Tóm tắt:
Nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) là một loại tài sản được pháp luật ghi nhận và bảo đảm, là đối tượng được kinh doanh khá phổ biến trong thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, vì đặc biệt là tài sản chưa hiện hữu tại thời điểm xác lập quan hệ mà sẽ hình thành trong một khoảng thời gian nên khó tránh khỏi những vấn đề phát sinh và đòi hỏi phải có những quy định pháp luật, cách thức tổ chức quản lý phù hợp và kịp thời. Do đó, cần phải đánh giá thực tiễn quá trình áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, tác giả lựa chọn tại tỉnh Tiền Giang để tìm ra được những nguyên nhân làm cơ sở cho những giải pháp tăng cường pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
Từ khóa: nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật kinh doanh nhà ở, tỉnh Tiền Giang.
1. Đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang
Cũng như nhiều địa phương khác, thị trường bất động sản (BĐS) tỉnh Tiền Giang đang phát triển mạnh mẽ. Tỉnh Tiền Giang nhờ vị trí thuận lợi và sự phát triển của hạ tầng giao thông đã nổi lên là một trong những thị trường BĐS tiềm năng, góp phần thúc đẩy đô thị hóa và phát triển kinh tế các tỉnh miền Tây nói chung và tỉnh Tiền Giang nói riêng. Các dự án nhà ở HTTTL trong giai đoạn 2016-2020 theo thống kê của Sở Xây dựng tỉnh Tiền Giang như sau: (Xem Bảng)
Bảng. Thống kê dự án nhà ở HTTTL giai đoạn 2016-2020
Nguồn: Báo cáo hoạt động Sở Xây dựng tỉnh Tiền Giang
Qua thống kê trong Bảng 1 cho thấy trong giai đoạn này có sự tăng vọt về số lượng các dự án nhà ở HTTTL được thực hiện, tuy nhiên đất nền vẫn chiếm ưu thế hơn, dự án nhà ở HTTTL chỉ chiếm khoảng một phần tư tổng số các dự án kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh. Trong các dự án nhà ở, nhà ở thương mại vẫn chiếm ưu thế với gần 60,0%, nhưng từ năm 2018 đến nay, các dự án nhà ở xã hội ngày được quan tâm hơn và bắt đầu có nhiều dự án được triển khai thu hút sự quan tâm của người dân như dự án nhà ở xã hội Victoria Premium, Dự án khu nhà ở xã hội Mỹ Tho. Do ảnh hưởng của dịch bệnh, trong năm 2019 - 2020 các dự án kinh doanh BĐS nói chung và dự án nhà ở HTTTL nói riêng có sự chững lại, chưa có dự án nào mới được phê duyệt. Quy mô của các dự án nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang không lớn nhưng đang có xu hướng tăng về nhà ở xã hội.
2. Đánh giá chung về việc thực hiện pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang
2.1. Về điều kiện kinh doanh, mua bán nhà ở HTTTL
Về cơ bản, các dự án nhà ở HTTTL trên địa bàn tỉnh Tiền Giang được thực hiện đúng thủ tục xin cấp phép đầu tư, việc cấp phép cũng được tiến hành công khai, nhanh chóng với sự tạo điều kiện của cơ quan nhà nước. Chính vì vậy, các dự án kinh doanh nhà ở HTTTL đều đảm bảo về điều kiện triển khai dự án cũng như kinh doanh. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án cũng bị xử phạt hành chính vì nguyên nhân chủ đầu tư bán nhà khi chưa đủ điều kiện nhất là với nhà ở xã hội và chủ đầu tư thay đổi thiết kế mà không xin phép, thông báo cho cơ quan quản lý. Việc mua bán nhà ở HTTTL phải tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Luật Nhà ở năm 2014. Theo quy định tại Khoản 5 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 thì việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội quy định tại Điều này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt. Nhưng, tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Trong giai đoạn 2016-2020, UBND tỉnh Tiền Giang đã ban hành 1 quyết định xử phạt hành chính với 1 dự án nhà ở HTTTL là nhà ở xã hội, 2 quyết định xử phạt hành chính dự án nhà ỏ HTTTL là nhà ở thương mại, thu hơn 870 triệu đồng vì chủ đầu tư vi phạm quy định về mở bán nhà. 1 chủ đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác vì không đủ điều kiện tiếp tục dự án.
