TÓM TẮT:
Bài viết này bàn về “Quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013 từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”. Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND về quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số 03/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2020 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được, nhiều nơi còn chưa công khai các thủ tục giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất công, chưa xác định đơn giá theo Nghị định số 142/2005/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Nhiều đơn vị thuê đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất. Theo đó, Thành phố Hồ Chí Minh cần có chủ trương rà soát quy hoạch cũ, tiến hành nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp thực tế đối với một số dự án. Thành phố cần xây dựng tiêu chí tổ chức đấu thầu, đấu giá lựa chọn nhà đầu tư bảo đảm tính minh bạch, công bằng để phù hợp với tình hình thực tiễn, mang lại lợi ích hài hòa giữa người dân, nhà nước và cộng đồng.
Từ khóa: đất đai, Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, tổ chức kinh tế, thực tiễn, thuê đất, Thành phố Hồ Chí Minh.
1. Đặt vấn đề
Đất đai chiếm một vị trí rất đặc biệt ở bất kỳ quốc gia, hệ thống nào. Dù chúng ta ở đâu, sản xuất của con người đều phụ thuộc vào đất đai. Vì vậy, đất đai vẫn được coi là tài sản quý giá của xã hội, được xã hội tiếp tục quan tâm bảo vệ và phát huy tiềm năng của nó. Vấn đề giao đất, cho thuê đất là quyền cơ bản của người dân và tổ chức, khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định: “Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân. Để thực hiện việc phân bổ quyền này một cách công bằng, hiệu quả và tránh lãng phí đất đai là điều không dễ dàng. Một trong những đối tượng quan trọng nêu trên là một doanh nghiệp được thành lập hoặc đăng ký theo luật pháp Việt Nam và có trụ sở tại Việt Nam, bao gồm các doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp.
Trong thực tế, các quốc gia trên thế giới, ngoài một số quốc gia vừa tồn tại song song sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể, hầu hết đều thuộc sở hữu tư nhân. Ở Việt Nam, quan hệ đất đai có những đặc thù nhất định, theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Quy định này quy định rõ tại Điều 53 Hiến pháp 2013 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, không phận, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư và quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều cụ thể hóa quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Do đó, Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho người dân thông qua giao đất hoặc cho thuê đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai không có quy định rõ ràng khái niệm quyền sử dụng đất, nhưng luật đã đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Và giá trị của quyền sử dụng đất là giá trị tiền tệ của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích được xác định trong một thời gian sử dụng nhất định. Người sử dụng đất có thể sở hữu giá trị quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất sang các khu vực được giao tương ứng với nghĩa vụ của họ với Nhà nước.
Theo Lý luận nhà nước và pháp luật, quyền chủ thể là cách thức mà pháp luật cho phép các chủ thể được thực thi. Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, khi đối tượng được cho thuê, ủy quyền quản lý hoặc cho mượn bởi chủ sở hữu... người đó cũng có một số quyền nhất định đối với đối tượng như quyền chiếm giữ, bảo quản vật và quyền sử dụng vật... Khoa học luật dân sự gọi những quyền này là “vật quyền” hoặc “quyền đối với vật”.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đại diện bởi Nhà nước, nhưng thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để sử dụng ổn định và lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất). Vì thế, đất đai trở thành loại hàng hóa đặc biệt, được thực hiện vào việc mua và bán, giao dịch trên thị trường. Đó là, khía cạnh giá trị của đất đai khi tham gia vào nền kinh tế thị trường.
Quyền sở hữu (quyền sử dụng) trở thành hàng hóa lưu chuyển trên thị trường từ chủ thể này sang chủ thể khác. Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội có nêu ra: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”. Từ quan điểm kinh tế, quyền sử dụng đất rất quan trọng vì nó đáp ứng nhu cầu và lợi ích của chủ sở hữu trong quá trình sử dụng đất.[38, tr.92].
