TÓM TẮT:
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là một nội dung điều chỉnh của pháp luật KDBĐS, được Luật KDBĐS 2014 xây dựng thành một chế định hoàn chỉnh trên cơ sở hoàn thiện những nội dung còn sơ sài, chưa phù hợp trong Luật KDBĐS 2006. Thực tiễn sau thời điểm Luật KDBĐS 2014 có hiệu lực cho thấy số lượng các giao dịch “mua bán” dự án bất động sản giữa các nhà đầu tư gia tăng mạnh mẽ, thị trường bất động sản Việt Nam có dấu hiệu “rã đông” sau thời gian dài đóng băng. Thực tiễn sôi động này đã giúp những quy định mới của Luật KDBĐS 2014 sớm được đánh giá, cùng với đó sớm bộc lộ những vướng mắc trong quá trình thực thi. Nội dung bài viết dưới đây, tác giả sẽ trình bày khái quát những quy định của pháp luật KDBĐS, trên cơ sở đó làm rõ những điểm chưa hoàn thiện đang là rào cản trong thực tế áp dụng pháp luật KDBĐS hiện nay.
Từ khóa: Bất động sản, kinh doanh bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản.
1. Khái quát về chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS
Thị trường bất động sản Việt Nam đã phát triển từ hình thái đơn giản của việc các hộ gia đình, cá nhân tạo lập hàng hóa đơn lẻ sang việc các chủ đầu tư xây dựng tạo lập hàng hóa BĐS mang tính ngành nghề chuyên nghiệp. Tuy nhiên, thị trường luôn tồn tại không ít những dự án “đắp chiếu” nhiều năm, những nhà đầu tư yếu kém hoặc vì những nguyên nhân khác mà không thể tiếp tục đầu tư thực hiện dự án. Dự án muốn tiếp tục được triển khai thì cần phải được chuyển giao sang nhà đầu tư mới đủ năng lực. Hiện tại, pháp luật đầu tư cũng như pháp luật KDBĐS cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định. Có thể đưa ra khái niệm tổng quan như sau: Chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS là việc chủ đầu tư KDBĐS cũ chuyển giao toàn bộ hoặc một phần vốn và quyền thực hiện dự án KDBĐS cho chủ đầu tư KDBĐS mới. Chủ đầu tư KDBĐS mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án, kế thừa những quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư mới với dự án (hoặc phần dự án) được chuyển giao để đầu tư kinh doanh.
Thực tiễn chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản diễn ra sôi động thời gian qua đã cho thấy sự cần thiết khách quan của hoạt động này:
Thứ nhất, đối với dự án bất động sản là đối tượng của hoạt động chuyển nhượng: Việc chuyển nhượng sẽ giúp nâng cao tính khả thi của dự án. Nếu dự án vì lý do nào đó mà không thể được thực hiện nữa sẽ khiến cho những nỗ lực của chủ đầu tư trước đó trở thành uổng phí, ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều chủ thể khác mà sự thành công của dự án sẽ đem lại. Thời gian dự án phải “đắp chiếu” cũng chính là thời gian đất đai bị lãng phí, không sản sinh giá trị. Tuy nhiên, với cơ chế chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư khi không muốn triển khai hoặc không thể triển khai dự án có thể chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới thực hiện, đảm bảo tiến độ dự án đầu tư mà không phải hủy bỏ dự án hay để dự án tiếp tục chờ đợi đến khi có vốn.
Thứ hai, đối với các nhà đầu tư: Việc chuyển nhượng dự án giúp tháo gỡ khó khăn khi họ không thể tiếp tục thực hiện dự án, giúp họ có thêm nguồn lực tài chính để giải quyết khó khăn và tiếp tục thực hiện các dự án khác. Mặc dù nhà đầu tư có thể vay vốn, nhưng sự cẩn trọng vốn dĩ của các ngân hàng với lĩnh vực có tính rủi ro cao như KDBĐS (đặc biệt trong trường hợp nhà đầu tư mới, dự án mới) hay chính sách thắt chặt tín dụng, kiểm soát lạm phát của Nhà nước vào từng thời kỳ cũng tạo ra cho họ những cản trở không nhỏ. Nếu không có hoạt động chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư sẽ khó có thể tìm thấy lối thoát trong tình cảnh khó khăn, gián tiếp ảnh hưởng đến hàng loạt khách hàng của dự án.
