Tóm tắt: Thực tiễn cho thấy, quy định pháp luật kinh doanh BĐS đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nội dung quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia kinh doanh BĐS vẫn chưa thực sự hoàn thiện. Bài viết tập trung làm rõ những vấn đề ảnh hưởng đến kinh doanh bất động sản (BĐS) của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và xác định những định hướng, giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh BĐS phù hợp với bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế.
Từ khóa: Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam, bất động sản, đầu tư nước ngoài, kinh doanh bất động sản.
1. Đặt vấn đề
Pháp luật kinh doanh BĐS cơ bản đã bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khi tham gia vào lĩnh vực kinh doanh này, giúp giảm thiểu những rủi ro, tuy nhiên thực trạng pháp luật vẫn tồn tại những mâu thuẫn, sự thiếu thống nhất giữa pháp luật kinh doanh BĐS và những ngành luật liên quan. Nói đến kinh doanh BĐS, trước tiên cần đề cập đến nhà ở và đất đai. Nhìn chung quy định pháp luật đầu tư kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vẫn chưa hoàn thiện. Đây là một rào cản lớn cho áp dụng thực hiện trên thực tế một cách có hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức và cá nhân người nước ngoài tham gia đầu tư kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Nhằm tạo môi trường đầu tư thuận lợi và sự tin cậy pháp lý kinh doanh, pháp luật kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài là một vấn đề cần được quan tâm.
2. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.” (Khoản 1, Điều 3). BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS; kinh doanh BĐS phải trung thực, công khai, minh bạch; tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh BĐS tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đối tượng của hoạt động kinh doanh BĐS là các BĐS được giao dịch trên thị trường. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, BĐS gồm có: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, hoạt động kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong tổng hoạt động của nền kinh tế, là cầu nối giữa xây dựng BĐS và kinh doanh BĐS. Mục đích của hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS là lợi nhuận và đáp ứng yêu cầu sử dụng BĐS. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định các loại BĐS đưa vào kinh doanh, gồm có: Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
BĐS là một dạng hàng hóa cá biệt, chủ thể kinh doanh thường dựa trên những đặc điểm cá biệt để làm cho BĐS trở nên nổi bật và thu hút đối với khách hàng là bên mua, bên thuê BĐS. Tính cá biệt được tạo thành dựa trên vị trí của BĐS và môi trường, cơ sở hạ tầng xung quanh. BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài, một vật chất được coi là BĐS khi có những đặc điểm là có thể định giá bằng một giá lý nhất định, được chiếm hữu bởi một cá nhân hoặc cộng đồng người. Giá trị của BĐS chịu sự tác động của yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội và điều kiện môi trường, những yếu tố này không mang tính cố định dẫn đến sự tác động làm thay đổi giá trị.
3. Quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về kinh doanh bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài
Luật Đầu tư năm 2014 có quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. Khái niệm “Nhà đầu tư nước ngoài” được hiểu là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam. Theo Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài, theo đó người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Phạm vi kinh doanh BĐS của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định cụ thể tại Khoản 2 và Khoản 3, Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau: “2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;…;3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này; b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.”. Điều kiện đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS là doanh nghiệp được thành lập theo pháp luật Việt Nam; Vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên và phải tự chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn này.
Theo quy định Luật Kinh doanh BĐS, nhà đầu tư nước ngoài không được mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất được Nhà nước giao; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS được quy định bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không quy định về việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS dưới hình thức mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê.
Luật Đất đai năm 2013, Điều 186 có quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam: “1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ ;….c) Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; d) Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.”. Tổ chức nước ngoài (bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014 được mua nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác (Điều 162).
Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh BĐS dưới những hình thức sau đây:
Thứ nhất, thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
Thứ hai, được đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước cho thuê để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Thứ ba, đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trên đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
Thứ tư, nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Thứ năm, đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước giao để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Thứ sáu, được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh BĐS dưới các hình thức sau đây:
Thứ nhất, thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
Thứ hai, được đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước cho thuê để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Thứ ba, nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Thứ tư, đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước giao để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Thứ năm, được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Như vậy theo quy định tại Điều 11, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, phạm vi kinh doanh BĐS dành cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài có phần bị hạn chế hơn. Theo đó các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trên đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để cho thuê. Chỉ được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
4. Một số giải pháp kinh doanh bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để hoạt động kinh doanh BĐS thu hút được vốn đầu tư nước ngoài như tốc độ đô thị hóa cao, tỷ lệ đô thị hóa tăng mạnh, dân số trẻ, tình hình chính trị ổn định và nền kinh tế tăng trưởng ổn định. Đối với Việt Nam trong đó các địa phương, cần kêu gọi đầu tư của cá nhân và tổ chức là người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam nhằm phát triển kinh tế là một nhiệm vụ trọng tâm của nước ta ở giai đoạn phát triển hiện nay.
