Về các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp theo Luật Đất đai năm 2013

TÓM TẮT:

Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định khá cụ thể về đất khu công nghiệp (KCN), chủ thể sử dụng đất KCN và giao dịch quyền sử dụng đất trong KCN. Tuy nhiên, qua áp dụng trên thực tế, những quy định về giao dịch quyền sử dụng đất trong KCN có những bất cập nhất định, ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động phát triển KCN nói chung và đã được những chủ thể sử dụng đất phản hồi về những khó khăn, vướng mắc này. Bài viết tổng hợp, phân tích những khó khăn, bất cập trong quy định của pháp luật xoay quanh ba hình thức giao dịch quyền sử dụng đất trong KCN xảy ra phổ biến nhất là: (1) chuyển nhượng, (2) cho thuê lại; và (3) thế chấp.

Từ khóa: Đất khu công nghiệp, quyền sử dụng đất, các hình thức giao dịch, khu công nghiệp, Luật Đất đai năm 2013.

1. Đất khu công nghiệp và chủ thể sử dụng đất trong khu công nghiệp

Luật Đất đai năm 2013 phân loại đất thành 2 nhóm chính là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Trong đó: Đất phi nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích đích để ở, để xây dựng các công trình, dự án cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng, …[1]. Theo quy định của pháp luật thì đất KCN nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng để xây dựng hạ tầng trong khu, xây dựng nhà xưởng sản xuất, kho bãi, văn phòng, nhà điều hành và các công trình khác để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ của nhà đầu tư, Luật Đất đai năm 2013 cũng xác định đất KCN là đất phục vụ phát triển kinh - xã hội, vì lợi ích Quốc gia, công cộng [2] .

Luật Đất đai 2013 quy định chủ thể sử dụng đất KCN gồm: (1) Chủ thể sử dụng đất để kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN; và (2) Chủ thể sử dụng đất trong KCN để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của mình. Theo quy định tại khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 thì chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN chỉ bao gồm: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Trước đó, Luật Đất đai 2003 cũng giới hạn chủ thể được giao đất, cho thuê đất để kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN chỉ bao gồm: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (Khoản 3 Điều 90 Luật Đất đai 2003). Sở dĩ Luật Đất đai 2003 cũng như 2013 đều giới hạn chủ thể được giao đất, thuê đất để kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN là bởi vì tính chất quan trọng và quy mô đầu tư đòi hỏi nhà đầu tư phải có năng lực về vốn, trình độ quản lý, khai thác, vận hành nên không phải bất cứ chủ thể nào cũng đáp ứng được những yêu cầu đó. Trên thực tế cho thấy, các chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN đều là những doanh nghiệp lớn, liên doanh với nước ngoài, đầu tư vốn rất lớn để xây dựng hạ tầng KCN. Đối với chủ thể trực tiếp sử dụng đất KCN để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh thì rộng hơn. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013 các chủ thể này bao gồm: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Nghĩa là bất cứ ai có nhu cầu sử dụng đất trong KCN đều có thể được nhận chuyển nhượng hoặc thuê lại đất của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN. Đây là những chủ thể sẽ đăng ký đầu tư, đăng ký kinh doanh và tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ trong KCN ở tất cả các ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh mà pháp luật không cấm.

2. Giao dịch quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Chương XI Luật Đất đai 2013. Tùy thuộc vào người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tùy thuộc vào hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ tương ứng. Trong số các quyền mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất thì quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh là những quyền quan trọng. Về bản chất thì khi thực hiện các quyền này chính là việc người sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch nhằm đạt được mục đích của mình. Như vậy, giao dịch quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức nhất định, phù hợp quy định của pháp luật.

Đối với đất trong KCN thì chủ thể tham gia giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: (1) Bên thuê đất của Nhà nước để xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, gồm có: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; (2) Bên thuê lại đất của đơn vị kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN gồm có: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; (3) Tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế, cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

3. Quy định pháp luật về chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp

3.1. Chuyển nhượng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền/lợi ích tương đương với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng [3]. Đây là hình thức giao dịch phổ biến nhất trong thị trường quyền sử dụng đất.