2.2. Tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai phát sinh nhiều hơn
Đến tháng 12/2014, Sở Xây dựng đã tiếp nhận được thông tin của 63 chung cư do Ủy ban nhân dân các quận, huyện, Ban quản trị, cư dân phản ánh tình hình quản lý sử dụng, chất lượng công trình, an ninh trật tự về nhà chung cư. Cụ thể:
Tranh chấp giữa Ban quản trị, cư dân với chủ đầu tư về phần diện tích sở hữu và sử dụng chung: Đây là loại nội dung phản ánh, tranh chấp nhiều nhất, chiếm tỷ lệ 21/63 nhà chung cư như Tranh chấp phần diện tích sở hữu chung thường xảy ra tranh chấp là tầng hầm để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, hành lang, sân thượng. Chủ đầu tư cho thuê phần diện tích sở hữu chung để kinh doanh, thu lợi nhuận; Tranh chấp phần diện tích sử dụng chung như: hồ bơi, công viên, lòng đường, vỉa hè trong nội bộ chung cư;…
Về việc quản lý sử dụng kinh phí quản lý vận hành: Đây là loại tranh chấp nhiều thứ hai (chiếm tỷ lệ 17/63 nhà chung cư) bao gồm các nội dung như: Chủ đầu tư không đóng phí quản lý vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng hoặc phần diện tích căn hộ chưa bán; Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị tự ý nâng mức phí quản lý vận hành, sử dụng quỹ kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư,…
Về công tác đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy: Đây là loại tranh chấp nhiều thứ ba (chiếm tỷ lệ 15/63 nhà chung cư) gồm các nội dung như: Thiếu trang thiết bị báo cháy và chữa cháy, về công tác duy tu sửa chữa các thiết bị báo cháy và chữa cháy, chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế về PCCC đã được cơ quan chức năng thẩm duyệt, lấn chiếm hành lang, lối thoát hiểm để buôn bán làm ảnh hưởng đến việc thoát nạn khi có sự cố xảy ra,…
3. Những thuận lợi, khó khăn trong thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang
3.1. Những thuận lợi
Việc đầu tư xây dựng nhà ở HTTTL và duyệt các dự án nhà ở HTTL tại tỉnh Tiền Giang là xu hướng phát triển tất yếu của thị trường bất động sản của tỉnh, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh của cá nhân, tổ chức trên địa bàn cũng như các cá nhân, tổ chức khác. Việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở HTTTL thời gian qua đã làm thay đổi diện mạo của thành phố trong thời gian vừa qua, góp phần chỉnh trang đô thị, giải quyết nhu cầu nhà ở và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
Việc Quốc hội, Chính phủ và Bộ Xây dựng ban hành các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh vấn đề kinh doanh nhà ở HTTTL, đã quy định quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc đưa nhà ở HTTTL vào thị trường bất động sản đã được đa số các chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, các tổ chức, cá nhân chấp hành nghiêm túc, góp phần nâng cao điều kiện sống; đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự; tạo lập nếp sống văn minh đô thị, duy trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường của các chung cư. Đã phát huy được vai trò của Sở Xây dựng, UBND các địa phương trong quản lý, kiểm tra, kiểm soát, giải quyết các tranh chấp liên quan đến quản lý, sử dụng nhà ở HTTTL.
3.2. Những khó khăn
3.2.1. Về điều kiện mua bán nhà ở HTTTL
Theo quy định của Luật Nhà ở thì thời điểm chủ đầu tư thực hiện huy động vốn lần đầu khi thiết kế nhà đã được phê duyệt và được xây dựng xong phần móng. Xây dựng xong phần móng của nhà ở hoặc công trình có chức năng hỗn hợp được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng hoặc tới độ cao mặt sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó. Nhưng quy định này cũng không rõ ràng về thời điểm huy động vốn, khi thuật ngữ về “đài giằng móng” không được giải thích. Luật Nhà ở cũng như Luật Xây dựng hiện nay không có quy định giải thích về việc hoàn thành giai đoạn đài giằng móng là như thế nào.
Xét về thời gian chủ đầu tư được thực hiện bán sản phẩm và bắt đầu huy động vốn lần đầu tiên thì theo quy định của Luật Nhà ở là muộn hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản. Đối với nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể huy động vốn khi hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho bất động sản. Đối với nhà ở thì bắt buộc phải hoàn thành xong phần móng mới được bắt đầu huy động vốn. Thực tiễn cho thấy khi thực hiện dự án thì các chủ đầu tư mong muốn huy động nhanh nguồn vốn, cho nên xảy ra tình trạng vi phạm về thời gian thực hiện bán nhà, công trình xây dựng HTTTL. Nếu chủ đầu tư thực hiện huy động vốn khi xây dựng hạ tầng cho dự án đã được phê duyệt thì lúc này sẽ trái với quy định của pháp luật về nhà ở nhưng lại thỏa mãn điều kiện được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản.
