá thửa đất chuẩn của vùng giá trị. Song hành cùng với đó là thay đổi phương thức tính tiền sử dụng đất hiện nay để phù hợp với từng mục đích sử dụng đất và khả năng tài chính của từng đối tượng.
- Nên quy định chi tiết về các dự án chuyển nhượng một phần và cho gia hạn QSDĐ cho các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ không phải do Nhà nước giao đất. Quy định chặt chẽ với các trường hợp xin cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ để tránh tình trạng người dân đã sang nhượng, thế chấp vẫn kê khai xin cấp lại dẫn đến phát sinh những vấn đề phức tạp.
- Cần nghiên cứu, bổ sung quy định chế độ giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hạn mức để xây dựng cơ sở thờ tự, cho thuê đất đối với trường hợp tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích như xây dựng trường học, bệnh viện, cơ sở văn hóa được phép hoạt động; bổ sung quy định sử dụng đất có yếu tố nước ngoài nhằm bảo đảm được an ninh quốc phòng, ổn định chính trị, kinh tế - xã hội, vừa không tác động xấu đến môi trường đầu tư kinh doanh có yếu tố nước ngoài.
- Để phát triển thị trường nông nghiệp, thúc đẩy quá trình tích tụ, tập trung ruộng đất nông nghiệp theo yêu cầu phát triển nền nông nghiệp công nghệ cao, hữu cơ và bền vững, Luật Đất đai cần có cơ chế linh hoạt để mở rộng hạn điền, mở rộng đối tượng được tiếp cận đất nông nghiệp; xây dựng những chính sách phù hợp với thị trường chuyển nhượng, cho thuê ruộng đất, tạo hành lang pháp lý về đất đai cho các đối tượng mua bán thuận lợi, thủ tục đơn giản. Đồng thời, có chính sách thuế, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân và đất đã giao, cho thuê đối với doanh nghiệp nhưng lại bỏ hoang.
- Nên tách 2 chức năng quyết định các vấn đề về đất đai và thực thi quản lý đất đai cho một chủ thể là UBND cấp huyện và UBND cấp tỉnh.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
- Quốc hội (2015). Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Quốc hội (2013). Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành.
- Thanh Hiền (2016). Nhiều bất cập trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Truy cập tại: http://dbnd.quangnam.gov.vn/Default.aspx?tabid=286&Group=9&NID=3796&nhieu-bat-cap-trong-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat&dnn_ctr905_Main_rg_danhsachkhacChangePage=8.
- Đặng Văn Cường (2021). Luật Đất đai hiện hành có những bất cập nào? Truy cập tại: https://baophapluat.vn/bds/luat-dat-dai-hien-hanh-co-nhung-bat-cap-nao-post396595.html.
- Nguyễn Phương Thảo (2018). Một số bất cập trong quy định về thu hồi đất trong Luật Đất đai 2013. Truy cập tại: https://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/201806/mot-so-bat-cap-trong-quy-dinh-ve-thu-hoi-dat-trong-luat-dat-dai-2013-304096/.
- Đoàn Phú (2021). Cần sớm điều chỉnh bất cập trong Luật Đất đai. Truy cập tại: http://www.baodongnai.com.vn/bandoc/202104/can-som-dieu-chinh-bat-cap-trong-luat-dat-dai-3054213/.
IMPROVING THE LAW ON LAND’S SHORTCOMINGS IN ORDER
TO MEET REQUIREMENTS OF A DEVELOPMENT STATE
Master. NGUYEN TRONG NHA
National Academy of Public Administration
ABSTRACT:
Land law prescribes the regime of land ownership, powers and responsibilities of the State in representing the entire-people owner of land and uniformly managing land, the regime of land management and use, the rights and obligations of land users involving land in the territory of the Socialist Republic of Vietnam. However, in the current context of building a development state, the current Law on Land has many shortcomings that need to be improved.
Keywords: land law, inadequacy, improve.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ,
Số 24, tháng 10 năm 2021]
