Quy chế pháp lý về sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế - Một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 và bình luận

Tóm tắt:

Luật Đất đai là dự án luật lớn, có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống chính trị, kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước. Qua nhiều lần trình Quốc hội và lấy ý kiến nhân dân, Luật đã được Quốc hội Khóa XV thông qua ngày 18/01/2024 với các quy định đổi mới gần như toàn diện về nhiều vấn đề như giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, giao dịch quyền sử dụng đất... Trong phạm vi bài viết này, tác giả tập trung phân tích các điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 liên quan đến quy chế sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Từ khóa: Luật Đất đai năm 2024, sử dụng đất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

1. Đặt vấn đề

Trước bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập kinh tế thế giới như hiện nay, việc đẩy mạnh xây dựng cơ sở hạ tầng, thu hút đầu tư là một vấn đề quan trọng tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (KCN, KCNC, KKT) đóng một vai trò thiết yếu đối với việc phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất trong các KCN, KCNC, KKT bộc lộ nhiều bất cập, thiếu đồng bộ và thống nhất với các quy định của pháp luật liên quan như pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản. Các nội dung thảo luận dưới đây sẽ chỉ ra những bất cập trong thực tiễn thời gian vừa qua cũng như chỉ ra những điểm đổi mới tiến bộ của Luật Đất đai năm 2024 về vấn đề này, đồng thời so sánh để chỉ ra những điểm thống nhất và chưa thống nhất với các quy định của pháp luật về đầu tư liên quan đến KCN, KCNC, KKT.

2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Trước khi Luật Đất đai năm 2024 được thông qua, việc sử dụng đất trong các KCN, KCNC, KKT được quy định lần lượt tại các Điều 149, 150 và 151 Luật Đất đai năm 2013, đã sửa đổi, bổ sung 2018 (Luật Đất đai năm 2013) và được hướng dẫn chi tiết lần lượt tại các Điều 51, 52, 53 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013, đã sửa đổi bổ sung năm 2023 (NĐ 43/2014). Theo đó, Ban quản lý KCNC, KKT được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh giao đất. Ban quản lý KCNC được cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong KCNC theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Ban quản lý KKT được giao lại đất có thu tiền sử dụng đất, giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất trong các khu chức năng của KKT theo quy định tại các Điều 54, 55 và 56 của Luật Đất đai năm 2013. Ban quản lý các KCNC, KKT còn có thẩm quyền thu hồi đất đã giao lại, cho thuê đối với trường hợp người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai quy định tại các điểm a, b, c, d, e, g và i khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai; người sử dụng đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các Điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai; quản lý quỹ đất đã thu hồi [1].

Có thể thấy, theo các quy định trên, thẩm quyền của Ban quản lý các KCN, KCNC, KKT tương đối lớn. Tuy nhiên, xét trong mối tương quan với các lĩnh vực pháp luật liên quan, vai trò và thẩm quyền của Ban quản lý các khu này cần được xem xét lại. Hiện nay, các quy định về đầu tư trong KCN, KCNC, KKT đang dần hoàn thiện. Các nghị định về quy chế pháp lý KCN, KKT liên tục được cập nhật và đổi mới như Nghị định số 82/2018/NĐ-CP, Nghị định số 35/2022/NĐ-CP với những quy định tiến bộ, nâng cao hiệu quả quản lý các khu vực này. Trong khi đó, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, phạm vi nhiệm vụ và quyền hạn của Ban quản lý KCN, KCNC, KKT chưa thực sự đồng bộ, thống nhất với những thay đổi của lĩnh vực pháp luật đầu tư.

Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều thay đổi về vấn đề này và cũng trao quyền hướng dẫn chi tiết cho Chính phủ. Do vậy, Dự thảo Nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai cần quy định rõ ràng chức năng của Ban quản lý các KCN, KKT. Đồng thời, cần có cơ chế rõ ràng về kiện toàn cơ sở hạ tầng, máy móc thiết bị phục vụ cho việc quản lý, thanh tra, kiểm tra, phát hiện vi phạm về quyền sử dụng đất tại KCN, cũng như đào tạo các cán bộ chuyên môn, nghiệp vụ về đất đai [2].