Vì vậy, về mặt chủ quan của quyền sử dụng đất là quyền lực của các tổ chức, các hộ gia đình và các cá nhân khai thác các tài sản hữu ích của đất đai và mang lại lợi ích vật chất nhất định cho họ. Về mặt khách quan, quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của luật đất đai, bao gồm cả sự kết hợp của luật đất đai do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất làm mối quan hệ làm tăng thêm quyền sử dụng đất; quan hệ về việc thực hiện quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo vệ quyền sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo và tranh chấp về quyền sử dụng đất).
Quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm cơ bản như: tổ chức kinh tế có quyền sử dụng đất luôn chịu sự chi phối bởi ý chí của Nhà nước trong quá trình thực hiện các quyền của mình.
Tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định về giao đất, cho thuê đất và cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất dựa trên kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hàng năm, thay vì căn cứ chung để lập kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu dân cư khu vực nông thôn.
So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai 2013 góp phần quản lý chặt chẽ hơn việc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất ở Việt Nam thể hiện rõ các đặc thù sau đây:
Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nhưng quyền sử dụng đất trên thực tế chủ yếu là các cá nhân và tổ chức, chiếm một phần lớn trong luật đất đai chủ yếu giải quyết mối quan hệ giữa chủ sở hữu và người có quyền sử dụng đất thực tế.
Thứ hai, pháp luật đất đai điều chỉnh quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam.
Thứ ba, vì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, nên luật đất đai luôn tập trung vào ý chí của Nhà nước trong quá trình tổ chức kinh tế thực hiện quyền sử dụng đất.
Thứ tư, luật đất đai có phạm vi điều chỉnh rộng về mọi mặt liên quan đến quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.
2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai 2013 tại Thành phố Hồ Chí Minh
Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND về quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Theo Điều 1 trong Quyết định này về quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013.
Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cũng ban hành Quyết định số 03/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2020 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó, khoản 2 Điều 1 Quyết định này có nêu rõ: “Quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2020 trong Khu công nghệ cao áp dụng cho tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sử dụng vào mục đích sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, kinh doanh nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê đối với trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng”.
Khoản 1, Điều 188 của Luật Đất đai 2013, một trong những điều kiện để doanh nghiệp thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước chưa hoàn thành, tiến độ còn chậm.
Về xử lý phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý trong các dự án nhà ở (đất xen cài giữa các thửa đất, đất mương, rạch...), Ủy ban nhân dân thành phố sẽ chấp thuận cho áp dụng chung trên địa bàn thành phố thực hiện các nội dung, trong đó, đối với tổng diện tích dưới 1.000m2 do Nhà nước trực tiếp quản lý trong các dự án nhà ở (đất xen cài giữa các thửa, đất mương, rạch...), Ủy ban nhân dân thành phố giao cho chủ đầu tư để chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thực hiện quy hoạch. Còn đối với quỹ đất có tổng diện tích từ 1.000m2 trở lên, kiến nghị cho Ủy ban nhân dân Thành phố thực hiện hoán đổi với chủ đầu tư để có quỹ đất với diện tích tương đương, tập trung ngay tại dự án với chủ đầu tư có quỹ đất với diện tích tương đương, tập trung ngay tại dự án để chủ đầu tư bàn giao cho Nhà nước quản lý sử dụng.
Về quy định chuyển tiếp đối với dự án chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, hồ sơ đề xuất chấp thuận đầu tư không yêu cầu chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp. Do đó, trường hợp chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh quyết định chấp thuận đầu tư các dự án nhà ở (do dự án có điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc) trước đây đã thực hiện thủ tục phê duyệt dự án đầu tư theo quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP nhưng chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp. Ủy ban nhân dân Thành phố kiến nghị Bộ Xây dựng có ý kiến hướng dẫn về yêu cầu hoặc không yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
Về dự án sử dụng đất có nguồn gốc do Nhà nước cho thuê đất ngắn hạn trả tiền hàng năm cho đến khi thực hiện quy hoạch để làm rõ trường hợp nhà đầu tư đề xuất chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước cho thuê đất ngắn hạn trả tiền hàng năm cho đến khu thực hiện quy hoạch có thuộc trường hợp thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư hay phải thực hiện thu hồi đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai, Ủy ban nhân dân Thành phố kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn nội dung này.