Chủ thể chuyển nhượng

Trong KCN, chủ thể có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất là doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng hoặc các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong KCN. Với chức năng kinh doanh kết cấu hạ tầng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể kinh doanh này diễn ra thường xuyên hơn các chủ thể còn lại. Tuy nhiên, vì là chủ thể được Nhà nước cho thuê đất (khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013) để thực hiện dự án nên muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nó phải đáp ứng điều kiện thuê đất trả tiền thuê một lần theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013: “Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây: a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất…”.

Chủ thể đầu tư sản xuất kinh doanh trong KCN cũng có thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, theo điểm a khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013 thì nếu họ thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật Đất đai 2013. Nghĩa là họ cũng có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng.

 Chủ thể nhận chuyển nhượng

Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong KCN được quy định cho một số chủ thể sử dụng đất để sản xuất kinh doanh trong khu vực này. Nhóm chủ thể thứ nhất là tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân trong nước. Theo điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 thì: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất…”. Ngoài ra, một chủ thể khác có thể nhận chuyển nhượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Cũng theo điểm b khoản 1 Điều 149 Luật Đất đai 2013 thì: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế…”. Quy định này tương tự như quy định của Luật Đất đai 2003.

Tuy nhiên, đối với chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được phép thực hiện, kể cả đất trong KCN. Đây là hạn chế khiến họ không có cơ hội xác lập quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh thông qua cách thức này. Mặc dù pháp luật quy định như vậy nhưng trên thực tế vẫn có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong KCN mà bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và giao dịch này được tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận. Dẫn chứng sau đây cho thấy doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài muốn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và họ đã thực hiện trên thực tế, dù rằng việc đó là không phù hợp.

- Ngày 31/7/2014, Công ty TNHH Han Young Việt Nam, có trụ sở tại số 48 Đại lộ Độc Lập, KCN Việt Nam - Singapore, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương ký hợp đồng thuê lại thửa đất số 149, tờ bản đồ DC2 (02), diện tích 2.010,2 m² của Công ty Liên doanh TNHH Việt Nam - Singapore (là chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Việt Nam - Singapore) với hình thức trả tiền thuê 1 lần cho cả thời gian thuê; ngày 19/5/2015, Công ty TNHH Han Young Việt Nam đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BV 395268, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CT09485 đối với thửa đất này.

- Ngày 08/11/2016, Công ty TNHH Han Young Việt Nam ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất này và tài sản gắn liền với đất cho Công ty TNHH Hóa chất Kyung Sung Việt Nam, có trụ sở tại số 2 đường số 8 KCN Việt Nam - Singapore, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số 463043000435 do Ban quản lý KCN Việt Nam - Singapore chứng nhận lần đầu ngày 24/6/2014, người đại diện theo pháp luật là ông Kwak Jae Young, chức vụ Tổng giám đốc. Giá chuyển nhượng là 8.518.600.000 đồng, trong đó giá trị quyền sử dụng đất là 2.129.650.000 đồng. Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng Tân Uyên, số công chứng 11575, quyển số 11/TP/CC-SCC/HĐGD .

Chiếu theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng này là không phù hợp vì Công ty TNHH Hóa chất Kyung Sung Việt Nam không thuộc đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Công ty TNHH Hóa chất Kyung Sung Việt Nam có thể nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất từ Công ty TNHH Han Young Việt Nam theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ”.

Như vậy, vấn đề quan trọng là pháp luật cần phải làm rõ bản chất của việc “nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất” có phải là một hình thức xác lập quyền sử dụng đất hay không khi đặt nội dung này tại Điều 169 Luật Đất đai 2013 [4].