Thứ ba, tạo cơ hội cho nhà đầu tư mới. Với bên nhận chuyển nhượng, hoạt động nhận chuyển nhượng dự án là cách nhanh chóng để tham gia vào thị trường khi các dự án đầu tư được chuyển nhượng thông thường đã được tiến hành gần hết các thủ tục pháp lý cần thiết trước khi đưa vào kinh doanh. Việc không được chỉnh sửa, làm thay đổi nội dung, mục tiêu của dự án, không phải thực hiện việc giải phóng mặt bằng... cũng là những ưu thế của việc nhận chuyển nhượng dự án.
Thứ tư, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Hoạt động chuyển nhượng giúp dự án được chuyển giao từ chủ đầu tư thiếu tính chuyên nghiệp hoặc không có nhu cầu cho các nhà đầu tư có năng lực tài chính, chuyên nghiệp, có khả năng tiếp tục đầu tư để triển khai dự án, giải quyết các dự án tạm ngưng, có lợi cho thị trường, thúc đẩy xoay vòng chu kỳ đầu tư được nhanh và hiệu quả hơn. Hơn nữa, việc chuyển nhượng dự án cũng giúp thị trường tránh được tình trạng dư cung. Điều này giúp kiểm soát sự gia tăng của hàng hóa bất động sản, giữ được ở cung hàng hóa ở mức cần thiết, không vượt quá xa so với cầu của thị trường.
2. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh KDBĐS
Ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua Luật KDBĐS 2014, có hiệu lực thi hành từ 01/7/2015. Hoạt động này còn được điều chỉnh bởi Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS, Nghị định số 118/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đầu tư và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Điều 42, 42a). Các quy định củapháp luật được thể hiện một cách rõ ràng hơn so với trước đây, không chỉ dừng lại ở vài điều luật sơ sài như Luật KDBĐS 2006, mà đã được xây dựng thành một chế định với các nội dung điều chỉnh chi tiết:
Thứ nhất, về Nguyên tắc chuyển nhượng dự án.
Sự thay đổi đáng kể của Luật KDBĐS 2014 thể hiện ở chủ đầu tư có thể được chuyển nhượng một phần dự án chứ không bắt buộc phải chuyển nhượng toàn bộ dự án như trước kia. Việc chuyển nhượng phải đảm bảo không làm thay đổi mục tiêu, nội dung của dự án và bảo đảm quyền lợi của khách hàng, các bên liên quan. Việc chuyển nhượng phải thông qua hợp đồng bằng văn bản, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư.
Thứ hai, về Điều kiện chuyển nhượng dự án.
- Đối với Dự án (hoặc Phần Dự án) chuyển nhượng: Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt. Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB), với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt. Bên cạnh đó, về phạm vi kinh doanh bất động sản thì dự án đầu tư KDBĐS là đối tượng của hoạt động chuyển nhượng phải là dự án đầu tư xây dựng nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê mua, không thể là dự án đầu tư tạo lập hạ tầng để kinh doanh quyền sử dụng đất.
- Đối với Bên chuyển nhượng: KDBĐS nằm trong danh mục các ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo quy định của pháp luật đầu tư. Cụ thể, tổ chức, cá nhân KDBĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Đồng thời, chủ đầu tư chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước liên quan đến phần dự án chuyển nhượng.
- Đối với Bên nhận chuyển nhượng: Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án. Có thể thấy những điều kiện được Luật KDBĐS đặt ra không quá khắt khe, chỉ là những điều kiện cơ bản để một chủ thể được phép hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, có thể kế thừa, tiếp tục việc thực hiện dự án của nhà đầu tư cũ. Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng phải có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản, đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định. Ngoài ra, chủ đầu tư còn cần đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án, cụ thể: Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
Thứ ba, về Quy trình chuyển nhượng dự án.
Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS quy định tại Điều 50 Luật KDBĐS 2014 gồm: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư; Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư. Trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS được quy định tại Điều 51 Luật KDBĐS 2014, hướng dẫn chi tiết tại Điều 12, 13 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS 2014 và Quyết định số 1376/QĐ-BXD ngày 30/11/2015 của Bộ Xây dựng về việc “Công bố thủ tục hành chính mới ban hành, hủy bỏ hoặc bãi bỏ thuộc phạm vi chức năng quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng”. Để thực hiện các trình tự thủ tục này, Phụ lục Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định các mẫu văn bản liên quan.
Thứ tư, về Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS.
Chuyển nhượng dự án đầu tư có tính chất của một quan hệ hợp đồng dân sự song vụ, trong đó các bên đều có những quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Các quyền và nghĩa vụ cụ thể được quy định tại Điều 52 Luật KDBĐS 2014. Ngoài ra, các bên còn phải đảm bảo thực hiện những quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hợp đồng và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
3. Những bất cập của Luật KDBĐS 2014 trong quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS
Các quy định mới cởi mở về chuyển nhượng dự án KDBĐS đã đem lại những tác động tích cực đến thị trường bất động sản, số lượng các dự án bất động sản được chuyển nhượng liên tục tăng mạnh, giải quyết phần nào tình trạng dự án bất động sản “đóng băng” một thời gian dài, cung cấp nguồn vốn cho các chủ đầu tư đang gặp khó khăn tài chính. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS cũng đã bộc lộ những bất cập, cụ thể:
Thứ nhất, về chuyển nhượng một phần dự án.
Hiện nay trong quy định của Luật KDBĐS, các văn bản hướng dẫn cũng như các luật có liên quan đều không có quy định về việc thế nào thì được hiểu là “một phần” của dự án, hiểu theo tiến độ hay theo quy mô diện tích. Thực tiễn hiện nay cho thấy cách hiểu dưới góc độ quy mô dự án là phổ biến, vì ở đây tất cả các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ đối với dự án đều chấm dứt, nói cách khác là chủ đầu tư cũ sẽ “không còn gì” nên được hiểu như vậy là chuyển nhượng toàn bộ dự án. Nếu chủ đầu tư cũ vẫn còn một phần đất đai, công trình xây dựng thuộc dự án đó sau khi chuyển nhượng một phần cho chủ đầu tư mới thì đó là chuyển nhượng một phần dự án. Vấn đề đặt ra là nếu phần diện tích đất và công trình được chuyển nhượng cho chủ đầu tư mới quá nhỏ bé, thậm chí là việc chủ đầu tư cũ cố tình “xé” thật nhỏ dự án để dễ “bán”, nhanh “bán” cho nhiều chủ đầu tư mới thì sẽ khiến cho dự án bị xé lẻ, manh mún, nhiều chủ, khó quản lý về số lượng và chất lượng.
Thứ hai, về điều kiện: “Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt”.
GPMB là khâu được cho là khó khăn và tốn kém thời gian, tiền bạc nhất trong cả chu trình đầu tư KDBĐS. Bên cạnh đó, nếu dự án bất động sản có kèm công trình xây dựng thì còn phải đáp ứng điều kiện công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt. Các doanh nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản hầu hết đang ở tình trạng thiếu nguồn tài chính, không thể tiếp tục chi tiêu để đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng trên, do đó đã tìm nhiều cách “lách”, trong đó phổ biến là cách chuyển nhượng dự án bất động sản dưới dạng “chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp”. Điều này sẽ khiến Nhà nước thất thu thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp do việc chuyển nhượng dự án có thể phát sinh thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp hay lệ phí trước bạ trong khi việc chuyển nhượng phần vốn góp chỉ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp nếu có phát sinh lãi từ hoạt động chuyển nhượng.
