TÓM TẮT:
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã và đang được xem là một trong những nguồn vốn quan trọng, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội. Đặc biệt, từ sau thời điểm gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), Việt Nam đã có nhiều điều chỉnh chính sách nhằm cải thiện thu hút đầu tư, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong các chính sách đất đai.
Bài viết tổng kết sơ lược những thay đổi quan trọng trong quy định pháp luật về chính sách quản lý đất đai, nhà ở liên quan tới doanh nghiệp có vốn FDI tại Việt Nam.
Từ khóa: FDI, điều chỉnh chính sách, điều chỉnh pháp luật quản lý về đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đất đai.
1. Các thay đổi trong chính sách quản lý đất đai và nhà ở
Cùng với Luật Đầu tư nước ngoài, Luật Đất đai năm 1987 đã được ban hành. Trong đó, lần đầu tiên quy định việc giao đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng với các nguyên tắc chặt chẽ. Như vậy, việc giao đất sẽ rơi vào hai trường hợp là giao đất để xây dựng trụ sở cơ quan đại diện ngoại giao; và giao đất để sản xuất - kinh doanh theo Luật Đầu tư nước ngoài[1].
Sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất ở Việt Nam năm 1994 đã có những quy định cụ thể giúp mang lại sự ổn định cho môi trường đầu tư trực tiếp nước ngoài như quy định việc nhà đầu tư FDI được: Hưởng kết quả đầu tư trên đất; thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu nhà đầu tư; cho các chủ đầu tư thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng theo quy định; hưởng lợi ích của công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất; được bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp…[2]
Trong giai đoạn 1994 - 2003, thẩm quyền quản lý giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp FDI do Chính phủ và các Bộ, ngành ở Trung ương thực hiện. Tuy nhiên, vấn đề phân cấp thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai cho các cơ quan tại địa phương đã được triển khai. Theo những sửa đổi tại Luật Đất đai 2001 và các văn bản hướng dẫn, bước đầu đã có sự phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh trong việc quyết định cho thuê đất trừ các trường hợp đặc biệt. Thời kỳ này cũng bắt đầu có chính sách đầu tiên cho phép các doanh nghiệp FDI được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam dưới nhiều hình thức[3].
Giai đoạn 2003 - 2013 ghi nhận nhiều thay đổi trong chính sách quản lý đất đai có liên quan tới các dự án FDI. Về phân cấp quản lý, Luật Đất đai 2003 tiếp tục phân cấp toàn bộ thẩm quyền liên quan đến thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất cho UBND cấp tỉnh và cấp huyện. Tuy nhiên, điều này cũng dẫn đến tình trạng cơ quan quản lý ở Trung ương thiếu thông tin về các dự án để có thể can thiệp khi cần thiết[4]. Luật cũng quy định áp dụng cơ chế một giá phù hợp với giá đất trên thị trường; xóa bỏ cơ chế “xin - cho”, mở rộng nhiều quyền cho các nhà đầu tư nước ngoài, như: Được lựa chọn hình thức thuê đất, đặc biệt là thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (lợi thế hơn các doanh nghiệp trong nước),… [5].
Đối với lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, nhà đầu tư FDI đã được quyền xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản của mình trên đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, được bán tài sản gắn liền với đất thuê, được chuyển nhượng quyền sử dụng đất,…
Luật Đất đai năm 2013 đã kế thừa các quy định tiến bộ về phân cấp trong quản lý đất đai và đã hoàn thiện hơn các quy định đối với việc quản lý, sử dụng đất và quy định cụ thể hơn về nhóm đối tượng sử dụng đất có yếu tố nước ngoài, bảo đảm bình đẳng giữa các hình thức đầu tư[6] để phù hợp với các quy định về đầu tư của Luật Đầu tư và Luật Quốc tịch được ban hành cùng thời kỳ[7]. Đối với hạn chế trong phân cấp quản lý đất đai, Luật Đất đai 2013 đã bổ sung quy định về kiểm soát việc giao đất, cho thuê đất của cấp tỉnh, khi yêu cầu việc xin ý kiến bằng văn bản tới Bộ Quốc phòng, Bộ Công an,... trước khi xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư[8].
Các giải pháp hỗ trợ cụ thể nhằm thúc đẩy đầu tư đối với doanh nghiệp thời kỳ này có thể kể đến: Giảm 50% tiền thuê đất trong giai đoạn từ năm 2011 - 2014; Điều chỉnh giảm mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất chung từ 1,5% xuống 1% và UBND cấp tỉnh quy định cụ thể mức tỷ lệ (%) trong khung từ 0,5% đến 3% theo từng khu vực, tuyến để áp dụng thu tiền thuê đất tại địa phương,... Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 35/2017/NĐ-CP quy định nhiều ưu đãi đối với việc sử dụng đất, thuê đất, thuê mặt nước trong khu kinh tế, khu công nghệ[9].
Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013 cũng đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho quyền sở hữu nhà ở được ghi nhận trong Luật Nhà ở năm 2014. Đây là cơ sở pháp lý cho thị trường nhà ở và kinh doanh nhà ở đối với người nước ngoài và các công ty FDI khi đã mở rộng đối tượng nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, gồm: Doanh nghiệp nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam, các tổ chức như doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài,... Đồng thời, luật cũng đã mở rộng hơn so với Nghị quyết số 19/2008/QH12 khi bổ sung nhóm nhà ở riêng lẻ, thay vì chỉ cho phép sở hữu các căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại như trước đó.
2. Những kết quả tích cực ban đầu
Với những quy định ngày càng rõ ràng hơn từ phía Nhà nước, nhà đầu tư nước ngoài đã yên tâm hơn với các khoản đầu tư của mình. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia[10] thì chính sách đất đai từng bước được hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đưa đất đai trở thành nguồn vốn phát triển.
Tổng diện tích đất có vốn đầu tư nước ngoài thời kì 2000 - 2010 đã tăng từ 35.068 ha lên 55.788 ha, trong đó có 36.530 ha đất do các nhà đầu tư 100% vốn nước ngoài. Cụ thể, đầu tư vào các khu công nghiệp năm 2000 là 4.285 ha, đến năm 2005 tăng lên 5.196 ha và đến năm 2010 tăng mạnh đạt 12.317 ha; đầu tư vào đất ở tại đô thị năm 2000 chỉ có 1 ha, nhưng đến năm 2005 đã đạt con số 405 ha và năm 2010 là 437 ha; đầu tư vào các cơ sở sản xuất - kinh doanh: Năm 2000 là 1.483 ha, năm 2005 đạt 4.768 ha và năm 2010 là 6.551 ha[11].
Trong giai đoạn 2005 - 2017, Việt Nam đã thu hút được trên 20.000 dự án với vốn đầu tư bình quân khoảng 7 triệu USD/dự án. Riêng năm 2018, tổng vốn đầu tư cấp mới, tăng thêm và cả vốn đầu tư qua góp vốn, mua cổ phần là trên 35,46 tỷ USD. Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong năm 2018 vốn đầu tư nước ngoài từ 112 quốc gia và vùng lãnh thổ giải ngân đã đạt 19,1 tỷ USD, tăng 9,1% so với cùng kỳ năm 2017 với nguồn vốn có dự án đầu tư tại Việt Nam[12].
Theo Báo cáo giám sát chuyên đề "Việc thực hiện chính sách, pháp luật trong công tác quản lý người nước ngoài tại Việt Nam", từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, đến năm 2019 đã có gần 800 tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tập trung tại các địa phương như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương,...[13].
3. Một số vấn đề còn tồn tại
Tuy chính sách và pháp luật quản lý đất đai đã từng bước được điều chỉnh nhưng vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại. Khó khăn đầu tiên mà nhà đầu tư nước ngoài gặp bất lợi khi thực hiện dự án là việc phải trải qua quá nhiều bước và thủ tục. Riêng với giải phóng mặt bằng, sau khi hoàn tất giải phóng mặt bằng hoặc thương lượng với người sử dụng đất, nhà đầu tư không thể trả tiền bồi thường trực tiếp cho người sử dụng đất mà phải trải qua hai bước nữa mới có được đất do phải thương lượng hợp đồng thuê đất với Nhà nước và phải xin Giấy Chứng nhận đầu tư với thời gian ít nhất từ 6 tháng đến một năm. Khoảng thời gian này sẽ khiến họ mất lợi thế thị trường[14]. Theo một phân tích thì việc áp dụng không thống nhất cơ chế tính toán giá đất cũng như các thủ tục bồi thường và giải phóng mặt bằng khác nhau đã dẫn đến những sự chậm trễ không đáng có và gây khó khăn cho những chủ đầu tư nhất là trong lĩnh vực bất động sản[15]. Và còn một số mâu thuẫn như: Quy hoạch sử dụng đất với kỳ quy hoạch là 10 năm, kế hoạch sử dụng đất là 5 năm không tương thích với thời hạn giao đất, cho thuê đất với thời gian phổ biến là 50 năm[16].
Với vấn đề sở hữu nhà của cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài, vướng mắc đầu tiên là Luật Nhà ở năm 2014 cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế. Song, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, thì người nước ngoài không được liệt kê trong số các đối tượng có quyền sử dụng đất tại nước ta. Nếu điểm này không được làm rõ thì với quy định người nước ngoài được mua bất động sản liền kề gắn với đất sẽ dẫn tới hệ lụy là cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận như thế nào cho đối tượng được sở hữu nhà trên đất nhưng không thuộc nhóm có quyền sử dụng đất.