Tất nhiên, đảm bảo đồng bộ hóa các quy định về quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KCNC, KKT trong nhiều lĩnh vực pháp luật chuyên ngành là công việc thực sự không dễ dàng khi mà các quan hệ xã hội có liên quan (là đối tượng điều chỉnh của pháp luật) liên tục phát sinh và thay đổi không ngừng. Việc xem xét, nghiên cứu để hạn chế tối đa “độ vênh” giữa các quy định về lĩnh vực kể trên với hiệu quả tương đối là cần thiết và khả thi [3].

Ngoài ra, thực tiễn cho thuê đất tại các KCN trong giai đoạn vừa qua cũng chưa thực sự hiệu quả, bộc lộ nhiều bất cập, nhất là các quy định về đáp ứng điều kiện thu hút đầu tư, các rào cản của doanh nghiệp đầu tư vào KCN để xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Trong thời gian tới, cần phân quyền cho nhà đầu tư thuê lại đất từ chủ đầu tư để đầu tư vào KCN nhằm sản xuất kinh doanh trong trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền thuê đất. Theo đó, người sử dụng đất có đầy đủ các quyền, như: Được chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) thuê lại QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ. Điều này có thể phá vỡ rào cản lớn khi nhà đầu tư huy động vốn từ các tổ chức tín dụng [4].

3. Một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 về quy chế sử dụng đất tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Hiện nay, Luật Đất đai năm 2024 đã có một số thay đổi đáng kể về quy chế sử dụng đất trong các KCN, KCX, KCNC, KKT.

Thứ nhất, đối với đất sử dụng trong khu công nghệ

Theo Điều 202 Luật Đất đai năm 2024, việc quản lý, sử dụng đất KCN, CCN, trong đó có khu công nghệ thông tin tập trung phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Cũng theo khoản 2 Điều này, Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, CCN. Đối với trường hợp dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, CCN tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, huyện biên giới, huyện đảo mà không thu hút được NĐT thì Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các đơn vị sự nghiệp công lập để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, CCN. Có thể thấy, đây là quy định mới của Luật Đất đai năm 2024. Quy định như vậy vừa phù hợp với Điều 15 Luật Đầu tư năm 2020 về đối tượng ưu đãi đầu tư, vừa bảo đảm sự phát triển hạ tầng đồng bộ giữa khu vực có điều kiện khó khăn với các khu vực khác.

Khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định rằng chủ đầu tư đã được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, CCN theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì được quyền chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với toàn bộ hoặc từng phần diện tích đất kinh doanh. Đây cũng là quy định mới được bổ sung. Trước đó, Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 không có quy định này. Sở dĩ có quy định như trên là để phù hợp với điểm b khoản 2 Điều 120 của Luật Đất đai năm 2024 bởi hiện nay, việc sử dụng đất KCN, CCN sẽ dưới hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm theo điểm b khoản 3 Điều 120 Luật này).

Bên cạnh đó, khoản 6 Điều 202 Luật Đất đai năm 2024 cũng nêu rõ: “Chủ đầu tư có trách nhiệm dành quỹ đất đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho thuê lại đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường. Nhà nước có chính sách giảm tiền thuê lại đất trong KCN, CCN cho các trường hợp quy định tại khoản này. Khoản tiền thuê lại đất được giảm được hoàn trả cho chủ đầu tư thông qua việc khấu trừ vào tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất. UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để xác định quỹ đất dành cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường”. Đây cũng là một điểm mới tiến bộ của Luật Đất đai năm 2024 để khuyến khích và tạo động lực cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa phát triển. Theo ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội,“trong một số KCN cũng phải dành quỹ đất nhất định cho doanh nghiệp vừa và nhỏ. Bởi vì nếu như chúng ta chỉ sử dụng việc giao đất, cho thuê đất thông qua cơ chế thị trường thì có thể dẫn đến thiệt thòi cho những doanh nghiệp mới gia nhập thị trường, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo, những doanh nghiệp mà người ta kinh doanh bằng năng lực chuyên môn nhiều hơn là vốn vật chất thì sẽ bị thiệt thòi. Tóm lại, có thể nói rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cho thấy cách tiếp cận đất đai cho thị trường bất động sản một cách toàn diện hơn, cân bằng hơn, công bằng hơn, chừng mực nào đó cũng lành mạnh hơn và minh bạch hơn. Nhưng điều quan tâm lớn nhất ở đây là phát triển một thị trường bất động sản hướng nhiều hơn cho những người có thu nhập vừa phải, đảm bảo các mục tiêu xã hội và qua đó cũng đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội” [5].