3.2. Cho thuê lại quyền sử dụng đất

 Pháp luật hiện hành không giải thích thế nào là cho thuê lại quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, căn cứ vào các quy định về quyền của người sử dụng đất tại các Điều 174, 175, 179, 183 Luật Đất đai 2013 thì cho thuê lại quyền sử dụng đất chính là một dạng của cho thuê quyền sử dụng đất. Cụ thể, nếu người sử dụng đất dưới hình thức thuê mà cho người khác “thuê đất” thuộc quyền sử dụng của mình thì việc cho thuê này được gọi là “cho thuê lại quyền sử dụng đất” [5]. Khái niệm cho thuê lại quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cũng được gọi tắt là “cho thuê lại đất” (chẳng hạn như ở Điều 149 Luật Đất đai năm 2013).

 Chủ thể cho thuê lại quyền sử dụng đất

Chủ thể cho thuê lại quyền sử dụng đất trong KCN chính là các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong các khu vực này. Theo khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 thì: “Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm ”.

Như vậy, điều kiện cho thuê lại quyền sử dụng đất trong KCN có điểm khác so với trường hợp sử dụng đất ngoài KCN. Đối với đất ngoài KCN thì chỉ có trường hợp thuê đất trả tiền thuê một lần mới được cho thuê lại quyền sử dụng đất (điểm b Khoản 2 Điều 174, khoản 2 Điều 179, Điều 183 Luật Đất đai 2013). Tuy nhiên, hình thức trả tiền thuê đất của chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng sẽ quyết định hình thức cho thuê lại đất của họ. Nếu chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng thuê đất của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê một lần thì được cho thuê lại theo hình thức trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm; nhưng nếu trả tiền thuê cho Nhà nước hàng năm thì chỉ được cho thuê lại theo hình thức trả tiền thuê hàng năm. Quy định này nhằm để bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu Nhà nước đối với đất đai. Tuy nhiên, quy định này cũng làm ảnh hưởng đến quyền của các chủ thể thuê lại quyền sử dụng đất trong KCN bởi họ có thể không được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất nếu như chủ thể kinh doanh hạ tầng trả tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nước.

 Chủ thể thuê lại quyền sử dụng đất

Chủ thể thuê lại quyền sử dụng đất trong KCN là những chủ thể có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh trong khu vực này. Các chủ thể này có thể là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, những chủ thể này phải có chức năng, ngành nghề kinh doanh phù hợp với hoạt động sản xuất của KCN.

Khoản 2 Điều 149 có quy định: Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Quy định này có thể làm cho bên thuê lại quyền sử dụng đất là các nhà đầu tư sản xuất kinh doanh trong KCN bị động, phụ thuộc vào hình thức thuê đất của chủ đầu tư hạ tầng KCN. Bên cạnh đó, theo quy định tại các Điều 174 và 175 Luật Đất đai 2013 thì hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê quyết định phạm vi quyền của người sử dụng đất. Nếu trả tiền một lần thì có quyền rộng hơn rất nhiều so với trả tiền hàng năm, đó là các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong khi thuê đất với hình thức trả tiền hàng năm thì chỉ có quyền về tài sản gắn liền với đất thuê mà thôi. Điều này cũng có nghĩa là, nếu chủ đầu tư hạ tầng KCN thuê đất của Nhà nước với hình thức trả tiền hàng năm thì doanh nghiệp thuê lại đất gần như không có quyền gì ngoài quyền sử dụng đất. Trong khi đó, nhu cầu của các chủ thể thuê lại đất trong KCN mong muốn có nhiều quyền hơn, đặc biệt là thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các chủ thể thuê lại đất trong KCN thường chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê theo chu kỳ với thời hạn 10 năm, 20 năm để ổn định sản xuất và có quyền sử dụng đất để thế chấp, vay vốn đầu tư cho sản xuất. Mong muốn này không thể thực hiện được nếu chủ đầu tư KCN thuê đất của Nhà nước với hình thức trả tiền hàng năm.