Quy định là như vậy nhưng không phải lúc nào cũng được chủ đầu tư tuân thủ do những quy định còn chồng chéo, chưa rõ ràng của pháp luật. Theo quy định của pháp luật, việc mở bán nhà ở HTTTL cần phải thỏa mãn những điều kiện nhất định, tuy nhiên trên thực tế chưa đầy đủ điều kiện đó thì nhà đầu tư đã mở bán. Ví dụ, đầu tháng 5/2019, Sở Xây dựng đã đề xuất UBND tỉnh xử phạt Công ty Cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân 275 triệu đồng vì sai phạm tại dự án Victoria Nguyễn Tôn. Cụ thể, Công ty đã ký hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, khi chưa đủ các điều kiện kinh doanh bất động sản theo đúng quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và quy định về chuyển nhượng dự án. Đồng thời, dự án này cũng chưa được Sở Xây dựng có văn bản chấp thuận về việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở HTTTL theo quy định.
3.2.2. Về giá trị vốn mua nhà ở HTTTL được huy động
Đối với công trình xây dựng là nhà ở thì tổng số tiền mà chủ đầu tư huy động từ khách hàng tối đa không được quá 70% giá trị nhà ở trước khi bàn giao. Về mức vốn này, đã từng có ý kiến cho rằng việc quy định về mức 70% là còn thấp chưa đáp ứng được nhu cầu về vốn để thực hiện dự án, vì thế nên nâng mức này lên là 80% hoặc cao hơn nhưng không quá 95%. Nếu chấp thuận thì sẽ hết sức nguy hiểm, bởi lẽ với mức 70% giá trị của hợp đồng, khách hàng đã đóng góp hơn hơn 2/3 nguồn vốn để có thể thực hiện hoàn thành một sản phẩm nhà ở trong dự án. Hơn nữa nếu quy định lớn hơn mức 70% thì mức rủi ro cho khách hàng càng tăng, bởi vì chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính thực hiện dự án thì nguồn vốn của người mua sẽ bị giữ lại mà không thể nhận nhà đúng hạn. Mặt khác, quy định 70% chứ không phải là 80% hay 90%, 95%, nhằm để chủ đầu tư có trách nhiệm hơn trong việc đánh giá khả năng thực hiện dự án của mình, tránh trường hợp chủ đầu tư không có năng lực tài chính thực hiện dự án rồi phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ người mua. Quy định của pháp luật hiện hành thì chủ đầu tư khi có vi phạm về huy động vốn có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 60 đến 80 triệu đồng. Tuy nhiên, chủ đầu tư thực hiện dự án vẫn cố tình vi phạm, huy động vượt quá giới hạn luật định.
Theo ghi nhận, có rất nhiều dự án bị ách tắc, xây dựng dở dang vì chủ đầu tư đã lấy tiền ứng trước của bên mua làm việc khác. Và vì sử dụng vào việc khác nên dẫn đến tình trạng chủ đầu tư bị mất cân đối về tài chính và các hệ lụy kéo theo sẽ trở nên rất phức tạp, kéo dài. Vậy, trách nhiệm của chủ đầu tư (bên bán) được xác định như thế nào khi đã quá hạn bàn giao nhà mà không có nhà để giao, cũng không có tiền để trả lại cho bên mua nhà. Vấn đề đặt ra ở đây có hay không có dấu hiệu lừa đảo khi chủ đầu tư đã sử dụng tiền mua nhà ứng trước của người mua không đúng mục đích nên dẫn đến tình trạng trên. Trong khi việc này đang tồn tại rất nhiều trong hoạt động mua bán nhà ở HTTTL. Bàn về nội dung này, Luật Nhà ở năm 2014 đã có bổ sung quy định chủ đầu tư “phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác”. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư vi phạm quy định này thì pháp luật lại chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư khi vi phạm. Câu hỏi đặt ra, cũng cần phải xem xét đây là trách nhiệm dân sự hay trách nhiệm hình sự? Cần phải tiếp tục có quy định biện pháp chế tài cụ thể đối với sự vi phạm này để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật trong thời gian tới.
4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Tiền Giang
4.1. Cần xây dựng văn bản pháp lý riêng điều chỉnh đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai
Xây dựng và ban hành luật riêng điều chỉnh quản lý đối với loại hình nhà ở này. Hiện đã có rất nhiều đề xuất Nhà nước cần phải có một luật riêng có tên gọi như “Luật Chung cư”, “Luật Nhà cao tầng” hay “Luật Xây dựng, vận hành và quản lý nhà ở HTTTL”,... Và dù có tên gọi gì, thì nội dung cốt lõi cần hướng đến là phải có chế tài cụ thể để giải quyết cho được một cách triệt để các tranh chấp để đảm bảo trật tự ổn định xã hội.