Tuy nhiên, quy định trên cũng có vướng mắc nhất định. Về khái niệm và tiêu chí xác định doanh nghiệp nhỏ và vừa, đã có quy định cụ thể tại Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa 2017, sửa đổi, bổ sung năm 2020 và Nghị định số 80/2021/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa năm 2017. Nhưng như thế nào là “cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường”, tiêu chí cụ thể để xác định “cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường” được cho thuê lại đất trong KCN thì Luật chưa nêu rõ. Về quy định này, trước đó khi góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, đã có đại biểu góp ý.

Cụ thể, “theo đại diện Công ty liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP), Điều 203 dự thảo Luật quy định chủ đầu tư KCN có trách nhiệm dành quỹ đất công nghiệp đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho thuê lại đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường. Tuy nhiên, dự thảo Luật chưa có định nghĩa về doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường. Do đó đề xuất bổ sung định nghĩa về doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường, hoặc dẫn chiếu đến các quy định pháp luật liên quan. Bên cạnh đó, doanh nghiệp này cho rằng, cần làm rõ tỷ lệ diện tích đất dành cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường” [6]., Do đó, Chính phủ nên có quy định chi tiết giải thích rõ về vấn đề này.

Đồng thời, theo khoản 7 Điều 202 Luật Đất đai năm 2024, diện tích đất để xây dựng nhà lưu trú công nhân trong KCN theo quy hoạch thì được quản lý như đất thương mại, dịch vụ và được hưởng các ưu đãi theo quy định của pháp luật. Ngoài các đổi mới nêu trên, Luật Đất đai năm 2024 cũng nhấn mạnh trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc xác định nhu cầu xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng ngoài KCN phục vụ đời sống người lao động làm việc trong KCN để tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn; bố trí quỹ đất, giao đất để lực lượng Công an nhân dân bảo đảm an ninh, trật tự đối với KCN [7].

Quy định như trên hoàn toàn phù hợp và thống nhất với tinh thần của quy định trong pháp luật về đầu tư, bởi trước đó, khoản 2 Điều 29 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định về Quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế (NĐ 35/2022/NĐ-CP) cũng đã có quy định: “UBND các cấp có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi để người lao động làm việc trong KCN, KKT sử dụng các dịch vụ y tế, giáo dục, xã hội, văn hóa, thể thao trên địa bàn. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng phương án phát triển nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong KCN, KKT gắn liền với phương án phát triển hệ thống KCN, KKT trong quy hoạch tỉnh và đảm bảo quỹ đất để thực hiện phương án”.

Thứ hai, đối với đất sử dụng trong khu công nghệ cao

Điều 204 Luật Đất đai năm 2024 gần như thay đổi hoàn toàn quy chế pháp lý về sử dụng đất KCNC. Trước đây, theo Điều 150 Luật Đất đai năm 2013, Ban quản lý KCNC được UBND cấp tỉnh giao đất KCNC. Ban quản lý KCNC được cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong KCNC theo quy định của Luật này. Còn hiện nay, theo khoản 2 Điều 204 Luật Đất đai năm 2024, “Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCNC. Thời hạn sử dụng đất trong KCNC theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư nhưng không quá 70 năm”.

Theo đó, doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCNC được Nhà nước cho thuê đất; người có nhu cầu sử dụng đất trong KCNC được thuê lại đất của doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCNC. Như vậy, thẩm quyền của Ban Quản lý KCNC đã thu hẹp lại theo đúng chức năng của cơ quan này là cơ quan giúp việc cho UBND cấp tỉnh trong việc quản lý hoạt động của các chủ thể tại KCNC.

Ngoài ra, theo Luật Đất đai năm 2024, Ban Quản lý KCNC cũng không phải là chủ thể lập quy hoạch chi tiết xây dựng KCNC và trình UBND cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt. Trước đây, theo Điều 150 Luật Đất đai năm 2013, trách nhiệm này thuộc về Ban Quản lý KCNC. Quy định tại Điều 204 Luật Đất đai năm 2024 như trên là thống nhất với pháp luật về đầu tư, cụ thể, theo khoản 9 Điều 7 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP thì trách nhiệm này thuộc về nhà đầu tư được lựa chọn đối với dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng KCNC.

Thứ ba, đối với đất sử dụng trong khu kinh tế.