Tham khảo quy định từ Luật Quản lý bất động sản đô thị của Trung Quốc (Điều 37) cho thấy điều kiện này được quy định thông thoáng hơn nhiều so với pháp luật Việt Nam. Trung Quốc quy định bắt buộc là hoạt động đầu tư đã phải được triển khai. Nếu dự án chưa hoàn thành: đối với dự án nhà ở thì dự án chỉ cần hoàn thành ít nhất 25%, đối với dự án khác thì phải hoàn thành việc cải tạo mặt đất và tạo lập hạ tầng cần thiết sẵn sàng cho xây dựng. Nếu dự án đã hoàn thành thì phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đối với tài sản trên đất.
Thứ ba, Luật KDBĐS mới chỉ đặt ra vấn đề quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng mà không đề cập đến quyền, nghĩa vụ của khách hàng của dự án, quyền, nghĩa vụ của ngân hàng khi chủ đầu tư cũ có quan hệ thế chấp, bảo lãnh với ngân hàng.
Khi chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư cũ chuyển giao cho nhà đầu tư mới các tài sản, quyền và nghĩa vụ liên quan đến phần dự án được chuyển giao. Pháp luật dân sự quy định việc chuyển giao nghĩa vụ phải được sự đồng ý của bên có quyền nhưng thực tế quyền của các chủ thể có liên quan đến dự án, chủ yếu là ngân hàng và khách hàng trong quan hệ với chủ đầu tư lại là nội dung không được pháp luật quan tâm khi xây dựng quy định về việc cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư. Điều này thể hiện sự mâu thuẫn với pháp luật dân sự, không tôn trọng ý chí của bên có quyền, không cho bên có quyền thể hiện ý chí phản đối đối với việc chuyển giao nghĩa vụ.
Nghiên cứu pháp luật thế giới cũng cho thấy cần thiết phải có tỷ lệ nhất định chủ thể có quyền đồng ý thì nhà đầu tư mới được chuyển nhượng dự án. Tại Ấn Độ, khoản 1 Điều 15 Luật Bất động sản 2016 về “Nghĩa vụ của chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất động sản cho bên thứ ba” quy định: “Nhà đầu tư không được chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với dự án bất động sản cho bên thứ ba mà không có sự đồng ý bằng văn bản từ 2/3 số người mua nhà dự án (ngoại trừ chủ đầu tư) và văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý bất động sản”. Ở Mỹ, theo quy định của Bộ quy tắc liên bang - Mục 24 - Tiểu mục B - Chương IV - Phần 401 - Điều 401.480 "Bán/Chuyển nhượng dự án" (quy định ngày 22/3/2000, sửa đổi ngày 26/11/2007): Chủ dự án phải tiến hành (các) cuộc họp với những người có nhà tại dự án để phổ biến thông tin. “Bên mua phải cung cấp thông báo về buổi họp và kết quả buổi họp đến từng hộ gia đình trong dự án. Thông báo phải ghi rõ địa điểm, thời gian của cuộc họp, một mô tả ngắn gọn về mục đích của cuộc họp và cung cấp một kế hoạch phác thảo của bên mua đối với dự án. Một đại diện của bên mua phải tham dự các buổi họp để trình bày kế hoạch mua lại, những thay đổi của dự án và trả lời câu hỏi về kế hoạch. Tại buổi họp, người dân sẽ bỏ phiếu quyết định việc mua lại dự án, những người không tham dự và bỏ phiếu tại cuộc họp có thể được lấy ý kiến trong những cuộc họp tiếp theo hoặc sau cuộc họp. Bên mua sẽ gửi tài liệu bao gồm các lá phiếu, các kiến nghị chứng minh sự đồng thuận của 51% cư dân đến Bộ Gia cư và Phát triển đô thị Hoa Kỳ với tính chất là một thành phần của hồ sơ. Trường hợp có ít hơn 51% sự đồng thuận của cư dân thì bên mua phải chứng minh một nỗ lực hợp lý để có được sự đồng ý của Bộ Gia cư và Phát triển đô thị. Bộ sẽ quyết định việc có chấp thuận hay không và thông báo cho bên mua. Bên mua có trách nhiệm thông báo đến từng hộ gia đình về việc họ đang tìm kiếm sự chấp thuận từ Bộ Gia cư và Phát triển đô thị và nếu được chấp thuận thì phải thông báo cho cư dân trong thời gian chậm nhất là 10 ngày”.