Nhằm thu hút và phát triển nguồn đầu tư thời gian tới đối với từng địa phương cần chú trọng thực hiện một số giải pháp sau đây:
- Đánh giá sự tác động và đổi mới các nhân tố có ảnh hưởng đến thị trường BĐS tại Việt Nam như kinh tế vĩ mô, xã hội, công nghệ và tình hình chính trị theo hướng tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam. So với các thị trường BĐS đã phát triển trong cùng khu vực, thị trường BĐS Việt Nam đang trên đà tăng trưởng mạnh, là một thị trường đầu tư mới và xu hướng lựa chọn đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài.
- Tạo sự bình đẳng giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS trong nước và nước ngoài, đặc biệt là vấn đề thời gian, chi phí và điều kiện thu thập những thông tin về thị trường BĐS mà những nhà đầu tư nước ngoài phải cân nhắc, xem xét trước khi họ có quyết định đầu tư. Môi trường kinh doanh minh bạch và công bằng là một yếu tố rất quan trọng đối với những nhà đầu tư nước ngoài.
- Cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS, được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất không chỉ đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể kinh doanh BĐS dưới hình thức nhận chuyển nhượng. Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chỉ mới có quy định hình thức kinh doanh BĐS là thuê và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chưa có quy định này.
- Cần đánh giá chính xác tiềm lực tài chính của những dự án đầu tư, nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn triển khai các dự án vào thị trường BĐS Việt Nam, cần có giải pháp tháo gỡ rào cản pháp lý để khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi nhà đầu tư nước ngoài hoạt động kinh doanh BĐS có hiệu quả tại thị trường Việt Nam. Xây dựng quy định pháp luật kinh doanh BĐS đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bảo đảm không ảnh hưởng đến vấn đề quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở theo pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở. Nhưng để thúc đẩy sự phát triển và tạo sự đột phá trong phát triển thị trường BĐS trong nước cần thiết phải tạo được không gian, phạm vi pháp lý thông thoáng hơn.
- Để quy luật thị trường điều tiết hoạt động kinh doanh BĐS. Nền kinh tế hội nhập quốc tế cung cấp một bối cảnh mới, lớn hơn để áp dụng và định hình lại khuôn khổ pháp lý mà nó chịu sự tác động tới. Sự vận hành và phát triển của bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế sẽ cung cấp những khía cạnh quan trọng nhất, nó sẽ giải thích làm thế nào để có sự phù hợp với pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS.
- Tiếp tục hoàn thiện môi trường pháp lý kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài, chú trọng mở rộng hình thức kinh doanh BĐS đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tạo sự chuyển biến trong việc bảo đảm hoạt động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực sự bình đẳng trước pháp luật đối với doanh nghiệp trong nước.
- Cần tổ chức hướng dẫn hệ thống các quy định pháp lý kinh doanh BĐS. Nắm vững các quy định pháp lý sẽ giúp các cá nhân, doanh nghiệp nước ngoài tháo gỡ được rào cản tâm lý khi thực hiện đầu tư kinh doanh. Sự hiểu biết pháp lý và tiếp cận được thông tin sẽ tạo tính chủ động và tích cực cho những nhà đầu tư nước ngoài tìm được các giải pháp đầu tư kinh doanh một cách có hiệu quả.
Tài liệu tham khảo:
- Quốc hội (2015). Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Quốc hội (2014). Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Quốc hội (2014). Luật Nhà ở năm 2014.
- Quốc hội (2013). Luật Đất đai năm 2013.
- Quốc hội (2014). Luật Đầu tư năm 2014.
A DISCUSSION ABOUT THE REAL ESTATE BUSINESSES OF FOREIGN INVESTORS IN VIETNAM
Postgraduate student Nguyen Van Viet
Graduate Academy of Social Sciences
Abstract:
In reality Vietnam’s laws on real estate businesses for overseas Vietnamese and foreign-invested enterprises have some shortcomings in terms of rights and obligations of entities involving in real estate businesses. This paper clarifies issues affecting the real estate businesses of foreign investors in Vietnam, and identifies orientations and proposes solutions to perfrect related laws in the context of the country’s international economic integration.
Keywords: Law on real estate business in Vietnam, real estate, foreign investment, real estate business.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 20, tháng 8 năm 2020]