Hiện nay, KKT được tổ chức thành các khu chức năng. Quy mô diện tích, vị trí, tính chất của từng khu chức năng được xác định trong quy hoạch chung xây dựng KKT do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch trong KKT cũng thực hiện theo các nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng trong KKT.

Trước đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ hẳn đi quy định về đất sử dụng trong KKT mà chỉ nhắc đến tại khoản 14 Điều 234 Dự thảo về Quy định chuyển tiếp. Tuy vậy, điều khoản chuyển tiếp cũng không nhắc gì đến việc sẽ áp dụng quy chế pháp lý về sử dụng đất trong các khu chức năng của KKT để thay thế, dẫn đến việc lúng túng trong cách hiểu và áp dụng quy chế sử dụng đất tại các khu này. Đồng quan điểm về vấn đề này, có học giả cho rằng, hiện nay, cả nước có 19 KKT với quy mô 853 nghìn ha, 26 KKT cửa khẩu đang vận hành theo các quy định của pháp luật, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không quy định về đất sử dụng cho KKT thì quy chế pháp lý của việc quản lý, sử dụng đất trong KKT sẽ thực hiện như thế nào? Đây là một thiếu vắng lớn trong quản lý, sử dụng đất đai đối với đất sử dụng cho KKT [8].

So với Điều 151 Luật Đất đai năm 2013, Điều 203 của Luật Đất đai năm 2024 đã quy định theo hướng đơn giản hóa hơn và thu hẹp thẩm quyền của Ban Quản lý KKT.

Theo khoản 2 và 3 Điều 151 Luật Đất đai năm 2013, “UBND cấp tỉnh giao đất cho Ban Quản lý KKT để tổ chức xây dựng KKT theo kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt trong quy hoạch chi tiết xây dựng của KKT. Ban Quản lý KKT có trách nhiệm thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với diện tích đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi để giao cho mình trước khi giao lại đất, cho thuê đất. Ban Quản lý KKT được giao lại đất có thu tiền sử dụng đất, giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất trong các khu chức năng của KKT theo quy định tại các Điều 54, 55 và 56 của Luật này”.

Theo khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2024, “việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trong KKT thực hiện theo quy định của Luật này”. Mà theo Điều 123 Luật này, chỉ có UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Đặc biệt, tại khoản 5 Điều này còn nhấn mạnh “cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều này không được phân cấp, không được ủy quyền”. Đồng thời, điểm b khoản 6 Điều 260 cũng nêu rõ “Đối với diện tích đất mà Ban Quản lý KKT, Ban Quản lý KCNC chưa giao, chưa cho thuê thì Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật này”. Có thể thấy, Ban Quản lý KKT, KCNC không còn thẩm quyền giao lại đất, cho thuê lại đất trong KCNC, KKT kể từ ngày Luật này có hiệu lực nữa. Việc quy định như thế sẽ góp phần “giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất tại KKT, KCNC; tập trung cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính (TTHC) một cách công khai, minh bạch để người dân thuận tiện trong quá trình thực hiện” [9].

Đồng thời, theo khoản 4 Điều 203 Luật này, Ban Quản lý KKT cũng không còn có trách nhiệm thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với diện tích đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi để giao cho mình trước khi giao lại đất, cho thuê đất nữa. Ban quản lý KKT hiện nay chỉ còn có trách nhiệm phối hợp với đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với diện tích đất thu hồi trong KKT.

Thứ tư, về vấn đề miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 16 Luật Đầu tư năm 2020 và khoản 1, 2 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP, KCN, KCNC, KKT là địa bàn ưu đãi đầu tư. Chính vì vậy, chủ thể sử dụng đất đầu tư kinh doanh tại các khu vực này sẽ được hưởng một số ưu đãi đầu tư quy định tại Điều 15 Luật này, trong đó có biện pháp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất. Do đó, việc điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 quy định “người sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan sẽ được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” là hoàn toàn phù hợp. Tuy nhiên, quy định trên lại loại trừ ưu đãi với các “trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ”. Trong khi đó, theo khoản 5 Điều 15 và các điểm b, c, d khoản 2 Điều 15 Luật Đầu tư năm 2020, các trường hợp không được áp dụng ưu đãi đầu tư chỉ bao gồm: (i) Dự án đầu tư khai thác khoáng sản; (ii) Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc đối tượng chịu thuế tiêu thụ đặc biệt theo quy định của Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt, trừ dự án sản xuất ô tô, tàu bay, du thuyền; (iii) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Có vẻ Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng phạm vi các đối tượng không được ưu đãi theo hình thức miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hướng quá mở vì tại các địa bàn ưu đãi đầu tư, các “dự án có sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ” là rất nhiều. Trong khi xu hướng của pháp luật về đầu tư là khuyến khích hoạt động đầu tư trong các địa bàn này, Luật Đất đai năm 2024 lại loại trừ. Nếu giả thiết Luật Đất đai năm 2024 ban hành sau và có thể sửa đổi quy định của Luật Đầu tư 2020 thì ở Điều khoản thi hành của Luật này phải nêu rõ sửa đổi vấn đề này nhưng hiện tại Điều 250 Luật Đất đai năm 2024 chỉ nêu rõ sửa đổi khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư về chấp thuận NĐT mà không hề nhắc đến đối tượng ưu đãi đầu tư. Thiết nghĩ, cần sớm có quy định giải thích, hướng dẫn về Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 để đảm bảo sự thống nhất về mục tiêu điều chỉnh của cả Luật Đầu tư và Luật Đất đai.