Khó khăn trên đã được nhiều nhà đầu tư phản ánh trên báo Sài Gòn Giải Phóng ngày 03/9/2014, theo đó, Công ty Cổ phần KCN Hiệp Phước (chủ đầu tư KCN Hiệp Phước) cho rằng: Theo quy định tại khoản 2, Điều 149 và khoản 2, Điều 210 của Luật Đất đai năm 2013, cũng như thực tế tại KCN Hiệp Phước là tất cả các doanh nghiệp thuê lại đất đều chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần và các doanh nghiệp này đều được thực hiện quyền thế chấp giá trị tiền thuê đất đã trả một lần tại các ngân hàng để có vốn tái đầu tư cho việc sản xuất kinh doanh. Nay theo các quy định trên thì trong thời gian Công ty Cổ phần KCN Hiệp Phước chưa thực hiện việc đóng tiền thuê đất một lần cho Nhà nước thì các doanh nghiệp đã thuê lại đất trong KCN Hiệp Phước sẽ bị hạn chế quyền của người sử dụng đất, mà trước hết là không được ngân hàng cho thế chấp giá trị tiền thuê đất đã trả Công ty cổ phần KCN Hiệp Phước. Việc này sẽ gây khó khăn rất lớn về tài chính cho các doanh nghiệp thuê lại đất KCN. Ngoài ra, cũng như Công ty cổ phần KCN Hiệp Phước, nhiều doanh nghiệp đầu tư hạ tầng KCN khác trên địa bàn Thành phố đều đã bỏ ra rất nhiều chi phí đầu tư ban đầu để bồi thường giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng từ một vùng đất hoang hóa,… trở thành một KCN với đầy đủ cơ sở hạ tầng như hiện nay. Do vậy, việc phải bỏ ra ngay vài trăm tỷ đồng để trả tiền thuê đất một lần đối với diện tích đất đã cho các doanh nghiệp thuê lại là một áp lực rất lớn về tài chính mà chắc chắn các công ty hạ tầng không thể thực hiện được  [6].

 3.3. Thế chấp quyền sử dụng đất

 Thế chấp quyền sử dụng đất là một loại giao dịch bảo đảm, theo đó người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dận sự, mà chủ yếu là nghĩa vụ thanh toán tiền vay [7]. Vì vậy, đây không phải là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Về mặt pháp lý, trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được liệt kê tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 không có giao dịch thế chấp.

Trong hoạt động sản xuất kinh doanh, thế chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng. Đây chính là một trong những phương thức chủ yếu để các chủ thể sản xuất, kinh doanh trong đó có các chủ thể sử dụng đất trong KCN tiếp cận nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng thông qua việc thế chấp quyền sử dụng đất.

Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất

Cũng tương tự như quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ thể được thế chấp quyền sử dụng đất trong KCN có thể là doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng hoặc chủ thể đầu tư sản xuất kinh doanh trong KCN. Điều kiện có quyền thế chấp được quy định tương tự như điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về cơ bản, các chủ thể phải trả tiền thuê đất (hoặc thuê lại đất) một lần mới có thể thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 174, 179, 183 Luật Đất đai 2013).

Ví dụ: Theo hợp đồng số 86/HĐTĐ/ST3 ngày 17/9/2014, Công ty TNHH Công Nghiệp Green Field có trụ sở tại Lô CN15, đường N2 và đường số 6 KCN Sóng Thần 3, Thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương thuê 20.000 m² đất tại KCN Sóng Thần 3 của Công ty cổ phần Đại Nam (là chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Đại Nam) với thời hạn thuê từ ngày 17/9/2014 đến ngày 31/12/2055, giá thuê là 1.144.800 đồng/m²/thời hạn thuê, với hình thức trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê. Ngày 24/10/2016, Công ty TNHH Công Nghiệp Green Field đã thế chấp quyền sử dụng đất này tại Ngân hàng thương mại Taipei Fubon chi nhánh Bình Dương để vay vốn. Hợp đồng thế chấp được Văn phòng công chứng Tân Uyên chứng thực ngày 24/10/2016, số công chứng 11651, quyển số 10TP/CC-SCC/HĐGD.