Do vậy, để loại hình nhà ở HTTTL trở thành diện mạo của đô thị văn minh, hiện đại thì các quy định của pháp luật cần bổ sung quy định rõ một số nội dung về quy hoạch phân bố nhà ở, về không gian cảnh quan, các tiện ích đồng bộ, về chất lượng đảm bảo việc vận hành an toàn khi đưa vào sử dụng.
4.2. Hoàn thiện các quy định hiện hành của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Cần làm rõ khái niệm “nhà ở HTTTL”, bởi hiện nay chưa có khái niệm về nhà ở HTTTL, cũng như các khái niệm liên quan như kinh doanh nhà ở HTTTL.
Đối với tranh chấp không bàn giao nhà ở HTTTL, pháp luật cũng cần xác định cụ thể về quan hệ tranh chấp tranh chấp là tranh chấp dân sự hay tranh chấp kinh doanh thương mại, để từ đó xác định cho phù hợp về thẩm quyền giải quyết, cũng như về thời hiệu khởi kiện.
Pháp luật cần phải quy định cụ thể, chi tiết đồng bộ về các chế tài xử phạt đối với các hành vi vi phạm liên quan để khi có tranh chấp xảy ra có thể áp dụng giải quyết dứt điểm tận gốc, tránh nhùng nhằng, kéo dài.
Về hợp đồng kinh doanh nhà ở HTTTL: Hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mẫu về mua bán nhà ở HTTTL theo hướng xây dựng cơ chế pháp lý rõ ràng, phù hợp để các bên có thể căn cứ vào hợp đồng để tự giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng, hòa giải.
Với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL: pháp luật thừa nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là quyền của bên mua nhà ở HTTTL, đồng thời quy định điều kiện về nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là không loại trừ bất kỳ đối tượng nào kể cả cá nhân, tổ chức nước ngoài.
4.3. Tăng cường truyên truyền, phổ biến các quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Một trong những biện pháp bổ sung cho việc thiếu thông tin của người dân về dự án nhà ở hình thành trong tương lai là việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật về nhà ở HTTTL để người dân nắm được, từ đó có những tìm hiểu cụ thể, sâu hơn về dự án, tình hình tiến hành dự án của chủ đầu tư cũng như bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
- Phạm Hoàng Anh (2015). Pháp luật về nhà ở HTTTL tại Việt Nam. Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.
- Đào Thị Hằng (2013). Tiếp cận nhà chung cư, công trình công cộng và giao thông đối với người khuyết tật theo pháp luật Việt Nam. Tạp chí Luật học, số 10, Tr.54-62.
- Lê Minh Hùng (2014). Sửa đổi các quy định về Hợp đồng kinh doanh BĐS trong Luật Kinh doanh bất động sản. Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam, số 02/2014, tr.12-19;
- Nguyễn Mạnh Hùng (2016). Thị trường BĐS Việt Nam: Thực trạng và giải pháp. Truy cập tại: https://nctu.edu.vn/uploads/page/2016_01/bai-nghien-cuu-bat-dong-san-02-tien-sy-Hung.pdf
- Đỗ Việt Thanh (2021). Một số vấn đề về kinh doanh BĐS theo quy định pháp luật Việt Nam hiện nay. Tạp chí Công Thương số 3/2021.
- Hoàng Văn Thìn (2016). Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL theo pháp luật Việt Nam. Luận văn thạc sĩ Đại học Luật, Đại học Huế.
- Chế Văn Trung (2020). Pháp luật về hoạt động mua bán nhà ở chung cư HTTTL: Một số bất cập và giải pháp hoàn thiện. Tạp chí Công Thương số 4/2020.
- UBND tỉnh Tiền Giang, Sở Xây dựng, Báo cáo hoạt động năm 2019, 2020.
SOME LEGAL ISSUES ABOUT THE ENFORCEMENT OF LAWS ON THE OFF-THE-PLAN HOUSE BUSINESS IN TIEN GIANG PROVINCE
Vo Tuan Kiet
Inspector, Tien Giang Province Department of Natural Resources and Environment
Abstract:
Off-the-plan house is a type of property which is recognized and protected by the law in Vietnam. Off-the-plan house is quite popular in Vietnam’s current real estate market. However, the off-the-plan house does not exist at the time of establishing the ownership but it will be built in the future. Hence, it is difficult to avoid problems arising and requires legal regulations, and ways to appropriately and timely manage this type of property. It is necessary to assess the practice of enforcing laws on the off-the-plan house business. This paper asesses the enforcement of laws on the off-the-plan house business in Tien Giang province. Based on the paper’s findings, some solutiosn are proposed to strengthen the law on the off-the-plan house business.
Keywords: off-the-plan house, law on housing business, Tien Giang province.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 16, tháng 6 năm 2022]