4. Kết luận

Qua nghiên cứu phân tích nội dung các quy định của Luật Đất đai năm 2024 về quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KCNC, KKT, có thể thấy Luật Đất đai mới đã thay đổi cơ bản về quy chế quản lý việc sử dụng đất tại các KCN, KCNC, KKT theo hướng bỏ khâu trung gian quản lý, tăng cường quyền tiếp cận đất đai đối với nhóm đối tượng là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, đảm bảo cách tiếp cận đất đai cho thị trường bất động sản một cách công bằng và minh bạch. Đồng thời, các quy định mới của Luật cũng theo xu hướng hài hòa hóa, thống nhất và đồng bộ với lĩnh vực pháp luật về đầu tư trong việc quản lý hoạt động của các chủ thể sử dụng đất tại các khu vực này. Đối với một số vướng mắc đã đề ra, thiết nghĩ trong quá trình soạn thảo và lấy ý kiến góp ý về Dự thảo các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024, cơ quan soạn thảo cần giải thích, làm rõ để tránh sự mâu thuẫn, thiếu nhất quán giữa 2 lĩnh vực pháp luật.

Lời cảm ơn:

Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn đến Trường Đại học Văn Lang, địa chỉ: 69/68 Đặng Thùy Trâm, Phường 13, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam đã hỗ trợ tài chính và có các hỗ trợ khác cho bài viết này.

TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:

[1] Điểm c khoản 2 Điều 52 và điểm c khoản 1 Điều 53 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

[2] Nguyễn Thị Hoàng Quyên (2021). Giải pháp tăng cường hiệu quả sử dụng đất trong khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. Truy cập tại: https://vienktxh.bacninh.gov.vn/news/-/details/3565029/giai-phap-tang-cuong-hieu-qua-su-dung-at-trong-khu-cong-nghiep-tren-ia-ban-tinh-bac-ninh-ky-2.

[3] Vũ Quang (2022). Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao: Thực trạng và kiến nghị. Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, 4 (452), tháng 2/2022.

[4] Mạc Văn Trọng (2021). Vấn đề đặt ra trong triển khai quy định về quyền thuê đất trong khu công nghiệp. Tạp chí Tài chính, kỳ 2, số 5/2021.

[5] Nhóm PV (2024). Để Luật Đất đai năm 2024 nhanh chóng đi vào cuộc sống. Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam Truy cập tại: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bai-2-de-luat-dat-dai-nam-2024-nhanh-chong-di-vao-cuoc-song-663328.html.

[6] Công Tâm (2024). Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Doanh nghiệp vẫn kêu vướng”, Tạp chí điện tử Doanh nhân Việt Nam. Truy cập tại: https://doanhnhanvn.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-doanh-nghiep-van-keu-vuong.html.

[7] Khoản 8 Điều 202 Luật Đất đai năm 2024.

[8] Trần Quang Huy (2022). Hội thảo Góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức ngày 8/3/2023. Truy cập tại: https://www.nguoiduatin.vn/can-bo-sung-quy-dinh-ve-dat-su-dung-cho-khu-kinh-te-a595665.html.