Hiện nay, trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có trên 415.000 doanh nghiệp, trong đó có khoảng 9.000 doanh nghiệp lớn, tuy chỉ chiếm 2% trong tổng số doanh nghiệp, nhưng các doanh nghiệp lớn chiếm 70% tổng vốn đăng ký và đóng góp hơn 80% đối với khu vực kinh tế tư nhân. Trong năm 2019, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án; 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư giảm 64 dự án; trong đó chỉ có 7 dự án được chấp thuận đầu tư mới.
Theo đó, đối với các khu đất đã ký hợp đồng thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Ủy ban nhân dân các quận, huyện thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo dõi và thường xuyên kiểm tra việc sử dụng đất của đơn vị đã được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc xử lý các vi phạm về đất đai.
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được, nhiều nơi chưa công khai các thủ tục giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất công. Có tới gần 1.000 hồ sơ thuê đất chưa ký hợp đồng thuê đất, hơn 800 hồ sơ chưa xác định đơn giá theo Nghị định số 142/2005/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Nhiều đơn vị thuê đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với số tiền lên tới 1.838 tỷ đồng tiền thuê đất và 1.552 tỷ đồng tiền sử dụng đất.
Kể từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, sự thiếu nhất quán trong luật này và giữa Luật Đất đai với Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý sử dụng tài sản công… tác động trực tiếp đến việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án. Lãnh đạo Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, việc quản lý nguồn tài nguyên này vẫn còn hết sức khó khăn, vì đất đai ở thành phố không chỉ được quản lý bởi một đầu mối, mà có rất nhiều cơ quan khác nhau.
Những hạn chế, bất cập trong thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được thể hiện qua các vấn đề sau đây:
Một là, do những hạn chế, bất cập trong hệ thống pháp luật đất đai. Những hạn chế chủ yếu của hệ thống pháp luật đất đai làm giảm hiệu quả kinh tế đất, tài chính đất đai. Điển hình như quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai và căn cứ “khung giá đất” này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành “bảng giá đất” và xác định “giá đất cụ thể”. Cách làm này mâu thuẫn với nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai), không phù hợp với thực tế của địa phương và không khả thi trên thực tế vì các bảng giá đất của các địa phương, phổ biến chỉ có giá trị bằng khoảng 30 - 50% giá thị trường. Do đó, công tác xác định “giá đất cụ thể” còn nhiều bất cập chưa đảm bảo nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.
Hai là, còn những lỗ hổng trong quản lý. Ngoài những lỗ hổng trong hệ thống luật pháp, những lỗ hổng và bất cập trong công tác quản lý nhà nước đang làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, dẫn đến khả năng làm thất thoát tài sản nhà nước và giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Ba là, còn thiếu các văn bản thể chế về đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, mọi trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đều phải thực hiện đấu giá đất, nhưng từ đó cho đến nay, chưa có văn bản nào quy định cụ thể về đấu giá đất.
Bốn là, hiệu quả quản lý đối với việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất cũng còn nhiều hạn chế, bất cập. So với nhiều địa phương trong cả nước, Thành phố Hồ Chí Minh có lợi thế rất lớn về tài nguyên đất đai. Tuy nhiên, công tác quản lý, sử dụng đất của Thành phố còn nhiều bất cập, khiến một phần nguồn lực này bị lãng phí.
Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu khẩn trương kiểm kê, rà soát và đánh giá thực trạng, hiệu quả quản lý, sử dụng đối với quỹ nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; các sở báo cáo trình Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh để xem xét và phê duyệt. Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cũng ban hành kế hoạch khẩn về kiểm kê, rà soát quỹ nhà, đất, công trình và các tài sản khác gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước, thực hiện theo Chỉ thị số 24-CT/TU ngày 11/11/2019 của Thường trực Thành ủy Thành phố Hồ Chí Minh. Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu việc kiểm kê, rà soát và đánh giá thực trạng, hiệu quả quản lý, sử dụng đối với quỹ nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh phải được tổ chức một cách chặt chẽ. Các cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp phải báo cáo về Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, các sở này báo cáo trình Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xem xét, chỉ đạo.
3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật, bảo đảm thực hiện hiệu quả quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất
Việc hoàn thiện pháp luật, bảo đảm thực hiện hiệu quả quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất phải tạo điều kiện cho phát triển kinh tế - xã hội.
Để phát huy tác dụng của tài nguyên đất đai, ngoài việc bảo vệ quỹ đất của quốc gia, còn phải quản lý đất đai hợp lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất để đảm bảo lợi ích trước mắt và tạo điều kiện sử dụng đất hiệu quả lâu dài cho phát triển bền vững của đất nước. Đất đai có vai trò rất quan trọng, nên việc hoàn thiện chế độ sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai luôn được đặc biệt quan tâm.
Chính sách, pháp luật về đất đai cũng từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất, quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa, được giao dịch trên thị trường bất động sản; thúc đẩy việc tích tụ ruộng đất, phát triển kinh tế trang trại, xây dựng nông thôn mới, thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài, làm cho đất đai trở thành nguồn nội lực ngày càng quan trọng để thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước… Có thể nói, với việc thực hiện đồng bộ các chính sách, pháp luật về đất đai đã góp phần giữ vững ổn định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội, tạo được nhiều việc làm, ổn định đời sống cho người dân.
Bộ luật Đất đai sửa đổi hợp lòng dân và hợp lý hơn. Do đó, cần có hướng tạo thuận lợi như Nghị định số 68/2022-NĐ/CP về đất đai có những nội dung thuận lợi hơn theo hướng mở rộng quyền sử dụng đất để tăng tính hiệu quả kinh tế đất đai. Cụ thể như sau:
Một là, sửa đổi, bổ sung quy định làm phát sinh quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Trong giai đoạn hiện nay, quan hệ sử dụng và quản lý đất đai được thiết lập trên cơ sở hệ thống sở hữu chung đất thuộc sở hữu của Nhà nước và chịu áp lực đáp ứng yêu cầu của việc hội nhập trong khu vực và quốc tế. Quy định về căn cứ hình thành quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói chung và doanh nghiệp Việt Nam nói riêng cần được hoàn thiện.
Hai là, sửa đổi, bổ sung quy định về bàn giao đất cho tổ chức kinh tế, với tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của doanh nghiệp được bán đấu giá để trả các khoản nợ của doanh nghiệp; Liên quan đến đất đai của doanh nghiệp trả lại cho Nhà nước. Người trúng đấu giá mua tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng theo quy định của pháp luật đất đai cho người trúng đấu giá mua tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp.
Ba là, sửa đổi, bổ sung về điều kiện pháp lý trong quá trình sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Theo đó, cần sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến tài chính đất đai và giá đất nhằm giải quyết các vấn đề trong tổ chức thực hiện, khắc phục tình trạng lợi dụng lợi ích trong quá trình thực hiện và tham nhũng từ đất đai; mặt khác, để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, hạn chế khiếu nại và kiện cáo về đất đai. Ngoài ra, thúc đẩy công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật để tăng cường trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của tổ chức kinh tế; nâng cao vai trò và trách nhiệm xã hội của tổ chức kinh tế; tăng cường học hỏi kinh nghiệm lập pháp và quy phạm của các nước có điều kiện kinh tế xã hội như Việt Nam. Trong các hoạt động lập pháp, đặc biệt là pháp luật kinh tế, cần nghiên cứu và tiếp thu các quy định của pháp luật của các quốc gia khác, bởi các vấn đề Việt Nam đang tiếp cận ngày nay đã được cộng đồng quốc tế tiếp cận nghiên cứu, được giải quyết bằng pháp luật một cách thỏa đáng và khoa học.