Việc có được sự đồng thuận của cư dân vừa giúp tránh được những tranh chấp xung đột sau này, vừa là sự tôn trọng đối với quyền của họ trong mối quan hệ với chủ đầu tư cũ. Có thể thấy đây là một lỗ hổng pháp lý cũng như thực tiễn lớn của pháp luật Việt Nam trong quy định về chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản.
4. Kết luận
Pháp luật Việt Nam hiện hành đã xây dựng được hệ thống quy định tương đối chi tiết, toàn diện về nguyên tắc, điều kiện, quy trình chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS, cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án thay vì chỉ được chuyển nhượng toàn bộ dự án như trước đây. Thực tiễn chuyển nhượng dự án những năm vừa qua cho thấy mặc dù đạt được nhiều kết quả đáng khích lệ, vẫn còn không ít những bất cập cần tiếp tục giải quyết. Chuyển nhượng dự án là cơ chế mà Nhà nước đưa ra, giúp nhiều chủ đầu tư giải quyết khó khăn bế tắc với dự án của mình, nhưng cơ chế này đã thực sự thông thoáng hay chưa vẫn còn là một dấu hỏi, khi mà các điều kiện còn quá chặt chẽ, trình tự thủ tục còn nhiều rắc rối. Nhà đầu tư cũng vì thế mà phải “lách” bằng các phương thức khác nhau, gây thất thu ngân sách. Bên cạnh nhiều vấn đề chưa thật phù hợp với thực tiễn thì về mặt pháp luật, các quy định vẫn còn cho thấy sự thiếu thống nhất, vẫn còn những khía cạnh chưa được quan tâm điều chỉnh. Đây là những nội dung rất cần phải tiếp tục được sửa đổi, bổ sung trong thời gian tới.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS 2014.
- Quyết định số 1376/QĐ-BXD ngày 30/11/2015 của Bộ Xây dựng về việc Công bố thủ tục hành chính mới ban hành, hủy bỏ hoặc bãi bỏ thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.
- Luật Quản lý bất động sản đô thị của Trung Quốc. Nguồn: http://www.npc.gov.cn/englishnpc/Law/2007-12/12/content_1383755.htm. Truy cập ngày 19/6/2019.
- Luật Bất động sản Ấn Độ năm 2016. Nguồn: http://www.aaptaxlaw.com/real-estate-act-2016/section-15-real-estate-act-2016-obligations-of-promoter-in-case-of-transfer-of-a-real-estate-project-to-a-third-party-section-15-the-real-estate-regulation-and-development-act-2016.html. Truy cập ngày 19/6/2019.
- Bộ Quy tắc liên bang Hoa Kỳ. Nguồn: http://www.ecfr.gov/cgi-bin/text-idx?SID&node=pt24.2.401&rgn= div5. Truy cập ngày 19/6/2019.
SHORTCOMINGS OF THE 2014 LAW ON REAL ESTATE BUSINESS RELATED TO THE TRANSFER OF REAL ESTATE INVESTMENT PROJECTS
Ph.D student, Master. DO XUAN TRONG
Faculty of Economic Law, Hanoi Law University
ABSTRACT:
The transfer of real estate investment projects is under regulations of Law on real estate business which was issued in 2014 by completing the 2006 Law on real estate business. In fact, the number of real estate transactions among investors increased strongly and the real estate market of Vietnam showed signs of heating up after the 2014 Law on real estate business took effect. This situation created a perfect environment to evaluate the effectiveness of the 2014 Law on real estate business and also pointed out the shortcomings of this law. This article presents an overview on real estate regulations, thereby clarifying shortcomings which are preventing the implementation of current Law on real estate business.
Keywords: Real estate, real estate business, Law on real estate business.