Như vậy, theo nội dung hợp đồng thuê lại đất và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên thì bên thế chấp là Công ty TNHH Công Nghiệp Green Field, cũng như bên nhận thế chấp là ngân hàng Taipei Fubon đã thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê mà không có trở ngại gì. 

Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất

Phạm vi thế chấp được hiểu là nơi mà chủ thể sử dụng đất có thể thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất. Nội dung này được quy định tùy thuộc vào loại chủ thể sử dụng đất. Nếu là hộ gia đình, cá nhân thì có thể thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế và cá nhân trong nước (Điều 179 Luật Đất đai 2013). Nhưng đối với chủ thể sử dụng đất là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì chỉ được thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam ( Điều 174 Luật Đất đai 2013).

Sự phân biệt đối xử trên cũng là nguyên nhân dẫn đến sự khó khăn trong việc tiếp cận vốn của các chủ thể kinh doanh. Trên thực tế, đã có những đề xuất cho phép các chủ sử dụng đất để sản xuất kinh doanh thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nước ngoài [8].  

 Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì quyền sử dụng đất thế chấp có thể bị xử lý theo các cách thức sau đây:

- Theo thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp;

- Bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp;

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.

Điểm a khoản 2 Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định như sau: “Quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thế chấp thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật”.

Trong các cách thức trên thì cách thứ nhất được ưu tiên áp dụng nếu việc thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật. Cách thứ hai: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu hồi nợ của bên nhận thế chấp trên thực tế không khả thi, bởi vì trong thời gian thế chấp, đất thế chấp vẫn do bên thế chấp nắm giữ, trong khi đó bên nhận thế chấp không thể cưỡng chế bên thế chấp bàn giao đất để nhận chuyển nhượng. Đối với cách: Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá vẫn chưa thể thực hiện được bởi pháp luật chưa quy định cụ thể cơ quan nhà nước nào là cơ quan có thẩm quyền, trình tự thủ tục yêu cầu như thế nào,... Ngoài ra, quy định yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất là không cần thiết và không phù hợp với cơ chế thị trường, bởi quyền sử dụng đất khi đã được phép sử dụng làm tài sản đảm bảo tiền vay thì phải được bán đấu giá tự do thông qua các tổ chức có chức năng bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Vì vậy, thông thường nếu không có thỏa thuận cách thức xử lý quyền sử dụng đất thế chấp thì cách thức phổ biến là bên nhận thế chấp khởi kiện bên thế chấp ra tòa án nhân dân. Đây là điều mà bên nhận thế chấp ít mong muốn bởi thủ tục tố tụng dân sự thường mất nhiều thời gian và có thể làm phát sinh thêm các chi phí thuê tư vấn, thuê luật sư, hay phải ứng ra các khoản: Tạm ứng án phí, chi phí đo đạc, định giá... Mặc dù không mong muốn, nhưng dường như đây là cách phổ biến mà bên nhận thế chấp vẫn đang phải áp dụng.

4. Kết luận

 Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 đã quy định khá rõ ràng về chủ thể và quyền, nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất trong KCN, nhưng một trong những vướng mắc chính được phân tích ở trên, đó là: (1) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong KCN; (2) Phạm vi quyền sử dụng đất của chủ thể thuê lại đất trong KCN phụ thuộc hoàn toàn vào hình thức mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN là giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần hay cho thuê đất trả tiền hàng năm. Những vấn đề này cần được khai mở để tạo điều kiện thuận lợi cho tất cả các chủ thể có thể tham gia vào việc khai thác, sử dụng đất trong KCN một cách hiệu quả nhất./.

TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:

[1] Quốc hội (2013). Điều 10 Luật Đất đai 2013.

[2] Quốc hội (2013). Điều 62 Luật Đất đai 2013.  

[3] Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật đất đai, NXB Hồng Đức, tr. 246.