Một trở ngại đáng kể nữa là cơ chế phê duyệt và thủ tục cấp giấy phép phức tạp vẫn còn tồn tại trong hệ thống luật pháp, sự tùy tiện của một bộ phận các quan chức chính quyền, việc sử dụng những qui định cứng nhắc trong những giao dịch kinh tế cần được xóa bỏ nhanh chóng. Việc chuyển từ cơ chế xin cho sang cơ chế có tính chuẩn tắc, được thể hiện trong việc phê chuẩn và áp dụng Luật Doanh nghiệp đã mang lại những lợi ích đáng kể, điều này nên được mở rộng áp dụng sang các lĩnh vực khác.
Bốn là, bảo đảm thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Quốc hội cần sớm ban hành Luật Quy hoạch chấm dứt tình trạng quy hoạch treo, quy hoạch có tính chồng chéo Hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật đất đai, cần phải có văn bản dưới luật để làm rõ nội hàm chế định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu”. Hệ thống quản lý tài chính về đất đai, giá đất phải được hoàn thiện. Thuế sử dụng đất và thuế tài nguyên môi trường cần được triển khai để bảo vệ môi trường và phát triển bền vững đất nước. Chú trọng nguồn lực vào việc xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu để đáp ứng yêu cầu thông tin cho công tác quản lý, đồng thời phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; tạo điều kiện quản lý đất đai công khai, minh bạch và thuận lợi trong việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính. Việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải được đẩy mạnh để sớm hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nâng cao trình độ của cán bộ tòa án, thẩm phán cũng như cán bộ ở địa phương trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
Ngoài ra cần, thực hiện quy hoạch, kế hoạch trong việc sử dụng đất. Để thực hiện một cách triệt để nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tránh lãng phí nguồn tài nguyên quý báu này cần đẩy nhanh tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá hoặc cho phép chuyển mục đích sử đụng đất những diện tích đất xen kẽ không còn khả năng canh tác; tổ chức dấu thầu dự án sử dụng đất đúng quy định của pháp luật hiện hành đóng góp hơn nữa cho ngân sách.
Cùng với đó là chú trọng các giải pháp về đầu tư, khai thác hiệu quả tiềm năng đất đai để phát triển đô thị, công nghiệp và du lịch. Tăng giá trị đất, khai thác hiệu quả nguồn thu từ đất thông qua tổ chức khai thác quỹ đất của thành phố, góp phần phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Nâng cao tổ chức bộ máy và chất lượng nguồn nhân lực tài nguyên đất đai, nên thường xuyên bồi dưỡng nghiệp vụ, kiến thức quản lý nhà nước mới và kỹ năng sử dụng công nghệ thông tin cho đội ngũ ội ngũ cán bộ, công chức quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. Tăng cường hoạt động thanh tra, kiểm tra đất đai, đẩy mạnh quản lý nhà nước về thanh tra, kiểm tra đất đai theo luật pháp, quy định, chính sách của Nhà nước, khắc phục nhanh chóng các vấn đề liên quan đến quản lý đất đai trong toàn thành phố. Phát hiện và có biện pháp xử lý nghiêm với các trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích, để lãng phí đất. Tăng cường các giải pháp về chính sách và hiệu quả quản lý và sử dụng đất theo quy hoạch. Phối kết hợp chặt chẽ giữa các ngành, địa phương, tổ chức, đơn vị thực hiện tốt việc giao đất và cho thuê đất theo nội dung quy hoạch đã được phê duyệt.