Những vấn đề bất cập nêu trong bài viết chưa phải là sự tổng kết các điểm bất cập mà chỉ là những vấn đề đang nổi cộm được nhiều nhà đầu tư nêu ra. Những nỗ lực của Việt Nam nhằm tạo ra môi trường đầu tư lành mạnh và hấp dẫn hơn đã và đang được Nhà nước nỗ lực thực hiện. Ngày 27/4/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 58/NQ-CP Ban hành Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết số 50-NQ/TW ngày 20 tháng 8 năm 2019 của Bộ Chính trị về định hướng hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao chất lượng, hiệu quả hợp tác đầu tư nước ngoài đến năm 2030. Đây là văn bản định hướng quan trọng cho các chiến lược cải cách thời gian tới với mục tiêu thu hút nguồn vốn FDI vào Việt Nam trong tương lai.
TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:
[1] Quốc hội (1987), Luật Đất đai 1987, Chương 4.
[2] Quốc hội (1993), Luật Đất đai 1993, Chương V và Điều 7 Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất ở Việt Nam năm 1994.
[3] Chính phủ (2001), Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001.
[4] Thu Hà (2018), Hoàn thiện pháp luật đất đai trong tiến trình thu hút đầu tư nước ngoài, Vietnam Finance, ngày 04/10/2018.
[5] Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003, Điều 108 và Công văn 7760/TC-QLCS của Bộ Tài chính ngày 14/7/2004.
[6] Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, Điều 5.
[7] Tổng cục Thuế Việt Nam(2014), Những đổi mới quan trọng về chính sách đất đai trong Luật Đất đai năm 2013,. http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/nhung-doi-moi-quan-trong-ve-chinh-sach-dat-dai-trong-luat-dat-dai-nam-2013-87355.html .
[8] Quốc hội (2014), Điều 32 Luật Đầu tư 2014.
[9] Bộ Tài nguyên Môi trường (2013), Chính sách đất đai đối với đầu tư nước ngoài ở Việt Nam, Kỷ yếu Hội thảo “25 năm đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam” do Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổ chức năm 2013.
[10] Bộ Tài nguyên Môi trường (2013), Sđd.
[11] Bộ Tài nguyên Môi trường (2013), Sđd.
[12] Lương Xuân Dương (2019), Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam giai đoạn 1988-2018 và một số giải pháp, Tạp chí Tài chính, tháng 6/2019.
[13] Hà Vũ (2019), Đã có gần 800 tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tạp chí Tài chính điện tử, ngày 11/11/2019.
http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/da-co-gan-800-to-chuc-ca-nhan-nuoc-ngoai-so-huu-nha-o-tai-viet-nam-315091.html
[14] Nguyễn Thị Kim Anh (2014), Đánh giá chính sách đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam, Tạp chí Khoa học Xã hội Việt Nam, số 3 (76), 2014, tr. 10-25.
[15] Anh Minh (2012), Giải phóng mặt bằng ám ảnh nhà đầu tư ngoại, VNEconomy ngày 30/5/2012.
http://vneconomy.vn/dia-oc/giai-phong-mat-bang-am-anh-nha-dau-tu-ngoai-20120529114157583.htm
[16] Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, Điều 176,
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Lương Xuân Dương (2019), Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam giai đoạn 1988-2018 và một số giải pháp, Tạp chí Tài chính, tháng 6/2019.
2. Hà Vũ (2019), Đã có gần 800 tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/da-co-gan-800-to-chuc-ca-nhan-nuoc-ngoai-so-huu-nha-o-tai-viet-nam-315091.html
3. Nguyễn Thị Kim Anh (2014), Đánh giá chính sách đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam, Tạp chí Khoa học Xã hội Việt Nam, số 3 (76), 2014, tr. 10-25.
4. Bộ Tài nguyên Môi trường (2013), Chính sách đất đai đối với đầu tư nước ngoài ở Việt Nam, Kỷ yếu Hội thảo “25 năm đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam”, Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổ chức.
Adjustments of regulations on land management related to FDI enterprises in Vietnam
Master. Tran Nguyen My Linh
Institute of Social Sciences Information
ABSTRACT:
Foreign direct investment (FDI) has been considered an important capital source, contributing to Vietnam’s socio-economic growth. In particular, since the country’s participation into the World Trade Organization (WTO), Vietnam has adjusted many policies to attract more investment and create favorable conditions for foreign-invested enterprises in terms of land policies. This paper summarizes important adjustments of regulations on land and housing management related to FDI enterprises in Vietnam.
Keywords: FDI, policy adjustment, adjusting land management regulations, Law on Investment, Law on Land.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 20, tháng 8 năm 2020]