[4] Lưu Quốc Thái (2015), Bàn về vấn đề chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 8(328)/2015, tr. 65-70.

[5] Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015), tlđd (15), tr.265.

[6] Đình lý (Báo Sài Gòn Giải Phóng - 2014), Gặp khó vì quy định thuê đất, <http://www.sggp.org.vn/gap-kho-vi-quy-dinh-thue-dat-330275.html.>

[7] Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015), tlđd (15), tr.274.

[8] Đình Sơn (2016), “Mở” thế chấp nhà đất ở ngân hàng nước ngoài, https://thanhnien.vn/kinh-doanh/mo-the-chap-nha-dat-o-ngan-hang-nuoc-ngoai-743311.html, truy cập lúc 22 giờ 45 ngày 30/10/2017.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ XII (2016).
2. Quốc hội (2015). Bộ luật Dân sự 2015;
3. Quốc hội (2013). Luật Đất đai 2013;
4. Quốc hội (2003). Luật Đất đai 2003;
5. Quốc hội (2014). Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
6. Quốc hội (2014). Luật Công chứng 2014;
7. Quốc hội (2014). Luật Doanh nghiệp 2014;
8. Chính phủ (2014). Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
9. Chính phủ (2017). Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
10. Chính phủ (2015). Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;
11. Hội đồng Bộ trưởng (1991). Nghị định số 322/HĐBT ngày 18/10/1991 về quy chế khu chế xuất;
12. Chính phủ (1994). Nghị định số 192/1994/NĐ-CP ngày 28/12/1994 về quy chế khu công nghiệp;
13. Chính phủ (1997). Nghị định số 36/1997/NĐ-CP ngày 24/4/1997 về quy chế khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao;
14. Chính phủ (2008). Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế;
15. Chính phủ (2013). Nghị định số 164/2013 /NĐ-CP ngày 12/11/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế;
16. Chính phủ (2015). Nghị định số 114/2015 /NĐ-CP ngày 09/11/2015 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế;
17. Chính phủ (2015). Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 9/11/2015 về quy chế khu công nghệ cao;
18. Chính phủ (2015). Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng;
19. Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Nội vụ (2015). Thông tư liên tịch số 06/2015/TTLT-BKHĐT-BNV ngày 03/9/2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Ban quản lý khu công nghiệp;
20. Chính phủ (2006). Quyết định số 1107/QĐ-TTg ngày 21/8/2006 về việc phê duyệt quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020;
21. Chính phủ (2014). Văn bản số 2628/TTg-KTN ngày 22/12/2014 về điều chỉnh quy hoạch khu công nghiệp;
22. Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương (2014). Văn bản số 101/UBND-NC ngày 13/01/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương về việc xác nhận các hợp đồng, văn bản về bất động sản trong khu công nghiệp.
23. Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2013), Tổng kết 25 năm thu hút đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Kỷ yếu Hội nghị, Hà Nội.
24. Đỗ Văn Đại (2007), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, sách chuyên khảo, Nxb Lao Động.

SOME FORMS OF TRANSACTIONS OF THE LAND USE RIGHT

IN INDUSTRIAL ZONES UNDER THE 2013 LAW ON LAND

TRAN VAN NAM

Thu Dau Mot University

ABSTRACT:

The 2013 Law on Land has fairly specify regulations on industrial zone land, land owners of industrial parks and transactions of the land use right in industrial zones. However, the pratical enforcement of the law reveals some shortcomings in regulations on transactions of the land use right in industrial zones. These shortcomings significantly affect the development of industrial parks in general and land owners of industrial parks have criticized these imperfections. This paper summarises and analyzes the difficulties and shortcomings of regulations on transactions of the land use right in industrial zones with the three most common transaction forms includingg (1) transfering, (2) subletting and (3) mortgaging.

Keywords: Industrial zone land, transactions of the land use right, transaction types, industrial zone, the 2013 Law on Land.

[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ,

Số 20, tháng 8 năm 2020]