4. Kết luận
Trải qua 38 năm đổi mới, chính sách và pháp luật đất đai đã có nhiều thay đổi và đóng góp tích cực để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng này. Chính sách và pháp luật đất đai ở nước ta đã dần được phát triển và hoàn thiện để phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa theo nguyên tắc củng cố toàn bộ quyền sở hữu đất đai của toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; dần mở rộng quyền của người sử dụng đất nói chung và các tổ chức kinh tế nói riêng; quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa, giao dịch trên thị trường bất động sản. Mặc dù, những thành tựu, thực tế trong những năm gần đây cho thấy trong quản lý và sử dụng đất đai cũng bộc lộ nhiều hạn chế. Thành phố Hồ Chí Minh cần có chủ trương rà soát quy hoạch cũ, tiến hành nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp thực tế đối với một số dự án. Thành phố cần xây dựng tiêu chí tổ chức đấu thầu, đấu giá lựa chọn nhà đầu tư bảo đảm tính minh bạch, công bằng, để phù hợp với tình hình thực tiễn, mang lại lợi ích hài hòa giữa người dân, nhà nước và cộng đồng để phát triển đất nước bền vững.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2011). Báo cáo chuyên đề quản lý đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường phục vụ kỳ họp thứ 2 Quốc hội khóa XIII tháng 10 năm 2011.
2. Quốc hội (2015). Bộ luật Dân sự năm 2015.
3. Bộ Tài chính (2014). Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Hà Nội.
4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Báo cáo tổng kết thực hiện nhiệm vụ công tác năm 2014 và kế hoạch công tác năm 2015 của ngành Tài nguyên và Môi trường.
5. UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2014). Chỉ thị số 16/2014/CT-UBND về việc triển khai thi hành Luật Đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
6. Quốc hội (2013). Luật Đất đai năm 2013.
7. UBND Thành phố Hồ Chí Minh, (2017). Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND về ban hành quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
8. UBND Thành phố Hồ Chí Minh, (2020). Quyết định số 03/2020/QĐ-UBND ban hành quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2020.
9. Nguyễn Văn Hiến, (2016). Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, truy cập tại https://danchuphapluat.vn/thuc-trang-phap-luat-ve-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-o-viet-nam-hien-nay
10. Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (2017). Khó khăn trong tiếp cận đất đai /http://vcci.com.vn/kho-khan-trong-tiep-can-dat-dai
3. Hoài Anh (2015). Thực hiện Luật Đất đai 2013: Nhiều vướng mắc gây khó cho doanh nghiệp. Báo Hải quan. Truy cập tại http://www.baohaiquan.vn/Pages/Thuc-hien-Luat-Dat-dai-2013-Nhieu-vuong- mac-gay-kho-cho-doanh-nghiep.aspx
The land use rights of economic organizations that rent land from the state according to the 2013 Law on Land Law in Ho Chi Minh City
Ph.D Pham Quoc Hung
Lecturer, Van Hien University
Abstract:
This paper discussed the land use rights of economic organizations that rent land from the state according to the 2013 Law on Land Law in Ho Chi Minh City. Based on the 2013 Law on Land, the People's Committee of Ho Chi Minh City issued Decision No. 36/2017/QD-UBND on regulations on coordination in handling procedures for land allocation and land lease, changes in the purpose of land use, registration of land and other assets attached to land, issuance, renewal, and re-issuance of certificates of land use rights, ownership of houses and other assets attached to land in Ho Chi Minh City, and Decision No. 03/2020/QD-UBND dated December 16, 2020, January 2020, on regulations on the land price adjustment coefficient in 2020 in Ho Chi Minh City. However, besides the achievements, many places have not publicized the procedures for land allocation, land lease, and auction of land use rights for public land and have not determined land prices in accordance with Decree No. 142/2005/ND-CP of the Government on land rent and water surface rent collection. In addition, many land tenants have not fulfilled their financial obligations regarding land use. Accordingly, Ho Chi Minh City needs to review old planning and adjust planning to suit reality for some projects. The city needs to develop criteria for organizing bidding and investor selection auctions to ensure transparency and fairness to suit the practical situation, bringing harmonious benefits between the people, the state, and the community.
Keywords: land, the Law on Land, land use rights, economic organization, practice, land lease, Ho Chi Minh City.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 5 tháng 3 năm 2024]