[9] Lê Văn Viên (2024).  Những điểm mới và một số kiến nghị, đề xuất nhằm thực thi hiệu quả Luật Đất đai năm 2024. Tạp chí Môi trường, tháng 3/2024.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Quốc hội (2024). Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thông qua ngày 18/1/2024.
2. Quốc hội (2017). Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa số 04/2017/QH14, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thông qua ngày 12/6/2017, sửa đổi, bổ sung năm 2020.
3. Quốc hội (2020). Luật Đầu tư số 61/2020/QH14, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thông qua ngày 17 tháng 06 năm 2020, sửa đổi, bổ sung 2024.
4. Quốc hội (2013). Luật Đất đai 2013, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018.
5. Chính phủ (2014). Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2023.
6. Chính phủ (2018). Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quy định về Quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.
7. Chính phủ (2021). Nghị định số 80/2021/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa 2017.
8. Chính phủ (2022). Nghị định số 35/2022/NĐ-CP quy định về Quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.
9. Nhóm PV (2024). Để Luật Đất đai năm 2024 nhanh chóng đi vào cuộc sống. Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam. Truy cập tại: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bai-2-de-luat-dat-dai-nam-2024-nhanh-chong-di-vao-cuoc-song-663328.html.
10.  Bảo Yến, Nghĩa Đức (2024). Quốc hội chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sau 4 kỳ họp: thành quả từ quyết tâm nỗ lực cao, hành động quyết liệt, thận trọng, phối hợp chặt chẽ, hiệu quả. Truy cập tại: https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?
11. Trần Quang Huy (2022). Hội thảo Góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức ngày 8/3/2023. Truy cập tại: https://www.nguoiduatin.vn/can-bo-sung-quy-dinh-ve-dat-su-dung-cho-khu-kinh-te-a595665.html.
12. Vũ Quang (2022). Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao: Thực trạng và kiến nghị. Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, 4 (452), tháng 2/2022.
13. Nguyễn Thị Hoàng Quyên (2021). Giải pháp tăng cường hiệu quả sử dụng đất trong khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. Truy cập tại: https://vienktxh.bacninh.gov.vn/news/-/details/3565029/giai-phap-tang-cuong-hieu-qua-su-dung-at-trong-khu-cong-nghiep-tren-ia-ban-tinh-bac-ninh-ky-2.
14. Công Tâm (2024). Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Doanh nghiệp vẫn kêu vướng”, Tạp chí điện tử Doanh nhân Việt Nam. Truy cập tại: https://doanhnhanvn.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-doanh-nghiep-van-keu-vuong.html.
15. Trần Thu Thủy (2024). Hội thảo khoa học cấp trường: Những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024. Truy cập tại: http://truongchinhtritinhphutho.gov.vn/hoi-thao-khoa-hoc/hoi-thao-khoa-hoc-cap-truong-nhung-diem-moi-cua-luat-dat-dai-2024.html.
16. Mạc Văn Trọng (2021). Vấn đề đặt ra trong triển khai quy định về quyền thuê đất trong khu công nghiệp. Tạp chí Tài chính, kỳ 2, số 5/2021.
17. Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2022). Kỷ yếu Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, tháng 12/2022.
18. Trường Đại học Luật Hà Nội, Quỹ Hòa bình và Phát triển Việt Nam, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Viện Nghiên cứu lập pháp (2023). Kỷ yếu Hội thảo Khoa học Góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, tháng 3/2023.
19.  Lê Văn Viên (2024).  Những điểm mới và một số kiến nghị, đề xuất nhằm thực thi hiệu quả Luật Đất đai năm 2024. Tạp chí Môi trường, tháng 3/2024. Truy cập tại: https://tapchimoitruong.vn/dien-dan--trao-doi-21/nhung-diem-moi-va-mot-so-kien-nghi-de-xuat-nham-thuc-thi-hieu-qua-luat-dat-dai-nam-2024-29829.

Regulations on land use in industrial parks, high-tech parks, and economic zones -

Some new points of the 2014 Law on Land and discussions

Master. Nguyen Ngoc Bien Thuy Huong

Faculty of Law, Van Lang University

Abstract:

The Law on Land is a major law with special meaning and importance for Vietnam’s political, socio-economic, national defense, security, and environment. After many attempts at submitting to the National Assembly and collecting people's opinions, the Law on Land was approved by the 15th National Assembly on January 18, 2024, with many new and comprehensive regulations in terms of land allocation, land leases, land recovery, land use rights transactions, etc. This paper analyzed the 2014 Law on Land’s new regulations on land use in industrial parks, high-tech zones, and economic zones.

Keywords: the 2024 Law on Land, land use, industrial park, high-tech parks, economic zone.